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    1月18日，杭州市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》（下稱《意見》），明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱來(lái)銷售，并且在宣傳中暗示含有居住功能的現(xiàn)象也被叫停。《意見》將于公布之日起30天后正式實(shí)施。

    “躲得過(guò)初一，躲不過(guò)十五。”一位開發(fā)商不無(wú)感慨，“2011年住宅全面受限，讓商業(yè)項(xiàng)目‘風(fēng)光’了一把，現(xiàn)在這樣相當(dāng)于也被念上‘緊箍咒’了。”

    商業(yè)項(xiàng)目面臨“去住宅化” 設(shè)計(jì)、推廣、案名嚴(yán)禁暗示居住功能

    早在2003年12月10日，杭州市人民政府辦公廳就曾下發(fā)過(guò)《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分公共建筑設(shè)計(jì)與管理的若干意見》，重點(diǎn)針對(duì)非住宅用地上出現(xiàn)的公寓式酒店、公寓式寫字樓等帶有居住功能的公共建筑作出規(guī)定。然而，和“老規(guī)”相比，新規(guī)不但條款更為細(xì)致，且直擊酒店式公寓“要害”。

    首先，“老規(guī)定”中允許公共建筑類項(xiàng)目以單元式存在，只要求設(shè)計(jì)應(yīng)該明顯區(qū)別于住宅。然而，本次《意見》中明令非住宅類項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套形式設(shè)計(jì)，必須采取公共走廊式布局，并且，衛(wèi)生間要按照每層集中設(shè)置，每一層最多設(shè)置3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單元（因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過(guò)一個(gè)）。也就是說(shuō)，現(xiàn)有杭州市在售的具備獨(dú)立衛(wèi)生間的酒店式公寓將在接下來(lái)的市場(chǎng)上“絕跡”。

    其次，“老規(guī)定”中只提及套內(nèi)不得設(shè)置通管道煤氣的廚房和外挑式陽(yáng)臺(tái)，而新《意見》卻把挑空陽(yáng)臺(tái)以及飄窗全部列入禁止范圍。此舉直接令目前多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目擅長(zhǎng)運(yùn)用的、以增加室內(nèi)贈(zèng)送面積的法寶無(wú)計(jì)可施。位于市中心板塊即將銷售的某酒店式公寓就以飄窗作為一大賣點(diǎn)。“我們不但贈(zèng)送飄窗面積，還把交付成品的飄窗位融合了寫字臺(tái)和儲(chǔ)藏空間兩項(xiàng)功能，這一設(shè)計(jì)受到不少好評(píng)。一旦新政執(zhí)行，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商就無(wú)法在這一塊做文章了。”該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)這樣表示。

    再者，開發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程中不得再打著公寓名頭做幌子了。雖然“老規(guī)定”中曾作出要求，“公建建筑項(xiàng)目不得出現(xiàn)帶有公寓、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱,建設(shè)單位和審批部門在對(duì)名稱進(jìn)行審批時(shí),應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范其用詞,避免誤導(dǎo)消費(fèi)者”，但本輪《意見》則把規(guī)定細(xì)化到：不能在廣告和樓書中暗示具備居住功能，同時(shí)在各類宣傳冊(cè)中樓盤名稱之后必須用相同字體、字號(hào)注明非住宅用途。據(jù)記者觀察，目前在售的同類項(xiàng)目絕大多數(shù)都未在樓書封面的顯眼位置標(biāo)注非住宅性質(zhì)，而只是在扉頁(yè)或者內(nèi)頁(yè)以“綜合體”、“全功能LOFT”等模糊字眼說(shuō)明產(chǎn)品性質(zhì)。

    《意見》還規(guī)定，今后在商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目中，除了特別規(guī)定的以外，其他只能按幢整體轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證。并且，文件明確規(guī)定了，商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)等手續(xù)的依據(jù)。

    偷換概念普遍 大量糾紛源自“住宅化”誤導(dǎo)

    之所以要明令開發(fā)商對(duì)非住宅和住宅有所區(qū)分，就是因?yàn)榻�年�?lái)越來(lái)越多非住宅項(xiàng)目在銷售初期打著住宅的幌子，以一些看似像住宅產(chǎn)品特性的優(yōu)勢(shì)，迷惑了不少消費(fèi)者，也因此制造了不少購(gòu)房糾紛。

    例如，位于蕭山聞堰的眾安·啟航舍就是打著住宅幌子賣商業(yè)的典型。2010年末，啟航舍推出組團(tuán)名為“隱龍灣”的商住兩用項(xiàng)目，但銷售員承諾業(yè)主以后使用的都是民用水電，而且預(yù)鋪煤氣管道，交付后可通煤氣，但以上承諾均無(wú)法寫進(jìn)合同。此后記者從蕭山區(qū)電力局以及蕭山區(qū)建設(shè)局分別求證，得到的均是否定答復(fù)。

