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　　2013年樓市在一片“漲”聲中收官。

　　昨日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：2013年，上海市新建商品住宅累計(jì)成交面積為1282.28萬(wàn)平方米，同比(較2012年)大幅上漲了36.60%；成交均價(jià)為24177元/平方米，同比上漲7.64%。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，2013年上海樓市成交量創(chuàng)出了最近4年的新高，在最近6年中也僅次于2009年，比過(guò)去6年上海樓市的年均成交量高出了17.23%；成交均價(jià)雖然漲幅不算太大，也創(chuàng)出了歷史新高。

　　據(jù)中房信分析師薛建雄稱，2013年上海樓市成交均價(jià)之所以漲幅未超過(guò)10%，主要原因是剛需房源成交占比較大，一定程度上拉低了整體成交均價(jià)。

　　另一名行業(yè)人士的感受是，單論剛需房源，2013年的實(shí)際成交均價(jià)同比漲幅遠(yuǎn)超過(guò)10%。

　　全年房?jī)r(jià)漲幅7.64%？

　　前述研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2013年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，與業(yè)內(nèi)人士的感受落差頗大。

　　某外資房企總經(jīng)理稱，他的感受是，2013年全年上海房?jī)r(jià)總體走勢(shì)非常明顯，均價(jià)一路上揚(yáng)，多個(gè)月份的房?jī)r(jià)同比漲幅甚至超過(guò)20%。

　　“2013年10月以來(lái)，上海樓市的成交均價(jià)已連續(xù)三個(gè)月站在2.5萬(wàn)元/平方米上方，或?qū)⒄f(shuō)明未來(lái)上海房?jī)r(jià)將開(kāi)啟2.5萬(wàn)元/平方米以上時(shí)代。”該總經(jīng)理說(shuō)。

　　一名行業(yè)人士也說(shuō)，很難理解7.64%的全年同比漲幅是如何統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。

　　按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2013年4月以來(lái)，上海房?jī)r(jià)的月度同比漲幅均超過(guò)10%，且逐步擴(kuò)大。至2013年9月，上海房?jī)r(jià)的同比漲幅已超過(guò)20%。

　　對(duì)此，黃志堅(jiān)稱，佑威的統(tǒng)計(jì)方法是，以2013年上海樓市的總成交金額，除以總成交量，得出成交均價(jià)。這意味著，如果剛需房源占據(jù)成交主力，可能在一定程度上拉低成交均價(jià)。

　　而且，他還補(bǔ)充說(shuō)，2013年的上海房?jī)r(jià)漲幅，呈現(xiàn)前低后高的特征，這對(duì)總成交均價(jià)也有影響。

　　話雖如此，這依然迥異于開(kāi)發(fā)商的感受。

　　滬上某開(kāi)發(fā)商稱，由于市場(chǎng)總體供需失衡，一些區(qū)域在過(guò)去一年的實(shí)際價(jià)格漲幅達(dá)到了30%~40%。

　　“今年暴漲可能性不大”

　　單論2013年12月，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊。

　　據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，2013年12月，上海市新建商品住宅成交均價(jià)為25361元/平方米，環(huán)比(較2013年11月)上漲0.64%，同比上漲15.58%。

　　黃志堅(jiān)說(shuō)，在政策壓制下，剛需房源供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，剛需房源因供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格普漲，也帶動(dòng)了改善型房源的價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)。

　　滬上某開(kāi)發(fā)商的判斷是，2014年上海樓市成交均價(jià)仍將維持目前的高位，并靜待政策的變化，“如果未來(lái)新增供應(yīng)量跟不上，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)往上走。”

　　上海寶華集團(tuán)副總裁楊健的觀點(diǎn)同樣是，2014年房?jī)r(jià)仍將維持高位運(yùn)行。

　　“在長(zhǎng)期調(diào)控之后，2013年樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)突破，尤其是價(jià)格一路提升。”楊健說(shuō)，土地市場(chǎng)持續(xù)維持高熱度，也讓房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)走高。

　　在黃志堅(jiān)看來(lái)，要抑制房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，根本上還是要加大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)量，只有作為成交主力的剛需產(chǎn)品供應(yīng)充足了，價(jià)格穩(wěn)了，才能轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期，制止反復(fù)出現(xiàn)的恐慌性追漲。

　　他判斷，2014年上海樓市的成交量?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上升，但暴漲的可能性不大。

　　上月上海樓市 成交量已回落

　　可見(jiàn)的是，上月上海樓市成交量已明顯回落。

　　根據(jù)佑威的統(tǒng)計(jì)，2013年12月，上海樓市成交面積為98.37萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌23.52%，同比下跌了18.62%；新增供應(yīng)量為81.22萬(wàn)平方米。

　　黃志堅(jiān)介紹，2013年11月，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下滑，2013年12月上海樓市的成交量繼續(xù)環(huán)比回落，且同比也出現(xiàn)18.62%的下滑，表明買(mǎi)方的恐慌情緒已基本消退。從數(shù)據(jù)上看，上月上海市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為81.22萬(wàn)平方米，比成交量低了17.43%，“缺口”約17.15萬(wàn)平方米，這也是開(kāi)發(fā)商的入市意愿走弱的表現(xiàn)。

　　某外資房企總經(jīng)理稱，上月上海樓市成交量出現(xiàn)下滑，主要是新增供應(yīng)量不足造成的，不能看做是市場(chǎng)降溫的表現(xiàn)，“從2013年11月下旬開(kāi)始，上海開(kāi)始對(duì)預(yù)售證發(fā)放進(jìn)行管控，造成新增供應(yīng)量低迷，能夠入市的樓盤(pán)都是各區(qū)域的低價(jià)盤(pán)。”

　　但這并不妨礙2013年樓市成交回暖的大趨勢(shì)。

　　前述外資房企總經(jīng)理說(shuō)，2013年在調(diào)控沒(méi)有放松的情況下，上海樓市成交量創(chuàng)下近四年來(lái)新高。雖然仍不及2009年的歷史高點(diǎn)，但2009年沒(méi)有限購(gòu)、限貸政策，甚至還有鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，2013年樓市的反彈顯得更為真實(shí)。

　　去年54個(gè)城市 樓市成交量增10%

　　在2013年迎來(lái)樓市回暖的，不止上海。

　　中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54個(gè)城市2013年新建商品住宅簽約套數(shù)約為305萬(wàn)套，較2012年的276萬(wàn)套上漲幅度超過(guò)10%。

　　新華社昨日援引中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉的話說(shuō)，2009年，這54個(gè)城市新建商品住宅簽約套數(shù)約為322萬(wàn)套。2013年是繼2009年后，樓市成交量?jī)r(jià)上漲較為迅速的一個(gè)年份。從目前情況看，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)分化，整體市場(chǎng)冷熱不均。一、二線城市由于聚集了過(guò)多的資源，需求較為集中，房?jī)r(jià)易漲難跌，三、四線城市則比較平穩(wěn)。

　　滬上某開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，樓市在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)三年的政策消化期之后，終于在2013年迎來(lái)集中放量，“2011年下半年起，調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)；2012年，樓市成交在政策壓制下逐漸有所放量，2013年成交量則已全面反彈，這表明市場(chǎng)在這輪調(diào)控當(dāng)中逐漸恢復(fù)。”

　　不過(guò)，張大偉認(rèn)為，2013年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市出現(xiàn)了明顯分化。樓市調(diào)控政策將繼續(xù)呈現(xiàn)分化的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)過(guò)熱的城市還將延續(xù)收緊調(diào)控的趨勢(shì)，冷清的城市的調(diào)控政策將會(huì)有所放松。