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　　與此同時(shí)，珠海、中山、�？�、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，“現(xiàn)在市場興建購物中心的態(tài)勢(shì)和20世紀(jì)90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像。”北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤對(duì)記者表示，由于消費(fèi)升級(jí)，多業(yè)態(tài)集合的購物中心的確是城市發(fā)展的一個(gè)方向。

　　風(fēng)險(xiǎn):警惕投資泡沫和同質(zhì)化

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

　　根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至目前，8月以來入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約率僅為6.5%。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)驴磥恚�目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落，未來有可能出現(xiàn)供給過剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化。”

　　來自高緯環(huán)球監(jiān)測報(bào)告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。

　　而洪濤則告訴記者，“現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商投資購物中心，由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”

　　高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Haw key也表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的問題購物中心出現(xiàn)。”

　　“當(dāng)前的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱，卻存在同質(zhì)化嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整，必須錯(cuò)位經(jīng)營和類別化特色來提高產(chǎn)品附加值。”陳俊告訴本報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時(shí)也使得眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。

　　“購物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)被進(jìn)一步推高，可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和膨脹。”梁煥磊指出，當(dāng)購買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費(fèi)的成本的時(shí)候，買賣鏈條就會(huì)由此斷裂，進(jìn)而一系列問題就會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過前后連鎖效應(yīng)，由此會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉同時(shí)告訴記者，“盡管調(diào)控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多，但是對(duì)于部分容納程度有限的中小城市現(xiàn)在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘校�商業(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀需要，但是也要注意的是不能重復(fù)建設(shè)。”

　　張大偉稱，“商業(yè)地產(chǎn)將運(yùn)營、銷售和租賃結(jié)合起來使得開發(fā)商擁有長期持續(xù)的盈利能力并能帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展。但現(xiàn)在除了寫字樓和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類物業(yè)已經(jīng)逐漸開始過剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持，這也需要開發(fā)商調(diào)整運(yùn)營模式。”