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    2012年7月11日下午3點，北京21世紀地產亦莊店店長小娟邊吃中飯邊告訴記者：“生意好是好，但我們的日子不好過。”受益于二手房交易市場的回暖，3月份以來這家中介的交易量開始回升。不過，與此同時，這間不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上漲了8元，這意味著年租金上漲了將近30萬元。小娟說還有比她更郁悶的：“我們其他開在市中心分店的租金漲得更厲害，我們算是漲得很少的。”

    這只是住宅地產和商業(yè)地產近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調控”，讓住宅市場降至冰點，商業(yè)地產成為了房地產企業(yè)的救命稻草和資金轉移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發(fā)商業(yè)地產。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現招商困難，并陸續(xù)推遲開業(yè)。

    商業(yè)地產進入泡沫時代了嗎？

    繁榮背后的冷清

    商業(yè)地產的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產機構的數據都認為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產超過了需求量。隨著經濟的復蘇，一線城市的商業(yè)地產特別是寫字樓的空置率已經基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產咨詢機構世邦魏理仕發(fā)布報告稱，北京的商業(yè)地產空置率將繼續(xù)下降。

    風險在向二、三線城市轉移。那里是商業(yè)地產投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產項目高達104個，未來兩年內還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區(qū)建設時往往超前規(guī)劃，要求興建與當地消費水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規(guī)模上馬類似項目直接導致供給過剩風險。曾任職于萬科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開發(fā)商經常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

    萬達董事長王健林公開表示，對目前中國商業(yè)地產的前景感到擔憂，因其并非在一個合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達了相同的看法：“輕易進入商業(yè)房地產，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業(yè)地產卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，沒有經營能力，一切就等于零。”

    既是天堂，也是煉獄

    商業(yè)地產向來是埋沒英雄的地方。

    這是個看上去前景無限的行業(yè)。大背景是中國的城市發(fā)展飛速，200萬人口以上的大城市數量激增，對商業(yè)地產的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業(yè)地產被政府認為是中國新型經濟的載體，經濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調控的風險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業(yè)地產里的新玩家或許會發(fā)現，在這里賺錢，比住宅地產更困難。