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    今年三月份在北京舉辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”集聚業(yè)內(nèi)及相關(guān)政府部門人士，共同回顧總結(jié)2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，展望并預(yù)測2012年行業(yè)發(fā)展趨勢。

    調(diào)控政策邏輯與市場取向

    此輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)兩年時間，收獲了一些成果。兩年間出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策之間有沒有邏輯性？被稱為“政策市”的中國房地產(chǎn)市場，未來的政策走向、趨勢又將如何？

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，大家疑惑，房地產(chǎn)政策年年出，到現(xiàn)在還在堅持調(diào)控，看不懂調(diào)控政策，有沒有其內(nèi)在邏輯？我個人認(rèn)為，從研究政策的角度，從決策的角度來看，實(shí)際是有邏輯的。

    當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控是從2010年國十條開始持續(xù)到現(xiàn)在，目前政策持續(xù)了將近兩年。這一輪調(diào)控政策國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直堅持不動搖，這個不動搖指的是什么？就是抓住了一個核心，這個核心就是兩手一起抓，一手控制投資和投機(jī)性需求，控制房價上漲，促進(jìn)房價合理回歸，總理也說現(xiàn)在調(diào)控成果剛剛顯現(xiàn)，要控制調(diào)控成果；另外是大力建設(shè)保障性住房，滿足市場剛性需求，發(fā)展市場的目的是讓更多的人能夠買得起房、住得上房，在市場不能滿足的時候，要通過保障房來加以彌補(bǔ)。

    這樣的調(diào)控政策和2010年調(diào)控政策有什么區(qū)別？我個人認(rèn)為發(fā)生了一個轉(zhuǎn)變，要更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會功能。回顧一下住房制度改革，上世紀(jì)80年代就提出了住房制度改革。

    住房制度改革之后，房地產(chǎn)業(yè)在市場力量驅(qū)動下得到快速發(fā)展，從2003年開始出現(xiàn)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。2003年到2007年，這五年應(yīng)該是中國經(jīng)濟(jì)增長速度非�？斓奈迥辏�也是城鎮(zhèn)化居民收入提高最快的五年。但這五年里調(diào)控調(diào)了半天，房價越調(diào)越漲，主要一個原因是供給不足。

    為什么供給不足？2005年出兩個國八條，2006年出了國六條，文件名字都是要穩(wěn)定房價，但具體措施沒有一條提出增加供給。所有控制房價穩(wěn)定的措施主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。如果不能夠供給，在需求大幅度上升的前提下，房價上漲就難以遏制。2010年之前，所有房地產(chǎn)調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

    房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重去年末是5.6%，已經(jīng)超過了5%，經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上是支柱產(chǎn)業(yè)，它對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)大毋庸置疑，但是我們不能夠再繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

    政策出現(xiàn)一個轉(zhuǎn)向，客觀上更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會功能。房地產(chǎn)是一個資產(chǎn)，不是一般的消費(fèi)品，這個資產(chǎn)和其他資產(chǎn)有很大不同，在于它既有資產(chǎn)屬性，又有使用屬性，所以房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投機(jī)，滿足剛性需求，主要是使產(chǎn)業(yè)更多強(qiáng)調(diào)社會功能，提供居住需求這種產(chǎn)品，而不是提供投資品，不是培育成投資者炒房的產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)政策調(diào)控現(xiàn)在和過去相比有一個重要轉(zhuǎn)向，就是從注重產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能開始轉(zhuǎn)向社會功能。

    怎么轉(zhuǎn)向社會功能，怎么滿足人們以居住為需求居住福祉呢？政策目標(biāo)非常明確，現(xiàn)在有一個說法，住房制度沒有頂層設(shè)計，我是不贊成的，住房制度是有頂層設(shè)計的，就是住有所居，居者有其屋。過去大家都在考慮中國到底怎么解決住房問題，就是居者有其屋？政策上又鼓勵買房子，但是又說租房子，到底怎么解決住房問題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出，要促進(jìn)廣大居民實(shí)現(xiàn)住有所居，住有所居的含義是什么？就是通過租賃和購買兩種方式解決居住問題，購買已經(jīng)非常普遍了，下一步要大力發(fā)展租賃市場。

    發(fā)展租賃市場有一個問題，現(xiàn)在限購，不讓大家買多套房，租賃市場怎么發(fā)展？我個人認(rèn)為，發(fā)展租賃市場要做好兩個文章，一是要挖掘現(xiàn)在住房的存量資源。我們看到過去十年平均每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬左右，大量城鎮(zhèn)化過程，農(nóng)民到城市來居住。大家不要忽視一個問題，伴隨著農(nóng)民變成市民的過程，還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動，這個規(guī)模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海這些城市買不起房子怎么辦？他去租房，但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過去住房制度改革到現(xiàn)在，中國的新建住房大概是80多億平方米，我們已經(jīng)提供了大量住房，有一些住房客觀上是閑置的。如何促進(jìn)存量資源有效投放租賃市場？這些是需要深入研究的。

    另外，中國這么大的住房需求，我們?nèi)狈ψ》康钠贩N，是由企業(yè)提供租賃式的住宅小區(qū)，我們現(xiàn)在沒有，也需要研究政策如何進(jìn)行支持，當(dāng)然政府的保障性住房也提供一些補(bǔ)充。所以政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住有所居，實(shí)現(xiàn)租買并舉。

    社會上總有一部分人既租不起，也買不起，怎么辦？對頂層設(shè)計的配套制度建設(shè)，是我們下一步關(guān)鍵，如何落實(shí)頂層設(shè)計，實(shí)行配套制度建設(shè)，是非常關(guān)鍵的。就是以市場配置資源作為主渠道，與政府保障相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)居住需求的全覆蓋。

    解決中國住房問題，主要是靠市場，通過市場來滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種，第一種是托底性的保障，有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差；第二是暫時性的、過渡性的保障，年輕人一段時間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過一段時間以后，有了工作經(jīng)驗(yàn)，收入提高了以后就離開保障。通過這兩種方式來實(shí)現(xiàn)居住需求的全面覆蓋，市場為主渠道。我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展，特別是住房市場的發(fā)展仍然有巨大空間，而不是減少。

    實(shí)現(xiàn)市場主渠道和政府保障相結(jié)合全覆蓋政策配套落實(shí)，有許多工作要做，涉及到長效機(jī)制的建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來看它的政策調(diào)整有很多內(nèi)容，過去十年整個房地產(chǎn)市場擴(kuò)張了十倍，增長速度非�？欤�但是適合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的相關(guān)制度建設(shè)是滯后的，市場跑快了，我們的規(guī)劃制度卻滯后了。