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  日前，專業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行公布一組數(shù)據(jù)，認為盡管增長勢頭或?qū)⒂兴�放緩�?019年亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資整體交易量預(yù)計仍將增長5%。

  仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資部總監(jiān)Stuart Crow表示：“我們正處于全球經(jīng)濟上行周期的第十年，當前，投資者需應(yīng)對宏觀局勢及地緣政治壓力所帶來的種種不確定因素，例如利率攀升、美中之間持續(xù)的貿(mào)易摩擦、以及英國脫歐談判造成的歐盟內(nèi)部壓力等。在此背景下，與其他投資類別相比，房地產(chǎn)憑借其組合多樣化優(yōu)勢和相對較高的回報率，或成為資本的避風港。但是，在這種上行晚周期環(huán)境下，投資者在資本退出方面變得更為挑剔和嚴謹。”

  在亞太地區(qū)，房地產(chǎn)需求將繼續(xù)受到強勁人口基本面的推動。到2027年，亞太地區(qū)的城市人口預(yù)計將超過4億；65歲及以上人口在未來10年內(nèi)將增加1.46億。到2021年，亞太地區(qū)電子商務(wù)市場規(guī)模預(yù)計將增至1.6萬億美元。

  仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)Megan Walters博士表示：“盡管存在宏觀局勢不穩(wěn)定等因素，但我們認為亞太地區(qū)仍充滿機遇，并將推動投資者和企業(yè)將視線轉(zhuǎn)移至‘抗風險行業(yè)’或者受周期性需求驅(qū)動較低的行業(yè)。”

  仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認為：“對中國市場來說，盡管受到中美貿(mào)易摩擦等不確定因素的影響，但基于中國市場強勁的基本面，我們相信在2019年將會繼續(xù)看到更多外資資本流向市場，尤其是一線城市。”

  仲量聯(lián)行認為，以下五大關(guān)鍵趨勢將在2019年影響亞太地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)：

  1、“居住”類資產(chǎn)多元化發(fā)展

  亞太地區(qū)不斷增長的城市人口使得市場對另類資產(chǎn)的需求持續(xù)增長：包括學生公寓、長租公寓、養(yǎng)老公寓等。

  對于投資者而言，這些資產(chǎn)的投資收益率極具吸引力，具備長期增長前景以及投資組合多樣化機會。Crow解釋道：“鑒于這些另類資產(chǎn)對空間的有效利用、卓越的建筑管理以及普遍較高的初始投資收益率，其表現(xiàn)將跑贏傳統(tǒng)住宅。例如，東京的養(yǎng)老公寓的回報率在11%至14%之間，新加坡約為8%至12%。”

  仲量聯(lián)行大中華區(qū)另類投資總監(jiān)邢一昊表示：“在中國，因不可忽略的人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化進程的延續(xù)，長租公寓和養(yǎng)老公寓尤其吸引了廣大投資人的持續(xù)關(guān)注。以養(yǎng)老公寓為例，國內(nèi)眾多險資將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合，在開拓了創(chuàng)新周轉(zhuǎn)模式的同時，將不動產(chǎn)融入養(yǎng)老服務(wù)全生命周期，也為此類資產(chǎn)的退出機制開辟了全新的渠道。”

  2、打造靈活辦公空間以吸引人才

  企業(yè)正日益廣泛地運用共享辦公空間來促進員工創(chuàng)新并贏得人才爭奪戰(zhàn)。這種對人性化體驗的重新關(guān)注使得亞太地區(qū)的靈活辦公空間（包括聯(lián)合辦公空間和服務(wù)式辦公室）不斷增加。

  Walters博士表示：“到2030年，一些大型跨國企業(yè)在全球各地占用的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)組合中，靈活辦公空間的占比可能達到30%。這意味著市場整合將變得更為普遍——業(yè)主和開發(fā)商將開始創(chuàng)建自有的靈活空間產(chǎn)品，無論是與聯(lián)合辦公運營商共同組建合資企業(yè)，或是兼并收購聯(lián)合辦公品牌。”

  3、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心的興起

  亞太地區(qū)正致力于打造全球領(lǐng)先的電子商務(wù)中心，這對企業(yè)建造數(shù)據(jù)存儲基礎(chǔ)設(shè)施以及存放實體零售商品的倉儲設(shè)施造成的壓力越來越大。

  Crow先生表示：“強勁的消費水平使得投資者對亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)的興趣日益濃厚。這類資產(chǎn)的投資將進一步增長，且有大量資本正瞄準中國、印度和印度尼西亞等新興市場。與此同時，亞太主要城市中物流樞紐的市場規(guī)模也在增長。例如，悉尼的物流市場在2015年至2017年間增長了7倍。”

  4、轉(zhuǎn)向債務(wù)市場

  Crow先生指出，銀行收緊貸款標準為非銀行和離岸貸款機構(gòu)進入市場留下空間，特別是在澳大利亞、印度和中國。因此，轉(zhuǎn)向全球離岸貸款機構(gòu)的投資者激增，這些機構(gòu)能夠為一些特定項目提供靈活的債務(wù)或股權(quán)解決方案。

  與此同時，機構(gòu)投資者也將其投資范圍擴及房地產(chǎn)債務(wù)。Crow先生補充道：“債務(wù)投資是遏制投資組合風險的一種方式，越來越多投資者希望利用債務(wù)使其免受市場波動和房地產(chǎn)收入下降的影響。”

  5、智慧城市的發(fā)展

  隨著新加坡、日本、韓國和澳大利亞等國不斷推進智慧城市計劃，亞太地區(qū)對于建設(shè)更完備的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的需求持續(xù)增長，從而充分提升城市發(fā)展的效率和可持續(xù)性，極大改善居民的生活條件。

  Walters博士解釋道：“房地產(chǎn)科技（房地產(chǎn)和科技的融合）在城市的未來發(fā)展中起著關(guān)鍵作用。智慧城市受數(shù)據(jù)的高度驅(qū)動，并且智能地產(chǎn)開發(fā)和管理能夠?qū)崿F(xiàn)廣泛的數(shù)據(jù)收集和分析，這兩者對于城市為不斷增長的人口創(chuàng)造更宜居的環(huán)境至關(guān)重要。”
  （原標題：五大因素影響2019年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場 商業(yè)地產(chǎn)投資額將增5% 作者：徐迪）