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    發(fā)布機(jī)構(gòu):全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)

　　目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在2008年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的情況下,出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在,但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下,商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。

 　　隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來越成熟,無論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷都千姿百態(tài),2009年會(huì)越來越細(xì)分化。而且針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的銀行信貸品種和REITs等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關(guān)部門的大力推動(dòng)和民間實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的洗禮將有重大的突破。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　招商難是2008年商業(yè)地產(chǎn)的最大難題

　　2008年中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、粗放的運(yùn)營(yíng)管理等客觀因素的困擾。

　　經(jīng)過前兩年的開發(fā)與運(yùn)營(yíng),很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開始越來越鞏固,這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心,并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,但速度也有放緩的趨勢(shì)。

　　國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在2008年開始有所提升;商業(yè)模式比較簡(jiǎn)單,業(yè)態(tài)傳統(tǒng),以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。

　　缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)加快,包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位,仍然是2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國(guó)主要大中城市無明顯大起大落,市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平穩(wěn),但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢(shì),有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動(dòng),不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。

　　受大勢(shì)的影響,整體商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈,無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì),諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求,在招商時(shí)遇到較大的困難,“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。

集團(tuán)化開發(fā),連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流

　　2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊,相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少,客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè),也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出。

　　一些資本型的品牌企業(yè),由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力,特別是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的綜合檢驗(yàn),會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

　　隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然,其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn),組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu),商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開發(fā)的主流。

　　城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億,每年新增城市人口2400萬,城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億元,增長(zhǎng)非�？捎^,直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的興起,2009年會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升,并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式,隨著消費(fèi)升級(jí),商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。

　　受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響,必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力,中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下,還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

房地產(chǎn)金融

　　金融創(chuàng)新放緩 RETIs有望破冰

　　2008年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。

　　商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一,原來就系統(tǒng)缺失,金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗,限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊,再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀,商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑是雪上加霜!

　　但依然有像美國(guó)黑石基金等中長(zhǎng)期的資金和國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等,如萬達(dá)逆市而動(dòng),一是看好中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格,二是借機(jī)“趁火打劫”,以更低的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。

　　以商務(wù)部等部委力促的開放RETIs通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng),而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng),以及相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備,雖然國(guó)際金融大勢(shì)不好,但中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動(dòng)性過剩也為中國(guó),商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

零售業(yè)

　　社區(qū)商業(yè)面臨歷史機(jī)遇

　　2008年市級(jí)商業(yè)中心進(jìn)步不容置疑,在一線城市依然開發(fā)過度,體量過大,在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象;在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級(jí)中。2008年市級(jí)商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯,國(guó)外一線品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選,國(guó)內(nèi)品牌和老字號(hào)開始無奈退出。

　　未來,市級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè),是最好的投資市場(chǎng),是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一。

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展越是相對(duì)落后,它的市場(chǎng)和潛力就越大,它的發(fā)展空間同樣就越大。面對(duì)金融危機(jī),現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需,這是2009年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn),“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū),便利服務(wù)進(jìn)家庭”;二是國(guó)家投資9000億元,大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套,可見是利好,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。

　　購(gòu)物中心重在存量消化

　　2008年新近落成的大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍。隨著以美式MALL為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶大中城市,國(guó)內(nèi)零售業(yè)全面對(duì)外開放,幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心。隨著2008年下半年全球金融危機(jī)的影響,國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開發(fā)方面其數(shù)量增長(zhǎng)趨緩,存量消化和項(xiàng)目調(diào)整成為重頭。

　　購(gòu)物中心的獲利模式面臨考驗(yàn),并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時(shí)受到考驗(yàn)。

　　未來,購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升,并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道;不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng),使購(gòu)物中心更加具有生命力。

主力店資金收益將接受考驗(yàn)

　�。�1）百貨業(yè)

　　2008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和,但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀,百貨公司購(gòu)物中心化的局面開始出現(xiàn)。2009年,中國(guó)二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。

　�。�2）超市（大賣場(chǎng)）

　　作為對(duì)商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場(chǎng)”）在大中城市已被外資占據(jù)絕對(duì)壟斷地位,但在二、三線城市,特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心,本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力。

　　未來,一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開發(fā)商資金實(shí)力不足的影響,包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望,國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。

　�。�3）次主力店（區(qū)）

　　隨著購(gòu)物中心和大型MALL的遍地開花,由于國(guó)內(nèi)外知名主力店資源的有限,尤其是主力店的租金殺手效應(yīng),越來越多的購(gòu)物中心開始拒絕主力店的進(jìn)駐,而更多采用國(guó)際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競(jìng)爭(zhēng)力、租金水平,如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng)100等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有與主力店平分秋色的勢(shì)頭。

　　（4）院線

　　院線如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài),并登堂入室成為購(gòu)物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種。未來,院線的購(gòu)物中心化和混搭化（與文化娛樂、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會(huì)、專業(yè)報(bào)刊書籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補(bǔ)和搭配）將成為主流。

　　（5）經(jīng)濟(jì)型酒店

　　受美國(guó)“次貸危機(jī)”的影響,經(jīng)濟(jì)型酒店的國(guó)際融資發(fā)生困難,受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響,其運(yùn)營(yíng)成本有所增加,物業(yè)租金成本的上漲,使其利潤(rùn)有所下降,局部城市經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)有所表現(xiàn),出租率和平均房?jī)r(jià)開始有所下降,股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開始導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店有所下降。

　　2009年經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)槌杀旧仙�而�?dǎo)致利潤(rùn)會(huì)有所下降,中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)的影響,2009年酒店經(jīng)營(yíng)壓力將更大。

餐飲業(yè)一枝獨(dú)秀 前景樂觀

　　2008年的中國(guó)餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,目前來說比較樂觀。2008年9月財(cái)政部、商務(wù)部為加快廚房建設(shè),推進(jìn)早餐工程拿出資金支持,在全國(guó)城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目,支持大眾化餐飲也是重要組成部分。

　　餐飲業(yè)未來會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好地合作,真正跟著購(gòu)物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來越明顯,正在成為并必將成為購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài),而且比例不斷提高,有的已超過50%。