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    從深圳中原地產(chǎn)了解到，根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的不完全統(tǒng)計(jì)，2013—2014年，深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積170萬(wàn)平方米以上，較過(guò)去兩年呈大幅增長(zhǎng)，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向原關(guān)外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。

    在大量新增商業(yè)項(xiàng)目入市的背景下，業(yè)內(nèi)人士提醒，深圳商業(yè)地產(chǎn)的大量供應(yīng)與需求消化存在差距，龍崗、寶安等片區(qū)供應(yīng)量較大的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)面臨價(jià)格下調(diào)壓力。

    購(gòu)物中心面積5年將翻番

    深圳中原地產(chǎn)的研究報(bào)告表示，在城市規(guī)劃及政府主導(dǎo)下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項(xiàng)目正不斷涌現(xiàn)，并在2013—2014年開(kāi)始集中爆發(fā)，迅速占據(jù)大型商業(yè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今明兩年入市的19個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目中，就有13個(gè)屬于綜合體，這些項(xiàng)目多處于地鐵沿線或其他交通樞紐地段，功能上一般以住宅和辦公為主，同時(shí)配備商業(yè)、酒店、展覽等。海上世界綜合體、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、壹方中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)等一批項(xiàng)目的亮相或?qū)⒊蔀槲磥?lái)綜合體的代表。

    大量綜合體涌現(xiàn)是深圳未來(lái)兩年商業(yè)項(xiàng)目入市的特點(diǎn)之一，深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗表示，綜合體快速占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，不僅豐富著建筑的功能和內(nèi)涵，也成為今后城市商業(yè)發(fā)展最為重要的承載方式。

    來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部的統(tǒng)計(jì)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品中，購(gòu)物中心在近幾年得到追捧，中國(guó)7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番，其中武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍，深圳的購(gòu)物中心面積將從2012年的438萬(wàn)平方米增加到2017年的922萬(wàn)平方米，漲幅達(dá)到111%，購(gòu)物中心的個(gè)數(shù)將從68個(gè)增加到2017年的112個(gè)。

    賀曉麗表示，深圳新建大型商業(yè)正在向原關(guān)外蔓延。報(bào)告顯示，近年來(lái)，購(gòu)物中心、shopping mall在市區(qū)得到長(zhǎng)足發(fā)展和完善，漸漸改變都市人的生活和消費(fèi)習(xí)慣。隨著軌道交通發(fā)展及特區(qū)內(nèi)外一體化進(jìn)程，大型商業(yè)在原關(guān)外將大放異彩，不論是已開(kāi)業(yè)的龍崗coco park，還是近期于寶安開(kāi)業(yè)的海雅繽紛城，都暗合了這樣的趨勢(shì)，未來(lái)寶安、龍華、龍崗更有11個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步提升原關(guān)外的商業(yè)配套，改善區(qū)域商業(yè)格局。

    社區(qū)商業(yè)漸趨“繁榮”

    深圳社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候，將向區(qū)域商業(yè)中心靠攏，并與城市商業(yè)中心形成良好互補(bǔ)。

    社區(qū)商業(yè)作為目前主要的商業(yè)供應(yīng)類(lèi)型，其發(fā)展也越來(lái)越成熟，有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商甚至采取自主招商或租售結(jié)合的方式運(yùn)營(yíng)，在商業(yè)形式、功能、業(yè)態(tài)、檔次及運(yùn)營(yíng)上趨于專(zhuān)業(yè)化，這也與之前大批住宅開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略緊密相關(guān)。社區(qū)商業(yè)由住宅的單純配套逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)或組團(tuán)的大型集中商業(yè)，使居民的多種消費(fèi)能就近滿(mǎn)足，逐漸集結(jié)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心，并與城市商業(yè)中心在功能上形成良好互補(bǔ)。之前的萬(wàn)科紅便是萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)的一次試水，后來(lái)的合正匯一城、綠景佐鄰等，或?qū)⒊蔀榇笮蜕鐓^(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的示范版本。

    賀曉麗認(rèn)為，未來(lái)深圳的大型商業(yè)將輪到綜合體大展拳腳，原關(guān)外將迎來(lái)商業(yè)形式的升級(jí)換代，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)漸趨成熟，并與區(qū)域商業(yè)中心、城市商業(yè)中心點(diǎn)面結(jié)合，形成功能互補(bǔ)，使全市商業(yè)在形式、功能、區(qū)域、運(yùn)營(yíng)等方面得到大幅提升。

    記者注意到，社區(qū)商業(yè)因成為主要商業(yè)供應(yīng)類(lèi)型，面臨供應(yīng)量大、招租困難、商鋪價(jià)格有下跌壓力等問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年深圳批售商業(yè)40萬(wàn)平方米，較2011年上漲42.86%，但去年深圳成交一手商業(yè)用房10萬(wàn)平方米，同比減少16.67%，這意味著深圳去年商業(yè)成交面積僅相當(dāng)于供應(yīng)的1/4，2012年深圳入市的商業(yè)面積中不少為新建住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。

    深圳中原地產(chǎn)工商鋪部董事總經(jīng)理何世勝認(rèn)為，深圳商業(yè)供應(yīng)與需求消化之間的差距使得商業(yè)地鋪的壓力更大，價(jià)格可能下跌，尤其是龍崗、寶安等片區(qū)供應(yīng)量較大的社區(qū)商業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)有所下調(diào)。