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    在大量新增大型商業(yè)項目入市的沖擊下，深圳商業(yè)項目面臨運營、招租和空置等方面的風(fēng)險，世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生表示，2013年全國商業(yè)地產(chǎn)計劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，很可能導(dǎo)致空置率上升，“商業(yè)地產(chǎn)洪峰將至，應(yīng)筑堤疏源”。對于大量即將入市的商業(yè)項目而言，宋春生建議，商業(yè)地產(chǎn)要重新回歸到最基本的定位與經(jīng)營上來，充分挖掘項目周邊消費者需求，以打造匹配消費者的商業(yè)物業(yè)，“而不是好高騖遠(yuǎn)，一味追求‘地標(biāo)’和高端”。

    宋春生認(rèn)為，基于對城市發(fā)展的需求，政府主導(dǎo)城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為其拿地的競爭籌碼之一。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目特別是購物中心興起，高額的銷售額帶來收益回報，在消費者心中樹立了品牌效應(yīng)，驅(qū)使大量開發(fā)企業(yè)模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。國內(nèi)零售商如茂業(yè)、金鷹等，住宅開發(fā)商如萬科、保利、中海外、佳兆業(yè)等，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如萬達(dá)、凱德、華潤和陽光新業(yè)等，也在近兩年擴(kuò)容了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體。

    宋春生認(rèn)為，零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年（2007－2012年平均值），二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長，風(fēng)險激增。其次則是經(jīng)營風(fēng)險，由于商業(yè)面積供應(yīng)過量以及消費支撐力的限制，部分城市的商業(yè)市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂觀。

    “一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右。”宋春生透露，深圳目前的空置率是4.4%，尚屬安全，但一些城市遠(yuǎn)超此數(shù)值。如北京、上海、廣州都在8%以上；沈陽、天津的空置率已經(jīng)超過15%。宋春生表示，綜合商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過快、零售品牌壓縮開店計劃、GDP增速下降、商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇這幾方面的因素，使得招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報周期延長，由之前樂觀的5－6年普遍延長至8－10年。

    在此前萬科的一次新聞發(fā)布會上，萬科集團(tuán)總裁郁亮也表達(dá)了對商業(yè)地產(chǎn)過快發(fā)展的擔(dān)心。郁亮表示，萬科一直以來對商業(yè)的定位都是為了做好住宅而做商業(yè)，到目前，萬科對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然持保留態(tài)度，“目前商業(yè)地產(chǎn)在個別城市出現(xiàn)了一些過快發(fā)展的勢頭，如果住宅出現(xiàn)過快發(fā)展勢頭，有可能通過降價解決，但商業(yè)地產(chǎn)過快的話，降價賣不出去，就只能通過閑置來處理掉，這是一件危險的事情。”郁亮表示，萬科對商業(yè)地產(chǎn)將持謹(jǐn)慎發(fā)展的態(tài)度。