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    新盤陸續(xù)開 寫字樓競爭白熱化

 　　當商業(yè)地產(chǎn)接過住宅地產(chǎn)大旗，承接從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過來的投資需求時，就注定了現(xiàn)在的景象———無人不言“商”。以寫字樓、社區(qū)商鋪、專業(yè)市場為核心代表的商用物業(yè)，著實獲得了前所未有的關(guān)注和聚焦，這也讓產(chǎn)品供應(yīng)端出現(xiàn)了新的變化。

　　首先是住宅開發(fā)商基于當下生存壓力的“轉(zhuǎn)倉”：但凡工程進度能夠跟得上市場變化的項目，首選商業(yè)地產(chǎn)開路；其次是專業(yè)市場的“胎動”，見諸報端和手機短信的開盤信息，每到周末都會如期而至；最后是寫字樓市場從去年到現(xiàn)在一直受市場追捧……廣義上的商業(yè)地產(chǎn)就像一鍋粥已經(jīng)燒得滾燙。但是，在買房客中，無論是酒足飯飽的還是饑腸轆轆的，都想從中分一杯羹。

　　真實情況是怎樣的？商業(yè)地產(chǎn)有無風險隱憂？是否所有的商用物業(yè)都能讓消費者“排排坐，吃果果”？日前，成都商報記者兵分幾路，對市中心、建設(shè)路、光華村等成熟區(qū)域的商鋪進行了實地調(diào)查；對城北商貿(mào)功能區(qū)的三大專業(yè)市場進行了“地毯式”排查；對天府新城在售和營運的寫字樓進行了重點摸底……目的就是，測量商業(yè)地產(chǎn)的真實溫度。

　　大源組團：寫字樓售價租金看漲 眾多新盤待開

　　調(diào)查

　　寫字樓

　　大源組團，已經(jīng)成為成都寫字樓的重要戰(zhàn)場。自去年以來，超過100萬㎡寫字樓放量，預(yù)計未來兩年內(nèi)有不少于10個20萬㎡的項目交付使用。一段時間以來，區(qū)域內(nèi)寫字樓的售價和租金迅速攀升。那么，大源組團的寫字樓是否存在商業(yè)風險？成都商報記者前往該區(qū)域內(nèi)的已經(jīng)交付和在售項目一探究竟，為您呈現(xiàn)一個相對真實的寫字樓市場。

　　【現(xiàn)場調(diào)查】

　　新盤陸續(xù)開

　　寫字樓競爭白熱化

　　如果不熟悉大源組團，那么要在這里找一棟大樓將是一件非常痛苦的事情。新希望國際大廈、奧克斯廣場、蜀都中心、曙光國際、布魯明頓廣場、中航城市廣場……頂著初夏的大太陽，成都商報記者大概轉(zhuǎn)了一圈，兩個多小時過去了還沒逛完1/3的寫字樓。“大源進駐的各類開發(fā)商有二三十個，高端住宅類、甲級寫字樓的比例遠遠高于其它區(qū)域。”21世紀不動產(chǎn)資深經(jīng)紀人小魏介紹說，今年這里不少商務(wù)寫字樓都會開盤，而價位相差不大，所以競爭肯定非常激烈。

　　雖然下個月才開盤，但位于高新區(qū)管委會旁的曙光國際銷售中心已經(jīng)迎來了不少咨詢者。昨天上午，成都商報記者在咨詢登記簿上看到，10多位咨詢者留下的信息顯示，400～500㎡的戶型比較受歡迎。“預(yù)計價格在1.2萬～1.4萬元/㎡左右。”置業(yè)顧問張先兵介紹說。曙光國際對面，穿過天府大道就是特拉克斯國際廣場，工作人員稱：“這里的寫字樓都在500㎡以上，前來咨詢的人很多，租賃相對來說很火。”

　　“今年的競爭肯定很激烈。”某甲級寫字樓一位不愿意透露姓名的置業(yè)顧問有些憂心忡忡地說，他去踩過好幾間寫字樓的盤，發(fā)現(xiàn)戶型區(qū)間都相差無幾，價位也差不多，區(qū)域位置幾乎沒有太大差別，“對于投資者來說，可能開發(fā)商的品質(zhì)是他們最看重的因素。”

　　中介公司

　　寫字樓租金均價略增

　　“這段時間商鋪寫字樓租賃較熱，而且租金略有增長。”21世紀不動產(chǎn)資深經(jīng)紀人小魏告訴成都商報記者，目前大源組團的寫字樓租金均價在每月60元～65元/㎡左右，比去年底略有增長，增長幅度不是很大，而租賃者可選擇的價位區(qū)間較大，“最低有每月45元/㎡左右的，最高有每月100元/㎡的”。

　　21世紀不動產(chǎn)成都瑞航世紀城店經(jīng)紀人小鄧稱，新希望國際寫字樓的租金在每月60元/㎡到每月65元/㎡左右，按照65元/㎡來計算，一間500㎡左右的寫字樓，月租金為32500元。小鄧笑著說，如果按照現(xiàn)在的價格來購買一間289㎡的寫字樓，總價為368萬元，投資者轉(zhuǎn)而以每月65元/㎡的價格租出去，收益還是比較可觀。沿著天府大道再往南，就是新希望國際大廈，成都商報記者一走進客服中心就聽見這里的辦公電話輪番響起。“都是咨詢租賃寫字樓的。”一名客戶人員說，2009年新希望國際剛開盤時，價格在8500元/㎡左右，如今A座已經(jīng)基本售完，只剩下兩套2000㎡的戶型，正在銷售的C座價格已經(jīng)漲了很多。從21世紀不動產(chǎn)成都瑞航世紀城店及新希望國際客戶中心的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，新希望國際大廈目前的入住率在10%左右，入駐公司以IT行業(yè)居多。

　　【個案舉例】

　　投資者林先生：

　　年回報率高于6%就有投資價值

　　“前幾年，賣家承諾8～10%的投資回報率，如今敢如此承諾的開發(fā)商少了。”成都商報記者在大源組團某寫字樓銷售中心，碰見了前來咨詢的林先生夫婦，他一得知記者的身份便如是說。林先生從事醫(yī)藥銷售行業(yè)，正打算投資300㎡左右的寫字樓。在他看來，商鋪、寫字樓投資是高投入高風險高回報率。投資前期投入較大，而收益相對較小，特別是一些新的商鋪、寫字樓，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低；而成熟的就需要投入更大了。因此投資商鋪、寫字樓比較適合長期持有及資金比較充裕的收入較高穩(wěn)的人群，“大源組團的寫字樓現(xiàn)在雛形已顯現(xiàn)，市場也逐漸成熟，但還需要時間的考驗，而這也是我看中這里的原因。”

　　林先生稱，他最近除了逛寫字樓，也冒充租房者去了附近的幾家中介探聽這里的租金，再分析自己可能得到的回報率，“從現(xiàn)實的區(qū)域租金核算，如果年回報率高于6%就有投資價值。”