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    第一太平戴維斯北京公司投資部董事紀(jì)剛近日在其公司年度新聞發(fā)布會上指出，受外資基金投資回報周期3-5年的影響，前期進(jìn)入中國市場的外資近期顯現(xiàn)出集中“套現(xiàn)”跡象。

    集中套現(xiàn)

    近日，有消息傳出，高盛擬以超過2億美元的價格向上海復(fù)地出售其持有的上�；▓@廣場項目權(quán)益，轉(zhuǎn)讓價格或在2.5萬元每平方米左右，以此計算，交易總價將超過20億元人民幣。

    據(jù)了解，該項目是高盛于2007年4月以1.9億美元的價格購入。上海花園廣場項目總計建筑面積9.78萬平方米，包括僅用來租賃的53棟別墅及9幢酒店公寓樓。

    最近兩年，上海房價至少上漲50%，高盛的房產(chǎn)項目升值收益可觀。此前高盛已將其在上海的一宗寫字樓物業(yè)“高騰大廈”易手。

    幾乎就在同時，另一筆外資“套現(xiàn)”交易也浮出水面。有消息稱，來自北歐的老牌金融集團(tuán)SEB名下地產(chǎn)基金SEB Immobilien也將2006年底從麥格理手中接盤的新茂大廈(已改名鉑金大廈)成功轉(zhuǎn)手。這筆交易的成交價格接近24億元人民幣，單價約為5.5萬元每平方米。

    早在幾個月前，外資的“套現(xiàn)潮”就已初現(xiàn)端銀。

    9月，有傳聞稱，美國凱雷投資集團(tuán)正籌備出售其持有的上海濟(jì)南路8號項目回籠資金有望超過30億元。該項目單價在8萬至10萬元每平方米。而2008年凱雷購入時，這個總面積為39814平方米的公寓項目，均價只有5萬元/平方米。

    8月，摩根士丹利則以24.5億元的價格將其持有的上海東海廣場項目出售給SOHO中國(新聞 公司)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)。而2007年摩根士丹利接手該項目上的價格只有19.6億元人民幣。

    “在2009年成交的整棟收購中，40至50%的二手樓賣家是來自外資公司，而除了少部分再由外資基金繼續(xù)接手外，大部分接盤者都為國內(nèi)買家�！奔o(jì)剛指出，根據(jù)外資基金投資回報周期3-5年的周期計算，目前的確進(jìn)入了一個外資的“套現(xiàn)期”。

    根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2009年的投資市場中，89%的整購買方為國內(nèi)公司，較2008年的71%上升18個百分點。外資上一輪大舉投資中國物業(yè)始于2004年。

    投資轉(zhuǎn)謹(jǐn)慎

    有業(yè)內(nèi)人士還指出，簡單的資金回籠并非外資現(xiàn)在出售物業(yè)的全部原因。根據(jù)他們的判斷，未來中國樓市短期內(nèi)可能存在不確定性。

    以外資最為青睞的北京商務(wù)地產(chǎn)市場為例。

    “租金的下跌使得北京甲級寫字樓的租金收益率跌至新的歷史低位，從2008年年末的8.5%降至去年年底的6.8%，外資公司亦開始由過去的買家充當(dāng)起賣家的角色�！奔o(jì)剛透露。

    記者在調(diào)查中也了解到，盡管經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇令2009年上海寫字樓吸納量上升64%，達(dá)到63.1萬平方米，但受到巨大放量的影響，北京甲級寫字樓平均空置率較2008年仍上升4.2%，達(dá)到19.6%，其中東二環(huán)與CBD商圈空置最高，分別為29.2%、28.6%，全年北京甲級寫字樓租金下跌13.1%。

    第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2009年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到歷年之最，共計114萬平方米，相當(dāng)于2008年末市場存量的15.4%。

    商業(yè)地產(chǎn)更不樂觀。中國不動產(chǎn)研究中心的最新報告顯示，北京2009年新增商業(yè)物業(yè)面積約為600萬平方米，但真正入市的新開商業(yè)面積不足300萬平方米�！�2009年商業(yè)地產(chǎn)停滯嚴(yán)重�！�

    “招商難是工程進(jìn)度緩慢甚至推遲開業(yè)的最主要原因�！敝袊�不動產(chǎn)研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，即使一些購物中心項目勉強(qiáng)開業(yè)，但入住率并不高�！坝行╅_業(yè)的購物中心內(nèi)部，不少店鋪仍處于待租狀態(tài)，情形很不樂觀�！�

    酒店業(yè)亦不甚景氣。今年北京CBD區(qū)域某項目配有兩棟高端酒店，其中一家已停業(yè)，另一家勉強(qiáng)保住了20%的入住率。

    而寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)以及酒店都是外資此前熱衷的投資對象。

    紀(jì)剛表示，目前外資更多的是通過人民幣基金或信托基金的方式進(jìn)入開發(fā)市場，更多傾向由項目或股權(quán)層面與開發(fā)商合作。

    據(jù)了解，過去的2009年，以北京、上海為首的一線城市高端物業(yè)的價格上漲幅度普遍都在50%左右，有的甚至達(dá)到或者超過了100%，而商務(wù)地產(chǎn)價格基本也達(dá)到歷史高點。