色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    2011年春季房交會首次設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)館，商業(yè)地產(chǎn)已成為樓市最熱話題，越來越多的投資者、開發(fā)商都把目光瞄準在商業(yè)地產(chǎn)。在過去的10年，成都商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)歷了不少的挫折與失敗。進入新十年發(fā)展的成都商業(yè)地產(chǎn)，在一片大好形勢之下，仍然暗藏隱憂。

    回顧>>>

    過去十年商業(yè)地產(chǎn)慘痛“三不懂”

    不懂何為商業(yè)地產(chǎn)。當2000年成都“商業(yè)地產(chǎn)”一詞開始代替“商業(yè)用房”，一時間各路投資者風起云涌，大有商業(yè)地產(chǎn)一統(tǒng)天下的“氣勢”。也正是2000年前后，成都誕生了60余個爛尾樓。這一時期不少開發(fā)商在根本不了解什么是商業(yè)地產(chǎn)的前提下，盲目進入，導(dǎo)致短期商業(yè)地產(chǎn)供大于求，投資者紛紛選擇觀望，市場無以為繼，開發(fā)商資金鏈斷裂。

    不懂商業(yè)與地產(chǎn)要信息對稱。由于地產(chǎn)開發(fā)不為商業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致項目失敗。如“亞洲最大MALL”的某購物中心，物業(yè)結(jié)構(gòu)及動線設(shè)計猶如迷宮，很難滿足商業(yè)經(jīng)營，幾易其手。這些經(jīng)歷啟示：做商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要確定服務(wù)的對象和目標客戶，使商家對物業(yè)的需求相匹配。

    不懂商業(yè)運營。當時的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很多并不懂商業(yè)運營的重要性。2007年曾紅極一時的成都飯店就因經(jīng)營不善、四處舉債，最終被迫以3.6億元的參考價格走上拍賣臺。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準備，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展核心在于經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化勢在必行。

    現(xiàn)在>>>

    缺少專業(yè)性從住到商不是簡單換概念

    目前，專業(yè)性依然是影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成敗的最大因素之一。成都銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔認為，目前成都很多商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)是模仿沿�；驀�外的項目，但有的項目在具體實施過程中做得并不到位，不能滿足后期經(jīng)營和使用的需求，造成開發(fā)和投資的風險。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長冉立春認為，打算住宅轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，面臨不少障礙。因為做商業(yè)地產(chǎn)需要強大的經(jīng)濟實力和整合商業(yè)資源的能力，并且需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理團隊。從商業(yè)運營來看，物業(yè)持有是實現(xiàn)長期盈利的保障，而這對開發(fā)商資金壓力很大。

    模式單一主力店暗藏風險

    現(xiàn)在的城市綜合體，主力店已經(jīng)成為項目成功的制勝法寶。但是單一的主力店形式，暗藏隱患。冉立春認為，現(xiàn)在成都很多商業(yè)地產(chǎn)過分膜拜主力店模式，把寶都押在主力店上，如果主力店一旦經(jīng)營不善，那么該項目的整個商業(yè)，甚至周邊其他的商業(yè)都將受到致命打擊。藍光嘉寶商業(yè)公司副總經(jīng)理邵家楨也提醒購房者，由于主力店過于強勢，整個項目的發(fā)展方向都可能是主力店說了算，經(jīng)營業(yè)態(tài)、策略等方面可能與個人投資者的實際情況背道而馳。

    提前透支售價提前預(yù)支租金

    商業(yè)地產(chǎn)從來都是投資的焦點，住宅限購之后，更是吸引了大量投資者。成都商業(yè)地產(chǎn)銷售均價將近2萬元/㎡。很多黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)售價已經(jīng)超過了10萬元/平方米。但是過高的售價為日后的經(jīng)營也帶來風險。冉立春認為，商業(yè)地產(chǎn)售價過高，是將租金過度消費�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)仍是以商業(yè)為地產(chǎn)服務(wù)的模式，以商業(yè)來抬高地產(chǎn)投資回報的期望值，這樣將導(dǎo)致后期經(jīng)營租金過高，降低商業(yè)經(jīng)營利潤，從而使商業(yè)起步艱難，或者預(yù)期租金根本無法實現(xiàn)。