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    受住宅宏觀調(diào)控政策的影響,眾多開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)視作此輪經(jīng)濟下行期的避風(fēng)港。實際上,在過去的2008年,商業(yè)地產(chǎn)巨大的供求危機正在悄然降臨。

    近日,專業(yè)機構(gòu)著手發(fā)布2008年中國商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書。初步估計信息顯示,以上海、北京、深圳為代表的一線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求。未來三年,上海、北京、深圳三地的商辦土地供應(yīng)量1415萬、3083萬和446萬平方米,總供應(yīng)量接近5000萬平方米。

    一個可比的數(shù)據(jù)是,2008年,三地商辦類房地產(chǎn)項目的總銷售量分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。“當(dāng)然,商辦類用地的項目不一定完全出售,還有相當(dāng)大的比例由開發(fā)商持有。但不可否認(rèn),未來三年,年平均可售商辦物業(yè)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年銷售商辦物業(yè)總量。”一位房地產(chǎn)界人士評價。

    上�？硕�瑞（中國）信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱表示,目前多數(shù)政府部門和市場人士還沒有意識到已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險,如果這一趨勢不得到及時控制,未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重演亞洲金融危機時的空置及爛尾潮。

    此前,上海證券報報道,受金融危機影響,上海浦東陸家嘴金融城目前租金整體下降約10％左右,空置率同樣在10％。另據(jù)專業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù),深圳、北京部分商用物業(yè)租金同樣下降10％至20％。“北京某五星級酒店的同檔次房間住宿價格由2000元/天降至目前1100元/天左右。個別商業(yè)項目的空置率達(dá)到40％甚至50％。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

    丁祖昱稱,造成目前商業(yè)地產(chǎn)空置率增長的主要原因是實體經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致跨國企業(yè)退出,或退而尋找次一檔的辦公物業(yè)。

    更令人擔(dān)憂的是,在空置率上升的租金下調(diào)的當(dāng)下,一些新增商業(yè)用地還在大舉進入市場。“商業(yè)房產(chǎn)救不了地產(chǎn)公司,只能比住宅更危險。”上海證大集團董事長戴志康近日表示。

    造成商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的另一個原因是地方政府的推動。專業(yè)機構(gòu)研究報告顯示,眾多一、二線城市的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)規(guī)劃中,商業(yè)地產(chǎn)集中入市。比如,南京河西新城規(guī)劃總面積55.7平方公里,其中CBD總建筑面積達(dá)241萬平方米,155萬平方米為商辦項目,建成后將有16幢標(biāo)志性建筑。“而南京傳統(tǒng)的商業(yè)中心——新街口商圈的商業(yè)面積也僅有100萬平方米。面對發(fā)展還不成熟,住宅、商辦入駐都較低的河西新城,未來不斷上市的商辦項目將面臨更大危機。”專家表示。

    專業(yè)機構(gòu)報告建議,為解決即將到來的商業(yè)地產(chǎn)危機,地方政府有必要重新規(guī)劃2005至2020年房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃。