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    日前，國(guó)際房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世邦魏理仕在其發(fā)布的《無(wú)界：2018中國(guó)投資市場(chǎng)報(bào)告》中分析指出，“無(wú)界”當(dāng)成為引領(lǐng)下一階段中國(guó)房地產(chǎn)投資的新思維。具體到城市層面，則應(yīng)不再囿于單一的城市邊界，從城市群角度看待商業(yè)地產(chǎn)投資。

    世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為：“無(wú)界思維里城市不再是地圖上某個(gè)孤立的點(diǎn)，而是被置于一張緊密關(guān)聯(lián)又互相影響的城市網(wǎng)中。對(duì)城市群際和群內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)及其影響因素的一體化梳理將有助于投資者在制定城市戰(zhàn)略時(shí)更具前瞻性。認(rèn)清城市群所處階段，極化、擴(kuò)散效應(yīng)下生產(chǎn)要素的群內(nèi)流動(dòng)路徑，無(wú)疑有助于判斷群內(nèi)各城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì)。”

    報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)城市間彼此的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度，目前國(guó)內(nèi)共有28個(gè)城市群。由于地域廣大且區(qū)域發(fā)展不平衡，各城市群發(fā)展處于不同階段。城市群內(nèi)一般存在一個(gè)或兩個(gè)核心城市作為增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)端于增長(zhǎng)極，逐步依點(diǎn)-軸-網(wǎng)絡(luò)的路徑輻射整個(gè)城市群并最終形成一體化。在市場(chǎng)機(jī)制作用下，城市群發(fā)展過(guò)程中，長(zhǎng)期來(lái)看遵循極化向擴(kuò)散化的發(fā)展路徑，但過(guò)程中會(huì)受到政策、產(chǎn)業(yè)、基建等因素的影響。

    在世邦魏理仕看來(lái)，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)是中國(guó)三大先發(fā)城市群，占四成國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量。三大先發(fā)城市群均已出現(xiàn)由極化主導(dǎo)轉(zhuǎn)向擴(kuò)散主導(dǎo)的跡象，但程度上又存在差異。投資者可優(yōu)先關(guān)注核心城市內(nèi)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向貼合的房地產(chǎn)類(lèi)型，例如辦公樓、科技園區(qū)、具備改造潛力的工業(yè)物業(yè)和地塊等。

    長(zhǎng)三角和大灣區(qū)將延續(xù)一體化進(jìn)程，已確立崛起趨勢(shì)的次增長(zhǎng)極（南京、杭州）物業(yè)價(jià)值將持續(xù)受益。同時(shí)，基建改善和同城化預(yù)期下，長(zhǎng)三角的南通、粵港澳大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯(lián)通度有望顯著提升，人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入直接受益的住宅，商業(yè)、工業(yè)物流等領(lǐng)域?qū)⒋嬖谕顿Y機(jī)遇。

    近年來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、區(qū)域發(fā)展扶持政策和基建投資的共同作用令成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭帶動(dòng)下，2008-2017年間，中西部城市群的寫(xiě)字樓、零售和物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的出租面積占比由12.3%提升至23.9%。中西部城市群和海西城市群持續(xù)快速極化，核心城市的各類(lèi)地產(chǎn)板塊在短期內(nèi)面臨不同程度的供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn)，但中長(zhǎng)期存在系統(tǒng)性投資機(jī)會(huì)。

    世邦魏理仕對(duì)粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展進(jìn)行了著重分析。

    報(bào)告指出，粵港澳大灣區(qū)擁有在科創(chuàng)、貿(mào)易物流、金融和服務(wù)領(lǐng)域各具優(yōu)勢(shì)的深圳、廣州、香港三個(gè)增長(zhǎng)極，并包括制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚的珠三角其余各城市。2017年其總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模已達(dá)11.7萬(wàn)億人民幣，預(yù)計(jì)到2020年將成為全球第一大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)體。隨著政府發(fā)展規(guī)劃綱的出臺(tái)，持續(xù)的人口流入、科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、高強(qiáng)度基建投資以及同城化趨勢(shì)都將在更為一體化的制度框架下，加速推動(dòng)大灣區(qū)城市群的發(fā)展與融合，催生新的房地產(chǎn)投資機(jī)遇。

    世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示：“與國(guó)際灣區(qū)相比，大灣區(qū)地產(chǎn)發(fā)展仍存在一定差距。以寫(xiě)字樓為例，2017年底大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總量約3200萬(wàn)平方米，較經(jīng)濟(jì)規(guī)模相近的東京灣區(qū)和紐約灣區(qū)分別低40%和55%。未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，寫(xiě)字樓需求存在巨大提升空間。此外，群內(nèi)珠三角區(qū)域優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的人均面積也有較大增長(zhǎng)空間。”

    根據(jù)報(bào)告分析，高端商務(wù)繼續(xù)向核心城市集聚，帶來(lái)廣深港寫(xiě)字樓投資利好。作為當(dāng)前全國(guó)最活躍的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，廣州和深圳均已進(jìn)入第二輪的寫(xiě)字樓新區(qū)建設(shè)，琶洲、國(guó)際金融城及前海等商務(wù)區(qū)正吸引大量租戶(hù)和投資者目光。香港市場(chǎng)內(nèi)，中資企業(yè)尤其是大型國(guó)企在中環(huán)等核心板塊的空間需求持續(xù)上升，大灣區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)預(yù)計(jì)將為香港吸引更多大陸企業(yè)和資本。

    此外，產(chǎn)業(yè)和人口的無(wú)界流動(dòng)也將促成核心周邊城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)。隨著高鐵、城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)等重要基建項(xiàng)目的鋪開(kāi)，廣佛、深莞惠等多個(gè)一小時(shí)同城生活圈將逐步成型。由此帶來(lái)的同城化將進(jìn)一步加速?gòu)V深制造業(yè)外遷與人口轉(zhuǎn)移趨勢(shì)，大灣區(qū)內(nèi)東莞、佛山、惠州、中山等二線(xiàn)城市中的工業(yè)、科技園區(qū)物業(yè)機(jī)遇，以及與之配套的住宅和商業(yè)設(shè)施成為值得關(guān)注的投資機(jī)會(huì)。

    謝晨表示：“囿于一城、一地、一個(gè)行業(yè)的割裂視角來(lái)看待房地產(chǎn)投資如管中窺豹，建議投資者從城市、區(qū)位、物業(yè)用途、地產(chǎn)金融及科技影響等多維度切入，以無(wú)界的新思維引領(lǐng)下一階段中國(guó)房地產(chǎn)投資。”（原標(biāo)題：機(jī)構(gòu)：城市群打破商業(yè)地產(chǎn)投資界限 粵港澳大灣區(qū)寫(xiě)字樓潛力大 孔海麗）