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    DTZ戴德梁行最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價(jià)格比同地段的住宅低很多，出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。與此同時(shí)，受新一輪樓市調(diào)控政策的影響，住宅成交顯著降低，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。

    金融危機(jī)導(dǎo)致商住倒掛

    上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈，售價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價(jià)則在8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，這樣的個(gè)案并不少見。針對(duì)商住倒掛的現(xiàn)象，DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆表示，這在國(guó)外的核心商業(yè)城市非常少見。

    上海此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面來(lái)自于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展過程中，另一方面主要因?yàn)榻鹑谖�機(jī)爆發(fā)后，商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及，盡管住宅也受到影響，但隨后政府出臺(tái)的救市政策在住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見影的效果，商業(yè)地產(chǎn)卻無(wú)法短時(shí)間內(nèi)擺脫金融危機(jī)的陰影。

    陸逢兆還表示，“以商鋪和寫字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級(jí)商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場(chǎng)、國(guó)金中心等都較周邊住宅有更高價(jià)值，不存在商住倒掛現(xiàn)象，而普通甲級(jí)寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)正引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注。”

    商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值有待回歸

    上海在2008、2009年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)較大，而金融風(fēng)暴帶來(lái)的負(fù)面影響降低了需求，造成供需失衡，導(dǎo)致兩年來(lái)寫字樓租金持續(xù)下滑。根據(jù)DTZ戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海甲級(jí)寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段。

    2010年，從供應(yīng)來(lái)看，以陸家嘴為例，實(shí)際部分寫字樓供應(yīng)被大型銀行等金融機(jī)構(gòu)整體收購(gòu)，所以可供租賃的供應(yīng)面積并不大；隨著目前供應(yīng)的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)稀缺，租金必將加速上漲，未來(lái)租金回報(bào)率將會(huì)有明顯回升。

    從投資角度看，租金回報(bào)率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報(bào)率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場(chǎng)租金下滑嚴(yán)重，很多公司借勢(shì)換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn)，屆時(shí)租金水平有大幅提升的需求。