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    從今年起到2014年，深圳將新增寫字樓項(xiàng)目約33個(gè)，同時(shí)，即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)19個(gè)，寫字樓和商鋪市場(chǎng)供應(yīng)提速。

    專家分析，由于空置率壓力大增，商業(yè)地產(chǎn)整體租金和售價(jià)將可能出現(xiàn)下滑，投資客需謹(jǐn)慎入市，但隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)形態(tài)的進(jìn)一步成熟，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍充滿機(jī)遇。

    寫字樓面臨空置風(fēng)險(xiǎn)

    一方面，寫字樓供應(yīng)洪峰到來(lái)，空置率將被推高；另一方面，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，寫字樓租賃需求以成本節(jié)約型為主，甲級(jí)寫字樓租賃需求明顯下降。看來(lái)，今年深圳的寫字樓市場(chǎng)不會(huì)平靜。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年—2014年深圳將有33個(gè)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，入市體量達(dá)402萬(wàn)平方米，供應(yīng)洪峰將推高寫字樓空置率。其中，今年的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有46萬(wàn)平方米新竣工，相當(dāng)于2012年的4—5倍，供應(yīng)量壓力大大增加。

    分析認(rèn)為，供應(yīng)量的壓力加上租戶承租能力下降，將導(dǎo)致深圳甲級(jí)寫字樓，特別是中心區(qū)租金水平較高的甲級(jí)寫字樓空置率壓力加大，原因是越來(lái)越多的租戶將傾向于續(xù)租或遷至租金較低的寫字樓。

    高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東表示，未來(lái)新增供應(yīng)的持續(xù)增加將會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，租戶主導(dǎo)性會(huì)更加明顯。在市場(chǎng)大環(huán)境影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)短期之內(nèi)甲級(jí)寫字樓租金將面臨向下調(diào)整的壓力，而空置率會(huì)有所上升。同時(shí)，受到抑制的投資需求影響，投資市場(chǎng)將繼續(xù)被看淡，預(yù)計(jì)2013年寫字樓平均售價(jià)會(huì)小幅下滑。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅認(rèn)為，按目前的發(fā)展形式，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)將經(jīng)歷一個(gè)緩慢的漸進(jìn)過(guò)程，企業(yè)多持謹(jǐn)慎調(diào)整策略，因此預(yù)計(jì)萎縮的寫字樓需求將在短期內(nèi)持續(xù)，回暖的步伐會(huì)比較緩慢。

    商鋪?zhàn)饨鹂績(jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目支撐

    據(jù)研究機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年—2014年深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)，將增加商業(yè)面積170萬(wàn)平方米以上。項(xiàng)目類型將以綜合體為主，兼有少量購(gòu)物中心以及規(guī)模較大的社區(qū)商業(yè)。

    可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)除了城市中心商業(yè)蓬勃發(fā)展外，區(qū)域中心商業(yè)及社區(qū)中心商業(yè)也將遍地開花。我市商鋪市場(chǎng)的面貌將發(fā)生大的變化，同時(shí)不可避免要面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

    市規(guī)土委和中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，深圳商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)增加，成交減少的態(tài)勢(shì)。2012年我市批售一手商鋪40.03萬(wàn)平方米，比2011年增加42.86%。隨著調(diào)控影響趨弱，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，商業(yè)批售也漸漸增加，到年底達(dá)到高峰；而一手商鋪成交10.40萬(wàn)平方米，比2011年減少15.6%。

    在價(jià)格上，去年全市商鋪成交均價(jià)為每平方米40759元，較2011年上漲27.66%。隨著城市規(guī)劃的進(jìn)程，原特區(qū)外物業(yè)的價(jià)格上漲的空間和動(dòng)力逐漸顯現(xiàn)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)將有新增供應(yīng)40萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部副董事程怡分析，大量新增供應(yīng)將使空置率上升，從而制約整體租金上升的空間。但優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的租賃會(huì)有較佳表現(xiàn)，將帶動(dòng)整體租金升幅，支撐整體市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

    大量?jī)?yōu)質(zhì)商鋪的入市將帶動(dòng)租金上揚(yáng)，然而，新商業(yè)項(xiàng)目入市前必然要考慮招商的壓力。有研究分析，去年受新商場(chǎng)入市的影響，深圳優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)整體空置率上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。今年新竣工的商業(yè)項(xiàng)目為應(yīng)對(duì)供應(yīng)量增加、競(jìng)爭(zhēng)加大的風(fēng)險(xiǎn)，部分住宅開發(fā)商整體出售商業(yè)項(xiàng)目的可能性增加。

    后市仍有新的增長(zhǎng)點(diǎn)

    去年底，我市出臺(tái)的存量非住宅類物業(yè)按評(píng)估價(jià)征稅政策讓整個(gè)二手商業(yè)地產(chǎn)一度冰封。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年第一季度二手商業(yè)物業(yè)成交仍將在低位徘徊，隨著對(duì)政策的逐漸消化，二季度可現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，下半年有望回升至正常水平。與此同時(shí)，二手市場(chǎng)的調(diào)整將給一手市場(chǎng)帶來(lái)短暫機(jī)會(huì)，促成部分投資轉(zhuǎn)向。

    大面積的新增供應(yīng)也將帶來(lái)新的機(jī)遇。朗圖商業(yè)總經(jīng)理梁杰偉認(rèn)為，短短幾年內(nèi)，海岸城、KK MALL、歡樂(lè)海岸等項(xiàng)目的相繼出現(xiàn)，使深圳的商業(yè)格局發(fā)生了翻天覆地的變化，隨著城市配套的逐漸完善，深圳各個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心不斷形成，寶安、龍崗等區(qū)的商業(yè)價(jià)值將逐漸凸顯。

    高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東認(rèn)為，正在發(fā)展中的蛇口港和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)將在激勵(lì)政策下吸引更多投資，為深圳寫字樓市場(chǎng)后市發(fā)展助力。