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    在過去的10年里面，深圳商業(yè)從原始的街鋪起步到今天的領(lǐng)先國內(nèi)，付出了很多很沉重的代價。號稱“中國第一mall”的銅鑼灣廣場華發(fā)店已經(jīng)改頭換面，人才的缺乏令商業(yè)團隊只能摸索前進。當中信、萬象城、cooopark、中心城、海岸城等購物中心赫然崛起時，業(yè)態(tài)與品牌同質(zhì)化的問題也隨之而來。10年了，深圳商業(yè)地產(chǎn)仍未完全走出困局。

    困局之一 政府在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面未出夠力

    朱力為：以我們海岸城為例，從拿地到現(xiàn)在，實際經(jīng)歷了5年時間。在建設(shè)中才發(fā)現(xiàn)，政府給的外部環(huán)境有一些困難，比如地塊的規(guī)劃，實際從后來我們做成的項目看，政府給我們的地塊規(guī)劃不太適合做大型的商業(yè)，地塊切得太小，周邊的道路規(guī)劃和市政配套都不很理想，這給我們前期的建設(shè)工作帶來了一些困難，也給現(xiàn)在的運作帶來了困難，一些問題到現(xiàn)在也沒覺得解決，政府承諾幾年前就該兌現(xiàn)的承諾到現(xiàn)在都還沒完成。

    另外，在包括蛇口半島內(nèi)的南山，商業(yè)的規(guī)劃布局太過密集，目前的商業(yè)已經(jīng)競爭激烈，可是未來還有好幾個大型商業(yè)建起來，這勢必超出目前南山的消費力。

    毛偉東：商業(yè)地產(chǎn)整體的選址規(guī)劃，應(yīng)該是從政府角度更多關(guān)注的。比較典型的例子，在中心區(qū)這樣的彈丸之地，這么多的商業(yè)地產(chǎn)在這里運作，這個壓力是比較大。

    我個人比較注重商業(yè)地產(chǎn)的選址問題。在國外，政府在這個方面的作為是非常有效的，這樣會有效地避免競爭的發(fā)生。在深圳，品牌就那么三四百個，分配到每個商場都差不多，但是如果分批分期地推出商業(yè)地塊，后續(xù)的時間市場可能孕育出新的品牌，存活的機會就會大一些。

    汪浩波：政府在商業(yè)地產(chǎn)方面關(guān)注太少，在城市的規(guī)劃和發(fā)展上政府政策的作用和影響力不夠大。另外政府在營商環(huán)境方面還是需要做一些努力，比如突出的就是立法方面，包括稅務(wù)、征收管理費等方面，這些都需要政府要有所作為。

困局之二 商業(yè)人才基本都是半路出家

    朱力為：無論從設(shè)計還是管理人才上，國內(nèi)都顯得比較落后，我們的設(shè)計公司，不如國外分得仔細，大部分設(shè)計院住宅和商業(yè)都可以做，但是專業(yè)細分度不夠。

    此外就是管理人才，過去的中國經(jīng)濟不太發(fā)達，所以也不太注重商業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)和服務(wù)，在商業(yè)的領(lǐng)域也是缺乏優(yōu)秀的人才，中國就沒有一所專門的學(xué)校，半路出家的人做這個事，多多少少會碰到一些困難。

    汪浩波：商業(yè)地產(chǎn)是一個全流程開發(fā)的行業(yè)，復(fù)合型的人才比較缺乏，比如一個從規(guī)劃到招商到物業(yè)管理都精通的高管人員就比較少。關(guān)于人的問題還有一個方面，商業(yè)地產(chǎn)是集規(guī)劃、招商、營運多行業(yè)的組合，這就需要團隊的協(xié)作性非常強，團隊的專業(yè)要求也非常高，目前這點還不夠。

困局之三 硬件設(shè)施夠了，但是管理團隊跟不上

    朱力為：國外的商業(yè)發(fā)展了很多年，有很多非常專業(yè)化的管理公司，可能夠真正進入中國提供服務(wù)的公司還是比較少。海岸城聯(lián)系過的幾家知名管理公司派來的外國專家，不懂得中國的文化、中國國情，很難發(fā)揮好。新加坡、臺灣來的管理團隊，語言上沒有障礙，但是對中國的法規(guī)和市場的運行現(xiàn)狀，包括人才的管理方面還是不了解。

    在這樣的情況下，我們最后還是走了一個組建自己管理團隊的路，這是無奈之舉。我們看深圳乃至國內(nèi)的大部分的城市綜合體的業(yè)態(tài)管理方面，都是走的和我們差不多的路子，大家面臨的都是非常窄的選擇。

    毛偉東：我們在做花園城中心的時候也和香港的管理公司合作過，還請過新鴻基下屬的啟勝公司做物業(yè)管理顧問，但是實際操作過程中都不理想。現(xiàn)在的花園城中心的物業(yè)管理團隊，都是招商局物業(yè)的班底，不是商業(yè)專業(yè)出身，走了很多彎路，也嘗試了很多東西，包括清潔外包。

