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    商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品不斷發(fā)展，融資渠道也從之前較為單一和簡(jiǎn)單的方式，逐漸滲透到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期階段、建設(shè)階段、經(jīng)營(yíng)階段等各個(gè)方面，甚至蔓延到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上游。

    五種融資新手段：

    1、PE 私募股權(quán)投資基金

    商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)型基金以資本長(zhǎng)期增值為投資目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)最大限度的增值目標(biāo)，成長(zhǎng)型基金通常很少分紅，而是經(jīng)常將投資所得的股息、紅利和盈利進(jìn)行再投資,以實(shí)現(xiàn)資本增值。而以合伙型私募基金的運(yùn)作方式，可以實(shí)現(xiàn)具有資金實(shí)力的有限合伙人和具有商業(yè)投資管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的普通合伙人強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、各取所需的局面。

    2、REITs 房地產(chǎn)投資信托基金

    房地產(chǎn)投資信托基金。從國(guó)際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國(guó)際上的RE－ITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。

    在我國(guó)，由于SPV（有資格經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的信托機(jī)構(gòu)）的法律地位尚未明確，以及對(duì)于REITs的雙重征稅等問(wèn)題，致使REITs在我國(guó)遲遲未能發(fā)展起來(lái)。相信隨著金融信托行業(yè)的法律體系的不斷完善，以及對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)之后，REITs一定會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)商的主要融資渠道之一。

    3、CMBS （商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支持證券）

    CMBS （CommercialMortgageBacked Securities）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。

    CMBS的價(jià)格根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)來(lái)確定；投資銀行在參考評(píng)級(jí)后，確定最后發(fā)行價(jià)格，向投資者發(fā)行。 CMBS的銷(xiāo)售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運(yùn)營(yíng)資本。

    CMBS是不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行。具有發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、充分利用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值等優(yōu)點(diǎn)，因此問(wèn)世25年來(lái)，在全球不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)，為傳統(tǒng)銀行貸款之外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌資的新選擇。以美國(guó)區(qū)域?yàn)槔�，目前商業(yè)抵押擔(dān)保證券占商用地產(chǎn)融資市場(chǎng)的三分之一。

    2006年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在澳大利亞知名銀行麥格理銀行的幫助下，成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券（CMBS）的方式融資近10億元人民幣，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)CMBS成功籌資的先例。

    4、分拆上市

    廣義的分拆包括已上市公司或者未上市公司將部分業(yè)務(wù)從母公司獨(dú)立出來(lái)單獨(dú)上市；狹義的分拆指的是已上市公司將其部分業(yè)務(wù)或者某個(gè)子公司獨(dú)立出來(lái)，另行公開(kāi)招股上市。

    分拆上市后，原母公司的股東雖然在持股比例和絕對(duì)持股數(shù)量上沒(méi)有任何變化，但是可以按照持股比例享有被投資企業(yè)的凈利潤(rùn)分成，最為重要的是，子公司分拆上市成功后，母公司將獲得超額的投資收益。

    5、買(mǎi)殼上市

    首先是買(mǎi)殼，即收購(gòu)或受讓股權(quán)。收購(gòu)股權(quán)有兩種方式：

    一是收購(gòu)未上市流通的國(guó)有股或法人股，另一種方式是在二級(jí)市場(chǎng)上直接購(gòu)買(mǎi)上市公司的股票，在西方流行，但是由于中國(guó)的特殊國(guó)情，只適合于流通股占總股本比例較高的公司或者 “三無(wú)公司”。二級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)成本太高，除非有一套詳細(xì)的操作計(jì)劃，能從二級(jí)市場(chǎng)上取得足夠的投資收益，來(lái)抵消收購(gòu)成本。

    其次是換殼，即資產(chǎn)置換。將殼公司原有的不良資產(chǎn)剝離出來(lái)，賣(mài)給關(guān)聯(lián)公司，再將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到殼公司，提高殼公司的業(yè)績(jī)，從而達(dá)到配股資格，實(shí)現(xiàn)融資目的。