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    天津?qū)懽謽鞘袌龊蜕啼伿袌鲆欢冉?jīng)歷了快速的增長，這也使各方對2012年天津的商業(yè)地產(chǎn)市場更加期待。據(jù)仲量聯(lián)行提供本報的分析報告顯示，2011年，天津甲級寫字樓的市場存量從10萬平方米增加到30萬平方米，整體市場的平均租金實(shí)現(xiàn)了高達(dá)10.9%的增幅。商鋪市場方面，新的大型零售項(xiàng)目入市帶來38.4萬平方米的新增供應(yīng)，并且新的品牌和業(yè)態(tài)在零售商的積極推動下實(shí)現(xiàn)了普遍較高的預(yù)租率。商業(yè)綜合體方面，大型商業(yè)綜合體商圈逐漸形成，且商業(yè)綜合體將成為主流商業(yè)模式。

    寫字樓市場

    新增寫字樓量增價漲

    去年天津?qū)懽謽鞘袌鲈谝?guī)模和地理位置方面都得到了較大的突破，大體量的新增供應(yīng)既沒有抵制強(qiáng)勁的需求，也沒有抑制租金的上漲。去年天津?qū)懽謽鞘袌龉灿袃蓚�項(xiàng)目竣工交付：一是目前天津最高、單體體量最大的地標(biāo)性建筑天津環(huán)球金融中心，其總建筑面積達(dá)205,000平方米；另一個是由天津本地開發(fā)商寧發(fā)集團(tuán)在南開區(qū)投資建設(shè)的寧泰廣場，為市場帶來了31,500平方米的新增供應(yīng)。這兩個項(xiàng)目均成為其各自區(qū)域的代表性寫字樓。業(yè)內(nèi)表示，隨著今后幾年寫字樓供應(yīng)在這些區(qū)域的逐漸興起，幾個新的寫字樓分市場有望形成。

    內(nèi)資公司租賃需求強(qiáng)勁

    盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，內(nèi)資公司卻表現(xiàn)出強(qiáng)勁的租賃需求。去年四季度，市場上租賃面積超過1,000平方米的成交共六宗，均來自內(nèi)資租戶，其成交面積約占市場總成交的85%。去年金融類和專業(yè)服務(wù)類公司繼續(xù)成為天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟮闹饕獊碓�。同時，天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)船運(yùn)物流業(yè)和貿(mào)易類公司繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的租賃需求。越來越多的公司通過遷至新的寫字樓實(shí)現(xiàn)其擴(kuò)租和辦公環(huán)境的升級，以搬遷為目的的租賃需求逐漸成為租賃市場的主要驅(qū)動力。如某專營資產(chǎn)管理的專業(yè)服務(wù)類公司由某個乙級寫字樓搬遷至環(huán)球金融中心，租賃了超過3,000平方米的辦公空間用于擴(kuò)張和升級。

    寫字樓租金漲勢明顯

    2011年天津?qū)懽謽鞘袌龅恼�體租金明顯上漲，達(dá)人民幣4.0元每平方米每天，與2010年相比增長11%，成為自2005年以來環(huán)比增長速度最快的一年。環(huán)球金融中心的入市使得甲級寫字樓的存量增加了兩倍，空置率由2010年的8%上升至29%。大體量的市場供應(yīng)并沒有給市場造成巨大的壓力，2011年天津?qū)懽謽亲赓U市場表現(xiàn)活躍�？紤]到今年新增寫字樓供應(yīng)不多，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全年寫字樓的租金將繼續(xù)保持上漲趨勢。

    商鋪市場

    新項(xiàng)目帶來新概念

    從去年的一季度持續(xù)到四季度，位于傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)域之外的新的大型零售項(xiàng)目入市，為市場帶來了新的品牌和業(yè)態(tài)。在去年入市的項(xiàng)目中，體量最大的是位于南開區(qū)的大悅城項(xiàng)目。該綜合體總體量達(dá)53萬平方米，包括零售，公寓，寫字樓等業(yè)態(tài)。其中零售面積為163,988平方米，分為南北兩個區(qū)域，提供不同的主題和業(yè)態(tài)。大悅城不僅為天津引進(jìn)了許多新的零售商，而且在眾多硬件上，如走廊寬度、室內(nèi)凈高、公共區(qū)域的設(shè)計(jì)等方面都較天津大多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目有明顯提升。

