土地批租者轉型:外高橋試水商業(yè)地產
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- 2010/1/22 13:28:17
“過去一年，住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)等各類物業(yè)租金均出現(xiàn)不同程度下跌，但工業(yè)物業(yè)明顯更為穩(wěn)定。對上海的工業(yè)園區(qū)地產商而言，最大的問題在于土地資源難以為繼�！�1月19日，戴德梁行工業(yè)部助理董事蘇智淵告訴本報記者。
“土地資源消耗殆盡、業(yè)績何以為繼？”這個問題擺在了業(yè)績長期依靠土地批租的國資園區(qū)地產商面前。外高橋副總經理王海松近日向本報記者透露，公司將對現(xiàn)存不多的土地資源提高利用效率，介入開發(fā)運營環(huán)節(jié)，商業(yè)地產將是重要突破口。
最新的進展則是，外高橋和金地集團宣布合作開發(fā)森蘭·外高橋北部D03-06-1地塊。王海松透露，2010年，作為外高橋手中最后的核心土地資源，森蘭·外高橋將重點運作商業(yè)地塊，引入合作方共同開發(fā)并持有經營，這將是外高橋今后支撐公司長期業(yè)績的重要模式。
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“和金地集團的合作將是個開始。根據公司最新的發(fā)展戰(zhàn)略，公司調整了一直以來土地批租的模式，將介入地塊開發(fā)和后期經營，對現(xiàn)有土地資源引入合作伙伴共同開發(fā)�！蓖鹾Ｋ上虮緢笥浾咄嘎丁�
記者獲悉，此次合作模式為“外高橋提供土地使用權,金地則投入建設開發(fā)資金。未來外高橋與金地集團暫定收益分配比例為65%:35%，最終分配比例將根據屆時金地公司實際投資額進行調整”。公開資料顯示，雙方合作地塊位于浦東新區(qū)張楊北路，占地面積28500平方米，容積率1.6，折算建筑面積45600平方米。
森蘭·外高橋自啟動至今，一直頗受業(yè)內關注，甚至被稱為浦東版的“新江灣城”，一共出現(xiàn)過兩次土地出讓：2008年7月，新加坡仁恒集團以11.9億競得森蘭·外高橋A1-1、A1-2地塊；2009年9月，仁恒集團26.1億元再次搶得第二幅土地。
森蘭·外高橋之外，外高橋目前尚存的待開發(fā)土地已經非常有限，僅有約1平方公里尚未納入保稅區(qū)的土地。本報記者獲悉，為了維持長期發(fā)展，外高橋目前正在動用較大規(guī)模資金進行新的土地儲備運作。
這種情況不僅是外高橋一家，包括浦東四大老牌園區(qū)地產公司在內，都已經展開了類似的動作。
2009年底，外高橋集團與臨港集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將實現(xiàn)國際貿易、航運物流發(fā)展的全方面合作。據了解，雙方的合作不排除未來在土地層面共同運作開發(fā)的可能。
2008年和2009年兩次出讓森蘭·外高橋地塊，成交樓板價分別為7400元/平方米和16115元/平方米，升幅巨大。據外高橋公司2009年半年年報顯示，公司三大業(yè)務板塊出現(xiàn)“一升、一平、一降”格局，土地轉讓收入為4.93億元，同比增長304%，成為帶動公司業(yè)績的主力。
王海松透露，改變以往簡單土地轉讓的模式，關鍵在于找到與外高橋和地塊開發(fā)特點匹配的合作方。
何以為繼？
“公司已明確了幾個主要方向，充分發(fā)揮保稅區(qū)的市場資源則是核心思想之一�！蓖鹾Ｋ赏嘎丁�
王海松指出，外高橋保稅區(qū)的潛在客戶資源和市場空間，是公司進軍商業(yè)地產的先天優(yōu)勢。據統(tǒng)計，保稅區(qū)至今累計批準投資企業(yè)近萬家，其中包括世界五百強企業(yè)128家；2008年外貿進出口額占全市五分之一，各類稅收逾500億元。綜合實力為中國第一；從業(yè)人員18萬，其中包括近萬名外籍人士。
基于這樣的判斷，森蘭·外高橋將打造占地面積28萬平方米的森蘭商業(yè)商務區(qū)、20萬平方米商務區(qū)、32萬平方米商業(yè)酒店娛樂區(qū)以及占地面積246萬平方米的森蘭體育園林區(qū)、占地面積256萬平方米的森蘭國際居住區(qū)等。
王海松表示，最新的年度業(yè)績數據尚未出爐，估計租金這塊跌幅在10%左右�！瓣P鍵是我們看好各方面環(huán)境有利于商業(yè)地產的發(fā)展。”
“我們將有別于萬達等公司的綜合體商業(yè)開發(fā)模式，而是做專業(yè)類的針對性商業(yè)集合區(qū)概念的商業(yè)模式�！蓖鹾Ｋ商寡�。
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- 來源：21世紀經濟報道