    這批房源將于2013年5月交付，目前還有尾房可售。記者近日以購(gòu)房者身份向開發(fā)商咨詢，得到的依舊是“可通煤氣”的賣點(diǎn)。

    無(wú)獨(dú)有偶，將于2012年下半年開盤、位于莫干山路萍水街交叉口的綜合體項(xiàng)目藍(lán)鉆天成也曾向購(gòu)房者表示會(huì)有通煤氣的規(guī)劃。然而當(dāng)記者向其高層求證時(shí)，卻得到“還在審批，無(wú)法保證能通氣”的說(shuō)法。

    律師認(rèn)為，開發(fā)商這種行為有誤導(dǎo)消費(fèi)者之嫌，土地性質(zhì)明明屬于商業(yè)性質(zhì)，以后辦出的產(chǎn)權(quán)上標(biāo)注的也是非住宅，但開發(fā)商在宣傳過(guò)程中卻有意突出住宅概念，混淆消費(fèi)者視線。“如果能辦出民用水電，順利開通煤氣，則是違規(guī)操作。如果待到交付卻無(wú)法履行如上承諾，就是欺騙消費(fèi)者的行為。”

    《意見》正式執(zhí)行后，此類鉆空子行為將會(huì)得到有力遏制。

    記者調(diào)查在售商業(yè)項(xiàng)目 逾三成不合新規(guī)

    以往開發(fā)商以酒店式公寓等類住宅的形式銷售寫字樓或其他商業(yè)物業(yè)，就是因?yàn)橛欣�益可圖，這次出臺(tái)的《意見》，杜絕了開發(fā)商想把寫字樓等商業(yè)產(chǎn)品做成住宅類型的打“擦邊球”做法，這一政策可以說(shuō)是堵塞了這一漏洞，讓商業(yè)項(xiàng)目回歸商業(yè)本質(zhì)屬性。

    因?yàn)榫频晔焦�寓既有出租回�?bào)，又具備日常居住功能，再加上不受限購(gòu)影響，所以很受市場(chǎng)歡迎。2011年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共成交房源10562套，跟2010年的10568套基本相當(dāng)。其中，商鋪和寫字樓雙雙不敵2010年，全靠酒店式公寓異軍突起。

    中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，2011年杭州樓市成交陷入歷史性低谷，能賣得動(dòng)的多數(shù)都是非住宅不受限購(gòu)抑制的商業(yè)地產(chǎn)，成交占比45.2%。商業(yè)地產(chǎn)中的主體又是酒店式公寓，占比32.5%，而這些產(chǎn)品若對(duì)照新規(guī)，都是不合規(guī)的。“原本非主流的一類產(chǎn)品在倡導(dǎo)回歸自住、抑制投資的最強(qiáng)樓市調(diào)控背景下，居然成了吸納投資資金的避風(fēng)港，這多少有些諷刺意味。所以調(diào)控這類產(chǎn)品就迫在眉睫。”

    下沙因?qū)W區(qū)集中、流動(dòng)人口大、出租需求量高等客觀因素，成為酒店式公寓較為集中的區(qū)域。例如保利·灣天地、萬(wàn)國(guó)IBC、世茂·江濱COSMO、和達(dá)·自由港、盛泰·名都中心、萬(wàn)亞·金沙湖1號(hào)、和達(dá)·東東城等項(xiàng)目均在2011年取得良好的銷售業(yè)績(jī)。

    此外，再如濱江區(qū)的網(wǎng)新·雙城國(guó)際、中奧·江錦國(guó)際、君尚·金座、漢峰·峰公館、天鴻·君邑；三墩板塊的西港·新界、浙大·創(chuàng)新科技園；錢江新城的萬(wàn)銀國(guó)際、綠城·藍(lán)色錢江……以上這些酒店式項(xiàng)目無(wú)一例外地配備了獨(dú)立衛(wèi)生間，具備居住功能。民間房產(chǎn)評(píng)論員大老哥認(rèn)為，一旦取消了酒店式公寓單套配備獨(dú)立衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，接下來(lái)審批建設(shè)的酒店式公寓將會(huì)完全不適合居住。此舉一方面為了規(guī)范市場(chǎng)，避免開發(fā)商鉆法律空子誤導(dǎo)購(gòu)房者；另一方面，有利于今后物業(yè)上統(tǒng)一管理，減少糾紛和安全隱患。

    因酒店式公寓的保值增值速度一直都比不過(guò)住宅，在二手市場(chǎng)上的交易也不活躍，所以，當(dāng)酒店式公寓失去了現(xiàn)有的居住功能之后，項(xiàng)目的地段、品牌價(jià)值等自身?xiàng)l件則越發(fā)要緊。