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    （原標(biāo)題：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的缺失和短版 郭增利 中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任）

    只關(guān)心“有什么”，難免讓人忽視短板；關(guān)注“缺什么”，則有助于通過改進(jìn)變得更加強(qiáng)大。

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，有消費(fèi)需求存在、有資金實(shí)力匹配、有合作資源支撐、有專業(yè)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行，自然是再理想不過的事情。然而即使這些理想條件全部成立，我們也會(huì)感受到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和全球其他市場(chǎng)的諸多不同。

    在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，或地產(chǎn)屬性、或商業(yè)屬性至今依然居于主導(dǎo)地位，金融內(nèi)涵被明顯弱化。由此來看，研究和判斷當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺什么，的確是一個(gè)非常有意義的命題。

    我個(gè)人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)視為金融行業(yè)的一種表現(xiàn)載體。遺憾的是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)至今依然沒有構(gòu)建起與之相適應(yīng)的、有助于價(jià)值提升的資產(chǎn)管理系統(tǒng)，沒有達(dá)成符合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品邏輯的成本結(jié)構(gòu)，也沒有確立激勵(lì)投資人穩(wěn)健發(fā)展的退出機(jī)制。這是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的客觀現(xiàn)實(shí)，也是行業(yè)未能獲得更大突破的主要瓶頸。

    其實(shí)1990年購(gòu)物中心和商業(yè)綜合體就已經(jīng)在中國(guó)出現(xiàn)。表現(xiàn)形式為業(yè)主方將自己擁有的物業(yè)，以市場(chǎng)價(jià)格或預(yù)期價(jià)格租賃給經(jīng)營(yíng)者和使用者，并由運(yùn)營(yíng)方提供不同形式的管理和服務(wù)。業(yè)主的訴求在于通過租賃收入形成穩(wěn)健和有增長(zhǎng)趨勢(shì)的現(xiàn)金流，進(jìn)而獲取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及其增值，包括資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值和資產(chǎn)的資本價(jià)值。

    顯然，業(yè)主最關(guān)心的指標(biāo)是租金水平和承租者實(shí)力，包括承租能力和經(jīng)營(yíng)能力。這是購(gòu)物中心作為金融產(chǎn)品、作為不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)特征。

    本世紀(jì)初，中國(guó)購(gòu)物中心借助房地產(chǎn)爆發(fā)大勢(shì)快速崛起，依附于住宅進(jìn)行商業(yè)開發(fā)幾乎成為當(dāng)時(shí)的普遍做法。開發(fā)商通過提供為住宅項(xiàng)目配建的商業(yè)設(shè)施吸引買房人的目光，并以此拉高住宅溢價(jià)能力。即使每平方米住宅只多賣出幾百塊錢，整個(gè)樓盤就可能成就一個(gè)數(shù)字巨大的增收成果，有時(shí)開發(fā)商甚至可以沉淀出一個(gè)購(gòu)物中心資產(chǎn)，并規(guī)避了部分稅收。

    這個(gè)時(shí)期“強(qiáng)地產(chǎn)、弱運(yùn)營(yíng)”的態(tài)勢(shì)極為明顯，租金收入并不被開發(fā)商看重，免租和貼補(bǔ)裝修、甚至為零售商承諾業(yè)績(jī)保底都可算作稀松平常的事情。當(dāng)然，這種做法肯定不符合商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品邏輯，也因此發(fā)生了不少不該發(fā)生的故事。

    記得有一家實(shí)力強(qiáng)大的外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直精心研究著進(jìn)入中國(guó)的發(fā)展策略，但他們?cè)诤臀业慕涣髦�，始終無法理解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的獨(dú)特現(xiàn)象，以致最終選擇了退出，不得不說這是一個(gè)不小的遺憾。試想當(dāng)初他們真的進(jìn)了中國(guó)市場(chǎng)，或許有可能改寫今天的購(gòu)物中心發(fā)展版圖。

