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　　9月首周上海樓市成交量弱勢反彈，未現(xiàn)“金九”本色。

　　據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上周（8月29日-9月4日）上海市商品住宅成交面積為15.32萬平方米，環(huán)比(較前周）上漲13.56%；商品住宅成交均價(jià)為22091元/平方米，環(huán)比下跌1%；商品住宅新增供應(yīng)面積為20.72萬平方米，環(huán)比上漲97.71%。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，進(jìn)入“金九”的第一周，樓市不管是銷售還是供應(yīng)，都與預(yù)期有不小差距，在剛剛經(jīng)歷了近6年最慘淡的8月后，顯然樓市還沒有從低谷中恢復(fù)元?dú)狻?/p>

　　陸騎麟預(yù)計(jì)，滬上商品住宅的供銷量會在未來幾周出現(xiàn)明顯上升，不過很難達(dá)到往年“金九銀十”的成交水平。陸騎麟說，對于大部分樓盤而言，“降價(jià)跑量”依然是當(dāng)前比較務(wù)實(shí)的策略。

　　弱勢反彈中的“金九”

　　佑威及樓市專評網(wǎng)分析師黃志堅(jiān)稱，上周商品住宅總體成交繼續(xù)低位反彈，仍只為年化周均（過去12個(gè)月內(nèi)的周平均水平）成交量19.55萬平方米的78.36%，而按照常理，“金九”的成交量應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于年化周均的成交量。從成交前十名看，第一名的項(xiàng)目總共也僅成交了1.15萬平方米，第十名成交面積不足2500平方米，說明項(xiàng)目即便有成交，也很低迷。

　　據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，在2006年-2010年這5年中，9月上海商品住宅月平均成交量為134.71萬平方米，9月周平均成交量為31.43萬平方米。

　　來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月前四天（9月1日-9月4日），上海商品住宅的成交面積為近6年同期第二低。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔說，近5周上海新房市場周成交面積皆低于20萬平方米，說明樓市仍未擺脫低迷氛圍。目前新盤“降價(jià)”多屬于營銷手段，房價(jià)的實(shí)際降幅與購房者預(yù)期有一定差距，交易雙方博弈未有松動(dòng)、信貸支持力度不夠，都成為9月交易量恢復(fù)的絆腳石。

　　黃河滔預(yù)計(jì)，市場各方經(jīng)過“金九”的進(jìn)一步磨合，樓市成交量在四季度有逐步回升的可能性。

　　低總價(jià)項(xiàng)目熱銷

　　對于上周樓市成交量的弱勢反彈，中房信分析師薛建雄認(rèn)為，這與8月底的一輪集中供應(yīng)有關(guān)。

　　薛建雄提到，從成交結(jié)構(gòu)上來看，100平方米以下的房源成交面積為6.29萬平方米，比起之前一周增加了62%。這說明，上周市場購買力仍以剛性需求為主。一些對價(jià)格作出讓步的項(xiàng)目，市場反應(yīng)良好。

　　來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周上海的商品住宅成交仍以早前項(xiàng)目為主。上周成交第一的浦東周康板塊某項(xiàng)目于8月末開盤至今，累計(jì)成交122套，在10天左右的時(shí)間內(nèi)去化率（預(yù)定和銷售房源占比）達(dá)到57%，而該項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格為預(yù)售最低報(bào)價(jià)打9折，是其熱銷的主要原因之一。

　　黃河滔說，9月開局成交活躍的項(xiàng)目多為總價(jià)在100萬-200萬元、面積低于110平方米的低總價(jià)、低面積項(xiàng)目。

　　相比之下，高端住宅的成交量反彈力度則小了很多。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海單價(jià)5萬元以上的高端豪宅成交套數(shù)為30套，比上周增加2套，但成交面積環(huán)比下跌1.5%，為0.66萬平方米。

　　德佑地產(chǎn)5日發(fā)布的報(bào)告提到，在目前購買力有限的情況下，上海全市豪宅項(xiàng)目去化緩慢。

　　“難現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)”

　　對于整個(gè)9月的樓市走向，薛建雄認(rèn)為，相比8月，成交量可能出現(xiàn)一定幅度的增長，但持續(xù)增長的可能性不大，而后期供應(yīng)房源的價(jià)格依舊是市場成交的關(guān)鍵所在。

　　上海紫竹半島銷售總經(jīng)理易兵認(rèn)為，限購、限貸背景下，9月的成交量總體仍將維持低位。一些前期開過盤的項(xiàng)目，在新推房源時(shí)，價(jià)格大致會與先前持平；新開的項(xiàng)目則會將價(jià)格定低。不過，目前樓市大的降價(jià)條件還不具備。

　　易兵進(jìn)一步說，由于市場處于深度膠著，一些中高端樓盤的開發(fā)商已做出“降價(jià)也未必能帶動(dòng)成交”的判斷，而目前很多資金狀況還過得去的開發(fā)企業(yè)，也紛紛下調(diào)了全年的銷售目標(biāo)。一些在二三線城市和非限購地區(qū)項(xiàng)目較多的開發(fā)企業(yè)，則由于受限購政策影響較小，日子會好過點(diǎn)。

　　金地集團(tuán)華東公司市場部總經(jīng)理宋家泰同樣認(rèn)為，雖然9月的成交將會嚴(yán)重低迷，但房價(jià)未必會有大的松動(dòng)。8月有的樓盤價(jià)格不但沒降，反而漲了。而且，由于成交區(qū)域、產(chǎn)品類型等方面存在差異，均價(jià)的下跌不能說明問題，“如果是加推的項(xiàng)目，價(jià)格會與之前持平，如果是新盤，價(jià)格會低于預(yù)期，不會走漲，但下跌則很難說。”

　　宋家泰預(yù)計(jì)，今年的9月將和剛剛過去的8月一樣，成為“史上最慘淡”的9月。不過由于9月的新盤供應(yīng)會上去些，因此成交會好過8月，但與以往所謂的“金九”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能相提并論。

　　截至9月5日的統(tǒng)計(jì)，今年9、10月份預(yù)計(jì)開盤住宅項(xiàng)目共85個(gè)，其中公寓項(xiàng)目70個(gè)，別墅項(xiàng)目16個(gè)，公寓別墅混合項(xiàng)目1個(gè)。月均開盤量為43個(gè)，預(yù)計(jì)較8月會有大幅飆升。