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    商業(yè)地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征稅29日正式落地。深圳市地稅局和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布通告明確，將從10月1日起，對(duì)存量非住宅類房產(chǎn)交易，按照計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征稅款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，同是按評(píng)估價(jià)征稅，二手商業(yè)地產(chǎn)受到的影響可能比住宅物業(yè)大，原本成交低迷的商業(yè)市場(chǎng)將“雪上加霜”，陷入較長的疲軟期。

    預(yù)計(jì)低迷將持續(xù)到明年3月

    深圳市地方稅務(wù)局、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)日前發(fā)布通告，從今年10月1日起，將對(duì)深圳范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格規(guī)定計(jì)征各項(xiàng)稅款。自2012年10月1日起執(zhí)行，有效期5年。

    通告中說明，存量非住宅類房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格，由市地稅局和市規(guī)劃國土委委托市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素制定，依照房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估得出。

    據(jù)記者了解，目前商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行二手交易時(shí)，大部分按照物業(yè)原價(jià)過戶。盡管評(píng)估價(jià)細(xì)則并沒有出臺(tái)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧分析，從政策得到延續(xù)和傳遞性來看，商業(yè)物業(yè)的評(píng)估價(jià)征稅的具體細(xì)則很有可能與住宅相類似。他認(rèn)為，短期內(nèi)市場(chǎng)不可避免出現(xiàn)較強(qiáng)的觀望氛圍，投資客要根據(jù)新政對(duì)市場(chǎng)重新作出判斷。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓預(yù)計(jì)成交量在10月后將下跌一半。“市場(chǎng)目前的成交已經(jīng)較為平淡，‘按評(píng)估價(jià)征稅’的出臺(tái)使得交易成本上升，在商業(yè)經(jīng)營環(huán)境不佳的情況下，工商鋪市場(chǎng)的交易將陷入疲軟，加上年底為傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)到明年3月份才會(huì)出現(xiàn)成交亮點(diǎn)。”徐楓表示。

    土地增值稅或被激活

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪價(jià)格和租金都處在高位，由于商鋪不同于住宅，大部分屬于稀缺資源，大面積降價(jià)的情況不太可能出現(xiàn)。但趕在10月之前，會(huì)有少量業(yè)主迅速降價(jià)走貨。

    世聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理謝先生表示：“早在6月份，業(yè)內(nèi)就有傳聞商業(yè)地產(chǎn)將按評(píng)估價(jià)征稅，二手寫字樓市場(chǎng)上兩個(gè)月就出現(xiàn)成交井噴現(xiàn)象，說明市場(chǎng)已對(duì)新政策有所準(zhǔn)備。”市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月份全市二手辦公樓的過戶套數(shù)為125套，過戶面積為1.56萬平方米，環(huán)比分別大幅回升123.21%和75.28%。

    按評(píng)估價(jià)征稅到底給投資者帶來多大的影響？中原地產(chǎn)商鋪部何林表示，以前客戶交易商用物業(yè)都是按照原價(jià)過戶，沒聽說有客戶交土地增值稅。10月起按評(píng)估價(jià)過戶，等于將土地增值稅激活，而增值稅率為買賣差價(jià)3—6成，差價(jià)越大稅費(fèi)越高。

    在細(xì)則沒有出臺(tái)的情況下，不少專家認(rèn)為與去年7月住宅的評(píng)估價(jià)征稅方式類似。

    記者和專家一起算了一筆賬：假設(shè)一間市場(chǎng)價(jià)格1500萬元的商鋪，評(píng)估價(jià)格1000萬元（約占市場(chǎng)價(jià)的67%），房產(chǎn)證的價(jià)格為500萬元。其營業(yè)稅為27.5萬元（按5.5%稅率計(jì)算），契稅為30萬元（按3%稅率計(jì)算），土地增值稅為160萬元（四級(jí)累進(jìn)，按40%算），個(gè)人所得稅75萬元（單位按15%收�。�，其他稅費(fèi)忽略不計(jì)的前提下，總計(jì)292.5萬元，占市場(chǎng)價(jià)的19.5%。

    短線投資客將減少

    一位東門商鋪資深的置業(yè)經(jīng)理告訴記者，若是新政征稅力度大，對(duì)市場(chǎng)打擊面較大。由于投資成本上升，短線投資客將改變過去買了鋪三兩個(gè)月就轉(zhuǎn)手的模式，改做中長期投資。

    徐楓認(rèn)為，現(xiàn)在購買商業(yè)地產(chǎn)的多為成熟買家，他們對(duì)房地產(chǎn)有一定的偏好，短期內(nèi)可能不會(huì)轉(zhuǎn)向其他類型的投資。她表示，商業(yè)地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征稅是穩(wěn)健的財(cái)政政策的體現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策只能緊不能松的情況下，原本預(yù)計(jì)將在明年出臺(tái)的房產(chǎn)稅，不排除年內(nèi)將在包括深圳在內(nèi)的第二批城市試點(diǎn)。

    楊創(chuàng)慧認(rèn)為，長期來看，該政策的實(shí)施有利于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。他表示，在二手市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)部分陰陽合同，新政的實(shí)施將對(duì)交易信息進(jìn)行全面記錄，有利于增加交易透明性，對(duì)貸款發(fā)放等有更好的評(píng)估依據(jù)，也能更好地防止擾亂市場(chǎng)秩序行為的發(fā)生。