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　　密集的調(diào)控政策一再出臺，衢州樓市持續(xù)降溫。在此背景下，本月市區(qū)推出的商業(yè)地產(chǎn)項目頗有“一枝獨秀”的味道，商業(yè)地產(chǎn)銷售量持續(xù)攀升。在樓市調(diào)控不斷加碼，住宅投資降至冰點的時候，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資客的新寵。

　　商業(yè)地產(chǎn)成交量增加

　　在銀行工作的柳女士考慮再三后，決定放棄再購買一套住宅，轉(zhuǎn)向投資商業(yè)房產(chǎn)。本月推出的一個商業(yè)房產(chǎn)項目，柳女士一口氣就買了兩套。“本來我覺得投資住宅還是挺有前景的，不過現(xiàn)在三套房停貸、公積金又很難利用，投資住宅資金壓力太大。”柳女士告訴記者，今年她出手了兩套小戶型房產(chǎn)，手中有幾十萬元閑錢，本有投資高端住宅的想法，但是現(xiàn)在調(diào)控政策越收越緊，覺得進入住宅市場壓力太大。“以前覺得商業(yè)用房貸款利率高，但是現(xiàn)在看來與二套房貸款政策沒有區(qū)別。”柳女士說，可以貸款、資金壓力輕是她考慮投資商業(yè)房產(chǎn)的主要原因。

　　近段時間，商業(yè)地產(chǎn)的“人氣”顯著上升。公積金貸款政策調(diào)整對于11月樓市的打擊是顯而易見的，不少有住宅房源可售的售樓部一時冷清許多。然而，本月推出房源的一個商業(yè)房產(chǎn)項目，二期開盤人氣十足，一天就成交100余套房源，讓人有調(diào)控不再的錯覺，當(dāng)然，樓市調(diào)控政策本就未針對商業(yè)房產(chǎn)。

　　據(jù)市房管處統(tǒng)計，今年9月，市區(qū)銷售備案67間商業(yè)用房，10月銷售備案商業(yè)用房46間，而11月截止到目前，商業(yè)用房銷售備案量已經(jīng)突破120間。“本月中旬以后住宅成交備案量有所下滑，商業(yè)用房的成交備案量卻是顯著增長。”市房管處工作人員相告。

　　貸款收緊催熱商業(yè)地產(chǎn)

　　11月期間，新推房源的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售看好，開發(fā)商也顯得信心十足。西區(qū)一家月初剛剛推出新房源的商業(yè)地產(chǎn)項目，近200套房源已銷售告罄；雙港一家銷售辦公樓、單身公寓的商業(yè)地產(chǎn)項目，推出兩周即銷售過半；一些有商業(yè)用房可售的綜合樓，尾房消化速度明顯加快。“宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足。”業(yè)內(nèi)人士分析。事實上，目前衢州的商業(yè)地產(chǎn)開盤量開始增加、一些房開公司緩?fù)谱≌�、開始主力推銷商鋪，還有不少房開公司對接下來投資商業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)出濃厚的興趣。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。市區(qū)一直存在商住倒掛的現(xiàn)象，9月市區(qū)住宅銷售備案均價達到7032元/平方米，商業(yè)用房銷售備案均價僅為6130元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)價格在去年下半年到今年一季度的暴漲潮中受到的影響較小，不少區(qū)域的商業(yè)用房價格甚至低于同區(qū)域的住宅價格，使得商業(yè)地產(chǎn)價格看起來更沒有泡沫，成為部分投資者的首選。

　　當(dāng)然，更重要的原因是新政對住宅市場的擠壓，讓投資者開始尋找新的渠道。由于商鋪、寫字樓等商業(yè)屬性產(chǎn)品不在兩次新政調(diào)控影響范圍，不限貸款套數(shù)以及貸款人戶籍，這些優(yōu)勢讓商業(yè)地產(chǎn)項目在“史上最嚴(yán)厲連續(xù)新政”調(diào)控下逆市利好，使得投資者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

　　理性看待商業(yè)地產(chǎn)投資

　　接下來，商業(yè)地產(chǎn)很有可能迎來投資熱潮，投資者需要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的運營風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)投資有別于住宅投資，物業(yè)優(yōu)劣的評判較為復(fù)雜，投資回報率差別很大。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)投資客來說，出手之后能否獲得理想的收益，還很難確定。目前來看，除去幾個黃金地段，衢州市區(qū)的商鋪、寫字樓租金回報率不是特別具備優(yōu)勢，部分商鋪、寫字樓的租金與同地段住宅租金相差無幾。

　　“一般而言，最有價值的商業(yè)地產(chǎn)項目就是當(dāng)?shù)氐囟巫詈玫纳啼�。不過地段好的商鋪也意味著高價格，不是人人都能投資得起。”業(yè)內(nèi)人士表示，投資商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注的是潛力，這取決于投資者的眼光，商業(yè)地產(chǎn)拒絕快進快出，真正的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過一定時期的專業(yè)運營才能達到價值提升，短期炒作以及暴利在商業(yè)投資領(lǐng)域并沒有多大空間。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資商業(yè)地產(chǎn)要理性和耐性，穩(wěn)健型的投資者更合適投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　此外，由于大量資金開始進入商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)投資隱現(xiàn)一些問題，投機現(xiàn)象多了起來。在一些商業(yè)地產(chǎn)樓盤，已退出住宅市場的外地投資客身影再次出現(xiàn)。西區(qū)一家商業(yè)地產(chǎn)樓盤，多位來自寧波象山的買家一次性分別購進20套房源，炒作的意圖較為明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)不失為一種保值增值手段，但投機行為是不適宜的，不利于剛有起色的商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。