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　　國家統(tǒng)計局于1月20日發(fā)布的“2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”中多項重要指標(biāo)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5％，增速比2013年回落9.3個百分點，排除價格因素，中國房地產(chǎn)投資增速將告別“兩位數(shù)”增長的時代。那么，在增速放緩的情形下，如何在2015年拓展地產(chǎn)投資新思路是房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的話題。

　　內(nèi)資投資者結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化

　　仲量聯(lián)行在近期報告中指出，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資中值得注意的顯現(xiàn)是，2014年許多專業(yè)的中國投資者開始在中國境內(nèi)購買商業(yè)資產(chǎn)。這類投資者并非以往作為中國投資市場主要推動者的自用買家，而是那些有強大投資團(tuán)隊的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，他們了解本地市場，進(jìn)而獲得豐厚回報。

　　世邦魏理仕中國投資物業(yè)部執(zhí)行董事及聯(lián)席主管邵律則進(jìn)一步分析說道：“內(nèi)資投資者構(gòu)成呈現(xiàn)出多元化的趨勢，一線城市主要機(jī)構(gòu)投資者包括房地產(chǎn)私募基金、銀行保險等金融機(jī)構(gòu)，此外還有自用買家、私人投資者以及房地產(chǎn)企業(yè)等；而二線城市中自用買家和民間資本則更為活躍。”

　　“不僅在國內(nèi)，從整個亞太區(qū)來看，越來越多的主權(quán)財富基金、養(yǎng)老基金和私募股權(quán)基金等增加了對該區(qū)域房地產(chǎn)的資金分配。資本的本質(zhì)并非以投機(jī)為目的，投資者們正在尋找能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收入來源或回報的資產(chǎn)，并已經(jīng)準(zhǔn)備好擴(kuò)展他們的投資視野。”高緯環(huán)球亞太區(qū)資本市場部執(zhí)行董事總經(jīng)理John Stinson表示。

　　上海資產(chǎn)收益潛力持續(xù)增強

　　從投資物業(yè)的類型來看，世邦魏理仕報告顯示，盡管寫字樓運營風(fēng)險較小、投資凈收益率僅達(dá)4%左右，該類型物業(yè)仍占據(jù)絕對主力，達(dá)到64%的比例，和2013年相比沒有太大變化；住宅和酒店式公寓次之，占投資比例的19%。此外，核心城市中具有升級改造潛力的住宅項目很受投資者青睞。

　　去年上海寫字樓投資額將中國的房地產(chǎn)下行趨勢拉升了超過三分之二，本地買家為主要驅(qū)動者；由于開發(fā)商們力圖加強現(xiàn)金流管理，非核心位置的高供應(yīng)水平創(chuàng)造了投資機(jī)會。近幾個月來，政府已經(jīng)開始實行選擇性寬松政策，央行也在去年11月下調(diào)利率，應(yīng)該會對投資者有些激勵作用。

　　“投資者們渴望利用上海自由貿(mào)易試驗區(qū)，其作為中國金融中心的地位將繼續(xù)從國內(nèi)外企業(yè)吸引大量資金。北京和上海毫無疑問地依然是投資者的主要目標(biāo)，因為那里的市中心及周邊資產(chǎn)獲得收益的潛力持續(xù)增強。”高緯環(huán)球資本市場部執(zhí)行董事蘇金茂表示。

　　另據(jù)高緯環(huán)球最新數(shù)據(jù)顯示，2014年外國投資者對亞太地區(qū)寫字樓物業(yè)進(jìn)行的投資占寫字樓總投資的近30%，達(dá)195億美元，增長量超過一半，達(dá)到金融危機(jī)以來的最高水平。

　　高緯環(huán)球亞太區(qū)研究部董事總經(jīng)理Sigrid Zialcita補充表示：“隨著投資者們增加對該資產(chǎn)類別的資金投入，投資組合再次平衡，以及把私募股權(quán)房地產(chǎn)作為投資對象，預(yù)計這些都將轉(zhuǎn)化為對其資產(chǎn)的需求�？偟恼f來，我們預(yù)計2015年亞太地區(qū)寫字樓投資額將增長5%—10%。”

　　資產(chǎn)證券化為融資開辟新渠道

　　從商業(yè)地產(chǎn)投資的融資渠道來看，除了增發(fā)股票及發(fā)行債券向投資者募集資金外，銀行貸款仍是主要的來源。相對于空置率較高的物業(yè)來說，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)則更容易通過經(jīng)營性貸款的方式取得銀行資金。與此同時，世邦魏理仕留意到，作為資產(chǎn)證券化品種之一的REITs在近年來持續(xù)升溫，為開發(fā)商開辟了一種新的融資渠道。

　　邵律說：“REITs目的在于使得持有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在資本層面上打開一個新的融資、變現(xiàn)、退出的渠道，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以單一業(yè)權(quán)的方式放進(jìn)REITs，一方面通過將資產(chǎn)打包賣給投資者，開發(fā)商可以獲得融資，實現(xiàn)部分資金回流；另一方面，投資者可以每年分享它的紅利和派息。一般派息對投資者的凈回報是6%-7%，甚至是8%，這取決于REITs產(chǎn)品的物業(yè)背景、租賃情況、風(fēng)險等等。我們看到很多國內(nèi)的券商，以及國內(nèi)信托公司都在積極轉(zhuǎn)型，從純粹的債權(quán)投資向股權(quán)投資和金融產(chǎn)品化方向轉(zhuǎn)型，這將是大勢所趨。”

　　“REITs要求物業(yè)有穩(wěn)定的租金收益，它不會變相成為開發(fā)商套現(xiàn)的工具，并且證監(jiān)會對REITs在財務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)杠桿上有一定要求，例如項目的融資杠桿率不能超過40%（或者50%）。REITs具有穩(wěn)定的收益，因此，REITs適合于風(fēng)險接受程度較低的投資人群。REITs為中小投資者提供了投資大型、高端、地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，比如凱德置地旗下的來福士，它的業(yè)主其實是千千萬萬的投資者，這些投資者作為股東，可以享受租金增值所帶來的利益。”邵律補充道。