    購物中心最終運營管理體現(xiàn)是在執(zhí)行層面上，這個執(zhí)行層面的操作能力必然會成為“短板”，可能會成為未來購物中心發(fā)展的約束。所以我們在人員方面不斷調(diào)整，我們的一些編制在縮減，但是反而管理的效果在提升。在現(xiàn)階段購物中心成熟管理的經(jīng)驗比較少的情況下，要自己摸索積累一些經(jīng)驗。

困局之四 專業(yè)合作單位少，導(dǎo)致營運成本過高

    朱力為：國外一個和海岸城一樣大的購物中心，只需要10多個管理人員，其余全部外包給合作單位，開發(fā)商主要簽訂合同就可以。可是國內(nèi)能夠提供專業(yè)服務(wù)的、能夠讓人滿意的合作單位比較少。如海岸城除了電梯、保潔等可以外包，大部分的還是不可以外包，因為可靠的合作單位不夠，所以我們現(xiàn)在走的是“小而全”的路。我們現(xiàn)在的管理團隊，包括招商、管理、it，都是自己搞。這種方式嚴格講效率很低，不過暫且沒有替代辦法。

    張紅衛(wèi)：我們現(xiàn)在的難度在于別的國家是委托了很多家的專業(yè)公司，包括財務(wù)公司都有委托，而我們國家由于專業(yè)公司不發(fā)達、誠信度也不夠，所以只能全都自己做。

困局之五 商業(yè)密度大，業(yè)態(tài)和品牌嚴重同質(zhì)化

    奚克棟：2004年金光華開業(yè)到今天已經(jīng)四年，我們是在不斷地調(diào)整，不斷地改變，然后做成了今天這樣。我覺得做商業(yè)地產(chǎn)最重要的就是前期的規(guī)劃，規(guī)劃做不好，后面就很難；第二重要的就是業(yè)態(tài)的組合。現(xiàn)在深圳又開發(fā)了多個大型購物中心，到現(xiàn)在我發(fā)覺確實存在一個問題，就是前期政府沒有太多規(guī)劃，造成商業(yè)密度偏大，而且還存在業(yè)態(tài)同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化的問題。比如在金光華、萬象城、中信城市廣場，很多品牌每家都有。在中國可以選的品牌就那么幾個，品牌同質(zhì)化非常嚴重。

    汪浩波：深圳商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該理性地思考，發(fā)展是很快，甚至覺得是過快了，有一些地方是無序的快速發(fā)展。第二個方面就是同質(zhì)化的競爭非常厲害，沒有一個牽頭單位對行業(yè)進行整合。

    李程：我們商場的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該更具有前瞻性，多點考慮以后的人們想要的、感興趣的東西。比如我們看到這么多的溜冰場和電影院，為什么就沒有一間好的書店呢？

    第二方面就是服務(wù)，服務(wù)其實也是進行差異化競爭的一種手段，國內(nèi)目前這家和那家的服務(wù)差別太小，也造成了同質(zhì)化。

困局之六 深圳寫字樓形象和價格都不夠高

    李程：我確實看好深圳寫字樓的發(fā)展空間，但是這有一個前提，一方面開發(fā)商要苦練內(nèi)功，把我們的產(chǎn)品真正做到國際一流。我覺得過去這么多年，包括從2000年以后，深圳中心區(qū)大批的寫字樓不要說和國際的比，就是和上海淮海路的寫字樓比，都差了一級。（深圳的）很多都并不是真正的甲a，這是有數(shù)據(jù)指標的。

    第二個方面，就目前而言，深圳的寫字樓價格確實是偏低，只相當于香港中環(huán)的寫字樓的一個零頭。其實就城市本身來說，深圳與香港并沒有差那么遠，尤其現(xiàn)在雙城生活方式越來越便捷的情況下。這其中，除了關(guān)鍵要吸收一些大公司入駐以外，也要有差異化地關(guān)注中小型企業(yè)，如果沒有這些租戶進入的話，我們寫字樓的價格就會是“死水一潭”。

■商業(yè)地產(chǎn)大事件

●1996年6月，高達384米的地王大廈竣工，成為當時亞洲第一高樓。

●1998年開始，政府投資4500萬元對華強北商業(yè)區(qū)進行改造，華強北向城市商圈邁進。

●2000年底，號稱“中國第一mall”的銅鑼灣廣場華發(fā)店開業(yè)，正式將shoppingmall這種業(yè)態(tài)引入中國，其掌門人陳智也因此成為“中國mall之父”。

●2002年9月28日，深圳第一個真正意義上的購物中心中信城市廣場開業(yè)。

●2004年底，總建面達55萬平方米\定位城市綜合體的華潤萬象城正式開業(yè)，成為深圳面積最大的城市綜合體，標志著深圳購物中心發(fā)展進入了以城市綜合體為代表的巨型mall時代。

●2006年8月和2007年4月，福田cbd星河cocopark、怡景中心城兩大mall先后開業(yè)，標志著cbd區(qū)域進入購物中心發(fā)展高潮。

●2007年底，深圳西部區(qū)域最大的mall海岸城開業(yè)，深圳東部、中部以及西部三大購物中心集群正式形成。