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    （原標(biāo)題：全球最貴CBD降溫了 香港核心區(qū)寫字樓租金見(jiàn)頂 特約撰稿：朱麗娜 編輯：辛靈）

    作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)的租金“貴”絕全球。

    世邦魏理仕發(fā)表的最新研究報(bào)告顯示，全球最昂貴的十大寫字樓市場(chǎng)中，亞洲占六席。其中，香港中環(huán)連續(xù)四年蟬聯(lián)全球最貴頂級(jí)寫字樓榜首，每平方英尺的年租金高達(dá)322美元，較第2位的倫敦西區(qū)每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

    “過(guò)去半年到一年左右，很多金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所都在逐漸搬離中環(huán)，遷往一些非核心區(qū)，尤其是跨國(guó)公司搬離核心區(qū)有增無(wú)減，今年迄今為止中環(huán)核心區(qū)的租金下跌了1.6%。我們預(yù)期核心區(qū)的租金已經(jīng)見(jiàn)頂，今年整體將有約3%的跌幅。”戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

    他指出，今年第二季香港寫字樓的整體租金環(huán)比下跌0.4%，出現(xiàn)5年來(lái)首度下跌；其中，中區(qū)超甲級(jí)寫字樓租金每平方英尺163.3港元，環(huán)比下跌1.2%；灣仔及銅鑼灣的租金則在同期內(nèi)下挫2%至每平方英尺77.4港元，在各區(qū)跌幅最大。

    中環(huán)搬遷潮持續(xù)

    中環(huán)是香港金融業(yè)的代名詞。能夠在中環(huán)的國(guó)際金融中心（IFC）、置地廣場(chǎng)、交易廣場(chǎng)上班是大多數(shù)香港金融業(yè)人士的驕傲。一直以來(lái)，中環(huán)地區(qū)向來(lái)是外資金融機(jī)構(gòu)的大本營(yíng)。

    近年來(lái)隨著大量的中資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入香港市場(chǎng)，甲級(jí)寫字樓租金亦水漲船高，迫使一些外資機(jī)構(gòu)紛紛另覓他處，甚至遷出中環(huán)核心CBD。然而，最近中資機(jī)構(gòu)在香港擴(kuò)張的步伐亦開(kāi)始有所放緩。

    高力國(guó)際香港商業(yè)物業(yè)服務(wù)高級(jí)董事林子明向記者表示；“今年上半年中資機(jī)構(gòu)的租賃面積大約減少了36%，去年這類機(jī)構(gòu)一般租賃的面積大約為1-2萬(wàn)平方英尺，但今年上半年我們收到的查詢顯示，大部分機(jī)構(gòu)計(jì)劃租賃的面積僅為2000-5000平方英尺。”

    高力國(guó)際早前亦發(fā)表年度香港寫字樓租戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，訪問(wèn)363名不同行業(yè)的租戶，包括金融保險(xiǎn)、采購(gòu)與物流、零售和批發(fā)，以及數(shù)碼新媒體產(chǎn)業(yè)，評(píng)估他們對(duì)香港寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)的看法。報(bào)告顯示，約41%受訪者正計(jì)劃在租約期滿后，從現(xiàn)有辦公室遷出，港島區(qū)的租戶的搬遷意愿最高，九龍東及港島東則成為最熱門的選擇。

    除了金融行業(yè)，中環(huán)還是頂尖律所集中地，TVB港劇里的外資律所大都集中在畢打街。然而，自2016年起這些外資律所開(kāi)始陸續(xù)搬遷。英國(guó)博聞律師事務(wù)所（BLP）于2016年5月宣布將辦事處由中環(huán)遷往鲗魚涌。

    據(jù)悉，位于港島東的鲗魚涌太古坊已經(jīng)成為外資律所新的聚集地。國(guó)際律師事務(wù)所有富而德律師事務(wù)所（Freshfields Bruckhaus Deringer），英國(guó)博聞律師事務(wù)所（Berwin Leighton Paisner）及英士律師行（Ince）等。

    同時(shí)，蕭亮輝透露，保險(xiǎn)公司也開(kāi)始出現(xiàn)搬離核心商業(yè)區(qū)的情況，包括富通保險(xiǎn)公司，租金是企業(yè)考慮搬離核心商業(yè)區(qū)的主要因素，“九龍東的租金是中環(huán)的四分之一，而港島東是中環(huán)的一半，大部分公司從降低經(jīng)營(yíng)成本的角度，租金大約占成本的10%，如果沒(méi)有絕對(duì)必要，都開(kāi)始考慮將辦公室搬離中環(huán)等核心區(qū)。”

    此外，隨著共享辦公空間熱潮逐漸降溫，數(shù)家共享辦公平臺(tái)也因遭遇增長(zhǎng)瓶頸而在香港出現(xiàn)退租個(gè)案。內(nèi)地共享辦公空間平臺(tái)氪空間（Kr Space），據(jù)悉同時(shí)已棄租中環(huán)中心及尖沙咀K11 Atelier單位，合共約16萬(wàn)平方英尺樓面。

    投資者轉(zhuǎn)向非核心區(qū)

    根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，大中環(huán)區(qū)、灣仔/銅鑼灣區(qū)的寫字樓均出現(xiàn)負(fù)吸納量（即騰空面積大于新租賃面積），分別為17.7萬(wàn)平方英尺、7.7萬(wàn)平方英尺，而九龍東則錄得高達(dá)67.3萬(wàn)平方英尺的凈吸納量。

    截至今年6月，該區(qū)的甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到2.7%，林子明向記者表示，如果搬遷潮持續(xù)的話，未來(lái)該區(qū)的空置率可能升至5%左右。

    一直以來(lái)，寫字樓都是香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的“香餑餑”。據(jù)本報(bào)記者了解，作為流動(dòng)性最強(qiáng)的投資物業(yè)，香港寫字樓目前的租金回報(bào)在2.5%-3%左右。

    然而，由于中環(huán)等核心CBD出現(xiàn)租金下調(diào)，投資者對(duì)這些地段的寫字樓興趣也開(kāi)始消退。”嗅覺(jué)”敏銳的李嘉誠(chéng)則早在兩年前，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)仍處于火熱之際，就決定高位套現(xiàn)。2017年10月，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)出售位于香港皇后大道中的中環(huán)中心75%權(quán)益，成交價(jià)達(dá)402億港元。

    “從投資者的角度來(lái)看，他們希望尋找的是租金有上漲空間的地區(qū)，比如一些非核心區(qū)，如港島東，九龍東，而中環(huán)、金鐘本身也沒(méi)有太多可以整棟出售的寫字樓。今年第一季度開(kāi)始，一些海外私募基金頻頻在香港投資寫字樓物業(yè)，進(jìn)入第二季度，本地投資者也開(kāi)始加速入市。”高力國(guó)際香港工業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)主管林家灝向記者表示。

    同時(shí)，第一太平戴維斯香港董事總經(jīng)理及投資部主管袁志光指出，第二季度大額投資市場(chǎng)主要受外圍環(huán)境影響，一些數(shù)月前積極尋求自置物業(yè)的寫字樓租戶選擇觀望，以續(xù)簽租約代替購(gòu)買，“有投資者欲以10%至15%折讓價(jià)趁低吸納，但許多本身?yè)碛谐重浤芰Φ臉I(yè)主并無(wú)太多議價(jià)空間，因此季內(nèi)成交宗數(shù)不多。”