    項(xiàng)目競爭瞄準(zhǔn)“品牌戰(zhàn)略”

    主力租戶為樂天百貨的仁恒海河廣場在去年年中開業(yè)后，在同年12月增設(shè)了額外的餐飲元素美食庭苑。室內(nèi)花園是其最大的特色，采用自然光，雕塑，舞臺，水系和綠植等元素營造出戶外用餐氛圍。這一獨(dú)有的特色預(yù)計(jì)在天津寒冷的冬季將受到消費(fèi)者的歡迎。為了應(yīng)對更為激烈的競爭和滿足消費(fèi)者的需求，一些原有項(xiàng)目，例如友誼商廈開始重點(diǎn)引入奢侈手表品牌，例如勞力士和豪雅，用以與同樣把目標(biāo)放在高端消費(fèi)者群體的海信廣場進(jìn)行抗衡。

    新項(xiàng)目提升商圈熱度

    雖然去年商鋪市場的新增供應(yīng)量為近年最高，達(dá)38.4萬平方米，但零售商需求強(qiáng)勁，迅速在新項(xiàng)目中積極擴(kuò)張，新增供應(yīng)實(shí)現(xiàn)了較高的預(yù)租率，市場整體空置只有小幅上升。其中，2011年有3個總面積共計(jì)30萬平方米的商場在南市東馬路區(qū)域落成，大大提升了該區(qū)域在全市的零售地位。而將在未來落成的天津百盛2店將進(jìn)一步推動該區(qū)域的零售發(fā)展，允許它與其他更為成熟的分市場，如濱江道和南京路競爭。

    商業(yè)綜合體

    城市綜合體成主流商業(yè)模式

    隨著河?xùn)|萬達(dá)廣場、仁恒海河廣場、鵬欣·水游城、天津大悅城等多個大型城市綜合體項(xiàng)目的建成，大部分項(xiàng)目的商業(yè)配套部分已于去年年底前開業(yè)，包括住宅、公寓、寫字樓、購物中心、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)的城市綜合體現(xiàn)已成為天津中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流商業(yè)模式。

    大型商業(yè)綜合體商圈逐漸形成

    另據(jù)了解，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，三年內(nèi)天津?qū)⒂形幕�中心、和記黃埔、濱海第一城等十余家規(guī)模在10萬平方米以上的大型商業(yè)綜合體相繼開業(yè)，總建筑面積將達(dá)300余萬平米。其中，恒隆廣場、和記黃埔、天河城等大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體將提升和平路、濱江道、南京路等傳統(tǒng)商圈的商業(yè)水平；文化廣場將形成文化中心區(qū)域的核心商業(yè)氛圍；紅星國際廣場將與萬達(dá)廣場一起，形成大型商業(yè)綜合體商圈，增強(qiáng)本市東部商業(yè)氛圍；嘉里中心將強(qiáng)化南站地區(qū)商業(yè)配套，促進(jìn)海河沿線商業(yè)景觀；水游城將吹響西站商圈邁向繁華的號角；濱海第一城將建成全球單體最大的商業(yè)綜合體，推動保稅區(qū)商業(yè)的跨越發(fā)展。

    商業(yè)綜合體彰顯時尚消費(fèi)理念

    業(yè)內(nèi)專家表示，商業(yè)綜合體以大型百貨、大型超市和大型娛樂設(shè)施為主力業(yè)態(tài)，以各種專業(yè)店、專賣店、餐飲、游樂、休閑等完善的服務(wù)設(shè)施為次級主力業(yè)態(tài)，并且購物環(huán)境舒適，公共配套設(shè)施完善，高度體現(xiàn)人性化、個性化和服務(wù)為本的新特點(diǎn)。商業(yè)綜合體與傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)相比其規(guī)模更大，輻射范圍更廣，檔次和客群定位更明確，有助于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升和新商圈的形成。