    2008年以后，中國(guó)購(gòu)物中心開發(fā)商逐步放棄了單純對(duì)數(shù)量的追求，運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)作用顯著增強(qiáng)，優(yōu)秀購(gòu)物中心也展現(xiàn)出了很強(qiáng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和消費(fèi)服務(wù)活力�？傮w而言，這個(gè)時(shí)期購(gòu)物中心的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值日益受到重視，而資產(chǎn)的資本價(jià)值則因?yàn)楣蓹?quán)退出方式的缺乏依然無法獲得充分體現(xiàn)，于是很多商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心企業(yè)，如印力、合生、金茂、世茂、正佳、云南城投等紛紛開始嘗試CMBS等債權(quán)性資產(chǎn)證券化方式。目前市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)商都在想辦法尋找不同方式的退出路徑，無論是尋求二級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)，還是證券化乃至REITs。依此展望，有資本后盾、有退出通路的資產(chǎn)管理者正在逐步贏得物業(yè)控制的主動(dòng)權(quán)。

    應(yīng)該說，中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的前兩個(gè)時(shí)期，只是在對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行不斷的調(diào)整和完善，并沒有真正考慮資產(chǎn)系統(tǒng)的完整構(gòu)建。進(jìn)入現(xiàn)階段，以資產(chǎn)管理為中樞的發(fā)展模式趨向形成，更多開發(fā)商和投資人乃至運(yùn)營(yíng)者對(duì)建立一個(gè)完善的資產(chǎn)管理系統(tǒng)的訴求日益清晰強(qiáng)烈。這也是中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展進(jìn)步的集中體現(xiàn)；意味著地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)服務(wù)開始成為資產(chǎn)增值過程必不可少的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而資本價(jià)值已然躍升為購(gòu)物中心的最終目標(biāo)；購(gòu)物中心也從過去的業(yè)務(wù)操作層面進(jìn)化到系統(tǒng)構(gòu)建層面。

    一般而言，商業(yè)管理更強(qiáng)調(diào)點(diǎn)線結(jié)合，如調(diào)研、定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等，因?yàn)檫@些工作都是為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)所作的必要鋪墊。資產(chǎn)管理則更強(qiáng)調(diào)組合系統(tǒng)，以確保商業(yè)地產(chǎn)從投資融資到資產(chǎn)退出的每一個(gè)步驟都能符合資本市場(chǎng)的要求。

    如果站在更長(zhǎng)的發(fā)展周期看，在提高資產(chǎn)的資本價(jià)值的決策中，極為需要投資人和開發(fā)商、管理人平衡好運(yùn)營(yíng)投入與資本收益之間的關(guān)系，不能為了收益而犧牲運(yùn)營(yíng)。在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境中，讓消費(fèi)者獲得更大滿足是非常關(guān)鍵的。目前有些企業(yè)過于強(qiáng)化收益而忽視服務(wù)投入的做法，或許在今后的較量中將面臨較大挑戰(zhàn)。

    商業(yè)管理向資產(chǎn)管理的融通轉(zhuǎn)化進(jìn)程已經(jīng)啟動(dòng)，但兩者之間從來不是從屬關(guān)系，它們分別對(duì)應(yīng)著共同目標(biāo)下的不同責(zé)任。商業(yè)管理和資產(chǎn)管理將通過協(xié)調(diào)運(yùn)作，形成一個(gè)各有分工但又深度交融的合體關(guān)系。資本價(jià)值和資產(chǎn)管理成為主導(dǎo)方向，商業(yè)管理和開發(fā)建設(shè)成為增值工具，商業(yè)投資通過高效運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)退出成為核心目標(biāo)。

    存在即合理。在成長(zhǎng)階段，基于不同尺度，對(duì)購(gòu)物中心做出不同解讀也很正常。比如從零售視角對(duì)購(gòu)物中心定義的生活方式中心的結(jié)論，再比如從地產(chǎn)視角得出的購(gòu)物中心就是住宅產(chǎn)品的溢價(jià)工具等；因?yàn)楫吘官?gòu)物中心最終的服務(wù)展現(xiàn)方式就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)體。

    但是從長(zhǎng)期規(guī)范發(fā)展的高度講，中國(guó)的購(gòu)物中心一定會(huì)通過模式重構(gòu)與國(guó)際市場(chǎng)全面接軌，資產(chǎn)管理也理應(yīng)成為其中的通用語言和共同標(biāo)準(zhǔn)。由此可以預(yù)見，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的缺失和短版——資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)和運(yùn)行系統(tǒng)，一定會(huì)通過資產(chǎn)管理這條紐帶得到逐步彌補(bǔ)。