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    5月30日，天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——紅星國(guó)際廣場(chǎng)晶海購(gòu)物公園正式動(dòng)工，據(jù)介紹，晶海購(gòu)物公園作為紅星國(guó)際傾力打造的大型商業(yè)綜合體，欲成為天津市新的商業(yè)中心，此項(xiàng)目投資87億元，屬巨型shoppingmall，建筑規(guī)模達(dá)90萬平方米。其中晶海公園建筑面積為25萬平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食等功能于一體的公園式大型商業(yè)綜合體。預(yù)計(jì)將有2000個(gè)商家入駐，日人流量超過20多萬的消費(fèi)客群，每年30億元的成交額與萬達(dá)聯(lián)袂打造天津河?xùn)|新商圈。

    然而，業(yè)內(nèi)對(duì)此卻不以為然。一位業(yè)內(nèi)人士直接在微博回應(yīng)：繼續(xù)忽悠。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此項(xiàng)目“對(duì)賭簽了不少，上不了市，估計(jì)要么就上法庭、要么就上供大部分股權(quán)……”

    記者在采訪中了解到，目前，政府釋放大量的信貸很難投到制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，反而都流入到包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的投資性項(xiàng)目，包括一些藝術(shù)品投資等能夠消耗大量資金的、有圈錢、圈地可能的項(xiàng)目，這也是泡沫的一個(gè)重要體現(xiàn)。

    定位之惑——長(zhǎng)線回報(bào)與短期風(fēng)險(xiǎn)的博弈

    當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)淪為政府招商政績(jī)工程、融資的工具或開發(fā)商為住宅地產(chǎn)增值的一個(gè)花瓶時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯現(xiàn)。

    記者實(shí)地調(diào)查了幾個(gè)近年開業(yè)商業(yè)綜合體，包括北京南三環(huán)首地大峽谷購(gòu)物中心和與之相距不遠(yuǎn)的北京馬家堡東路銀泰百貨以及天津大悅城、北京金融街購(gòu)物中心，從現(xiàn)場(chǎng)看均人流稀少。晚上在北京金融街購(gòu)物中心可以看到，總有一對(duì)兒對(duì)兒大爺大媽在商場(chǎng)里遛彎兒，都是附近居民，這也成為商場(chǎng)一景兒——門口是眾多納涼遛狗的北京市民，商場(chǎng)里面則全是大牌。大爺大媽進(jìn)來邊感慨東西太貴，邊享受人少的舒適環(huán)境。

    然而，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫卻沒有引起業(yè)內(nèi)高度的重視。王少山在其以“商業(yè)地產(chǎn)王三炮”為網(wǎng)名的微博上指出，住宅地產(chǎn)慢不得，商業(yè)地產(chǎn)快不得。很多住宅地產(chǎn)商和社會(huì)游資大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，帶著慣有的短線操作心態(tài)，可能會(huì)折戟沉沙。

    據(jù)介紹，大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒有從事過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也大量進(jìn)入，導(dǎo)致全國(guó)一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。

    世聯(lián)商業(yè)近日發(fā)布的《深圳購(gòu)物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購(gòu)物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主；男女時(shí)尚流行服飾重疊度高，運(yùn)動(dòng)休閑服飾重疊度比較低；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高；超市/百貨/便利店的重疊程度非常低，僅華潤(rùn)萬家的Ole和萬寧重疊。

    另一方面，從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)層面看，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，這方面的經(jīng)驗(yàn)的積累、標(biāo)準(zhǔn)的制定、人才的積累都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，就導(dǎo)致很多開發(fā)商在項(xiàng)目建成以后，就會(huì)面臨招商、運(yùn)營(yíng)、管理的困難，很難實(shí)現(xiàn)短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。

    而從經(jīng)營(yíng)環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物價(jià)高漲也讓很多最終消費(fèi)者減少了購(gòu)物行為，加上近年來興起的網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出了新的更高要求。

    盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)。王少山認(rèn)為，不是不能做商業(yè)地產(chǎn)，問題是怎么做。他建議從城市運(yùn)營(yíng)的層面來做，一個(gè)城市應(yīng)有統(tǒng)一的規(guī)劃，這里面政府應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的作用，開發(fā)商要對(duì)自己的資源、土地、資金和后期的運(yùn)營(yíng)能力有一個(gè)理性的判斷，才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，關(guān)鍵看開發(fā)商、政府做具體項(xiàng)目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)環(huán)境和商圈的環(huán)境，也就是自己的準(zhǔn)備是不是充分。

    王少山提醒，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)形式，開發(fā)商要有理性的預(yù)期，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本該通過后期的經(jīng)營(yíng)、租金回報(bào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的增值來體現(xiàn)投資回報(bào)，而不是以商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售實(shí)現(xiàn)銷售回報(bào)為重點(diǎn)。“目前的誤區(qū)在于，很多開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)作為圈地和圈錢的手段，以賣商鋪為目的，而不是靠經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年租金的增長(zhǎng)為目的，急功近利的心態(tài)導(dǎo)致泡沫化。”王少山說。