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　　隨著國家對(duì)住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫、購物中心涌現(xiàn)。在調(diào)控政策影響下，部分投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補(bǔ)住宅用地的收入損失。但是商業(yè)地產(chǎn)過熱的背后卻暗藏風(fēng)險(xiǎn)，專家分析指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營需要警惕“供過于求”和“同質(zhì)化”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　催熱:商業(yè)地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至10月，北京全市累計(jì)新增辦公面積108.6萬平方米，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53%，成交金額環(huán)比上漲了56 .92%，成交價(jià)格環(huán)比上漲18 .96%。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.71%。

　　該機(jī)構(gòu)稱，從下半年至今北京總計(jì)成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。另外，一線城市土地市場最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610 .7萬平方米，同比上漲104.4%。與此同時(shí)，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9%。

　　中商流通生產(chǎn)力促進(jìn)中心高級(jí)分析師梁煥磊在接受記者采訪時(shí)表示，由于住房地產(chǎn)受到調(diào)控政策的影響，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的升溫不止體現(xiàn)在北京市場。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，上海市的商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個(gè)月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597 .8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

　　中原地產(chǎn)告訴記者，隨著政府對(duì)住宅、商住項(xiàng)目的調(diào)控措施全面鋪開和不斷深入，房地產(chǎn)投資紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計(jì)北京11月寫字樓成交量和成交價(jià)格將繼續(xù)小幅上漲加碼。

　　另外，從今年1月份開始，北京今年寫字樓租金一直處于上漲的趨勢。未來兩個(gè)月，北京主要商圈寫字樓入住率和月租金將在現(xiàn)有本月基本水平上繼續(xù)保持小幅度上漲趨勢。

　　全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任陳俊告訴記者，“縱觀近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，鮮有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向，而且未來短期內(nèi)也不會(huì)有。”他認(rèn)為，當(dāng)住宅市場遭遇政策調(diào)控遇冷之后，原本通過購買房產(chǎn)短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)升值的投資機(jī)會(huì)消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè)，或者退出市場或者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　陳俊進(jìn)一步表示，“另一方面，是土地財(cái)政的需要，土地市場上住宅地塊頻繁流拍和低價(jià)成交，土地出讓金的損失部分需要商業(yè)地塊來彌補(bǔ)，而地方政府也樂意推出更高價(jià)的商業(yè)金融地塊。”

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前，全國各地的土地市場還將有更多高價(jià)商業(yè)地塊的出現(xiàn)。”

　　投資:城市綜合體各地涌現(xiàn)

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，作為一線城市的北京，2010年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測，2011年北京將有總建筑面積達(dá)120萬平方米近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市。

　　11月1日，中糧集團(tuán)高調(diào)宣布，未來5年，中糧將在全國復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目。僅相隔十天，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就表示，萬達(dá)將在未來10年內(nèi)完成全國100多個(gè)城市的布局。其中，北京將建成10個(gè)以上萬達(dá)廣場。

　　值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經(jīng)開始向二三線城市蔓延。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個(gè)，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。