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    進(jìn)入世博會(huì)前的最后一個(gè)月，有人在趕世博樓市效應(yīng)進(jìn)行沖刺銷售，有人在為后世博時(shí)期可能出現(xiàn)的盤整準(zhǔn)備，有人則已經(jīng)受到了世博會(huì)的影響進(jìn)行調(diào)整。

　　4月6日，ST星美（000892.SZ）發(fā)布了一個(gè)令不少投資者意外的公告，涉及公司資產(chǎn)重大重組的待注房地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，因受世博會(huì)的影響，需要進(jìn)行調(diào)整，可能會(huì)影響評(píng)估價(jià)值。當(dāng)日，該股收?qǐng)?bào)9.99元，不僅沒(méi)能延續(xù)前一個(gè)交易日漲停的強(qiáng)勢(shì)，反而以下跌2.15％收盤。

　　本報(bào)記者還了解到，不少開(kāi)發(fā)商擔(dān)心世博后社會(huì)關(guān)注度轉(zhuǎn)移不利營(yíng)銷及樓市可能出現(xiàn)世博盤整行情，開(kāi)始紛紛趕在世博會(huì)前推出房源銷售，沖擊最后的世博效應(yīng)。

　　不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心后世博效應(yīng)的同時(shí)，新的房地產(chǎn)空間正在被發(fā)掘。DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀(jì)言迅預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，世博會(huì)的遺產(chǎn)將為上海和周邊區(qū)域形成新的商業(yè)中心帶來(lái)長(zhǎng)期影響。

　　世博沖擊

　　事實(shí)上，“世博會(huì)期間部分項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將受到影響”，這一相對(duì)利空的消息早已被市場(chǎng)消化，概念炒作在繼續(xù)。但，ST星美讓各方重新認(rèn)識(shí)世博會(huì)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　ST星美的重組方豐盛地產(chǎn)控股有限公司，旗下準(zhǔn)備置入ST星美的房地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，核心資產(chǎn)之一就是目前上海局一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在建的香港新世界花園項(xiàng)目，毗鄰世博會(huì)園區(qū)，目前面臨規(guī)劃的重新調(diào)整。

　　一家處于資產(chǎn)重組關(guān)鍵時(shí)期的上市公司，待注資產(chǎn)突然面臨規(guī)劃調(diào)整，其影響可能是根本性的。此前ST星美擬注入的世博概念備受投資者期待，如今變化頗為突然。

　　ST星美去年12月8日公布的重組方案是，以3.70元/股的價(jià)格向豐盛控股定向增發(fā)15.8億股，購(gòu)買上海局一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%股權(quán)和豐盛地產(chǎn)100%股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估值合計(jì)約70億元。交易完成后，豐盛控股將成為ST星美的控股股東，持有總股本的79.24%。

　　公告披露，上海市規(guī)劃管理部門已對(duì)香港新世界花園項(xiàng)目2007年的用地和建設(shè)規(guī)劃方案進(jìn)行了調(diào)整：擬將“盧灣區(qū)五里橋街道100街坊1/2丘”地塊的用途由“商業(yè)、辦公、酒店”調(diào)整為“商業(yè)、辦公”，將“盧灣區(qū)五里橋街道100街坊1/3丘”地塊的用途由“住宅”調(diào)整為“商業(yè)、辦公、住宅”。上海局一預(yù)計(jì)于2010年6月獲得政府部門的正式批文。

　　ST星美表示，上述規(guī)劃的變更將影響上海局一資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該公司正與相關(guān)中介機(jī)構(gòu)評(píng)判是否會(huì)由此影響到本次重大資產(chǎn)重組方案所涉及的事項(xiàng)發(fā)生變化。

　　“從初步披露的規(guī)劃變更信息看，商業(yè)、辦公、酒店調(diào)整為商業(yè)、辦公，住宅調(diào)整為商業(yè)、辦公、住宅，酒店、住宅比例的減少，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響呈現(xiàn)負(fù)面。”有券商分析師坦言。

　　占地5.28平方公里的世博園區(qū)沿著黃浦江展開(kāi)，包括北岸的浦西部分區(qū)域（黃浦區(qū)和盧灣區(qū)南部）和南岸的浦東部分區(qū)域。據(jù)記者了解，因世博會(huì)需要，相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行各類調(diào)整的，不止香港新世界花園一個(gè)。

　　經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)8年之久的世博效應(yīng)推動(dòng)之后，上海住宅市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些微妙變化。在3月下旬的最后兩個(gè)周末里，上海開(kāi)發(fā)商大舉推盤成交，3月最后四天都出現(xiàn)了千套成交的盛景，上海樓市一夜入夏。

　　后世博契機(jī)：商業(yè)地產(chǎn)？

　　不管是ST星美面臨的突變還是開(kāi)發(fā)商世博會(huì)沖刺推盤，都指向一點(diǎn)：后世博效應(yīng)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊。但新的世博契機(jī)隨之產(chǎn)生，以寫字樓和商鋪等為主的商業(yè)地產(chǎn)正在逐步取代住宅的世博地位。

　　戴德梁行發(fā)布的《2010上海世博會(huì)專題研究報(bào)告》指出，世博會(huì)對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響將主要體現(xiàn)在商鋪和酒店領(lǐng)域。相關(guān)的商鋪?zhàn)饨鸷途频耆胱÷试谑啦��?huì)6個(gè)月期間將大幅提升，而在世博會(huì)后，隨著游客的減少而逐漸走弱。

　　但是世博會(huì)的長(zhǎng)期獲益將因?yàn)榇罅康幕�礎(chǔ)設(shè)施投資而實(shí)現(xiàn)�？偫锍踢_(dá)到420公里的軌道交通，也令上海成為世界上軌道交通系統(tǒng)發(fā)展最快的城市。這將為上海和周邊區(qū)域帶來(lái)新的空間和市場(chǎng)。

　　紀(jì)言迅指出，新的商業(yè)中心和衛(wèi)星城將隨著軌道交通的延伸而在重點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)，例如寶山、嘉定和松江區(qū)。這些商業(yè)中心將會(huì)在未來(lái)四年帶來(lái)530萬(wàn)平方米的新增高質(zhì)量寫字樓供應(yīng)并給目前在CBD落戶的寫字樓租戶更多具吸引力的選擇。

　　以位于繁忙的地鐵世界大道樞紐站上的浦東世紀(jì)大道項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目將于2012年完工。隨著地鐵的竣工，租戶會(huì)因?yàn)楦哔|(zhì)量的樓盤、良好的交通環(huán)境和低租金，將吸引大批租戶進(jìn)駐，并對(duì)區(qū)域內(nèi)平均租金水平帶來(lái)正面影響，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)以上區(qū)域的平均租金水平將在2012年和2014年上漲8%和4%。

　　“內(nèi)資企業(yè)正在尋求更大更新寫字樓空間以滿足前線和后臺(tái)營(yíng)運(yùn)，這將支撐新增寫字樓的供應(yīng)�！奔o(jì)言迅認(rèn)為，這些公司的巨大增長(zhǎng)潛力將在上海未來(lái)的寫字樓租賃中扮演越來(lái)越重要的角色。