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    在浙江，與火爆的高檔住宅市場(chǎng)相比，寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)相形見(jiàn)絀是屢見(jiàn)不鮮。幾年前，杭州曾連同北京、上海等城市，因商住倒掛引起多方關(guān)注，但日前，這一現(xiàn)象還在不停上演：在杭州余杭區(qū)三墩勾莊地塊，天陽(yáng)棕櫚灣一底層商鋪掛出了1.5萬(wàn)/平方米的售價(jià)，與同小區(qū)二手房的價(jià)格相比，僅高出不到2000元/平方米；蕭山區(qū)聞堰板塊，眾安啟航社寫字樓與其住宅的掛牌價(jià)均為9200元/平方米；位于濱江區(qū)濱盛路與通江路口的君尚金座，寫字樓掛牌均價(jià)為3萬(wàn)/平方米，但同是君尚金座的兩套商品房售價(jià)分別達(dá)到了37459元/平方米和40203元/平方米。

    此外，一些熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫字樓價(jià)格甚至相當(dāng)于或低于余杭、桐廬等地的住宅價(jià)格現(xiàn)象也較為普遍。相關(guān)專家認(rèn)為，杭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直被低估，這恰說(shuō)明杭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格泡沫還比較小，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)并不是壞事。

   如何判斷樓市是否存在泡沫？房屋租售比是國(guó)際上通行的重要判斷指標(biāo)之一，即房屋每平方米月租金與每平方米售價(jià)之間的比值。

    國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比，一般界定為1∶200至1∶300。如比值低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果比值高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比比值無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

    有專家指出，一些高端住宅區(qū)開盤價(jià)越來(lái)越高，卻一直空置，無(wú)法高價(jià)出租，目前杭州住房租售比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1：500以上，這意味著住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，而商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲，回報(bào)率在1：300左右，這才是使最近考慮投資住房的購(gòu)房者駐足觀望，并開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在原因所在。

    “棄宅轉(zhuǎn)商”風(fēng)向漸顯

    國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控的重拳連擊，“新國(guó)八條”的出臺(tái)，將使今年投資住宅的機(jī)會(huì)更少，精明的開發(fā)商與住房投資者早已聞風(fēng)而動(dòng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之勢(shì)漸顯。

    不少傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商率先加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)日前公開表示，以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國(guó)，去年銷售目標(biāo)為120億元，但前10個(gè)月就完成了這個(gè)任務(wù)，真是政府調(diào)控政策幫了潘石屹大忙。

    而眾多住宅品牌開發(fā)商也紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。有消息稱，萬(wàn)科、綠地、保利等知名住宅開發(fā)企業(yè)都已開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達(dá)千億元以上。

    在浙江，看到商業(yè)地產(chǎn)的前景，地產(chǎn)開發(fā)商加緊了商業(yè)土地儲(chǔ)備，自去年11月以來(lái)，杭州接連出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)拍“地王”，其中最引人關(guān)注的當(dāng)屬之江一出讓面積僅3507平方米的小型商用地拍賣。經(jīng)過(guò)多達(dá)27輪競(jìng)價(jià)，浙江喜來(lái)登度假有限公司以1.3億元競(jìng)得這一商業(yè)金融業(yè)用地，簡(jiǎn)單計(jì)算，該地樓面價(jià)達(dá)37069元/平米，溢價(jià)661%，創(chuàng)下杭州史上溢價(jià)最高紀(jì)錄，也是全國(guó)范圍內(nèi)的溢價(jià)率之最。

    去年11月，香港寶龍與山東誠(chéng)基在杭州整整纏斗了3宗地塊共計(jì)85輪競(jìng)價(jià)。為獲得地塊，寶龍最后付出了兩宗商業(yè)地綜合樓面價(jià)破萬(wàn)的巨大代價(jià)。而競(jìng)爭(zhēng)失利的山東誠(chéng)基在幾天后繼續(xù)鏖戰(zhàn)，終于如愿以償，以2.15億的代價(jià)拿下水湘商用地，首次殺入杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

    商用市場(chǎng)如此火爆，讓人不得不聯(lián)想到一年之隔的2009年初，杭州樓市最低谷時(shí)出讓西湖邊龍翔里地塊。這塊堪稱近年來(lái)出讓位置最佳的商業(yè)金融用地，地上建筑面積16641平方米，十分適合做商場(chǎng)百貨。但就是這樣一塊絕佳寶地，最終只落得個(gè)加價(jià)20萬(wàn)元直接成交的結(jié)果，無(wú)人爭(zhēng)奪之余才被上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司拿下，樓面價(jià)為21540元/平方米。兩相比較，赫然發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的境遇已大相徑庭。

    日前，還有消息指出，連做百貨出身的百大集團(tuán)也將轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。一些商業(yè)嗅覺(jué)敏感的炒客們也伺機(jī)而動(dòng)，其行動(dòng)呈現(xiàn)出來(lái)的直接數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)去年10月的成交低潮期后，11月開始報(bào)復(fù)性反彈，無(wú)論是寫字樓還是商鋪，成交面積均達(dá)到下半年最高值，且大單成交占主流。如海運(yùn)國(guó)際整個(gè)項(xiàng)目一次性被整購(gòu)，新城時(shí)代廣場(chǎng)大面積商鋪成交。

    1月是杭州樓市的傳統(tǒng)淡季，結(jié)束了去年歲末連續(xù)兩個(gè)月的爆發(fā)，杭州商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)平靜，這個(gè)月，杭州寫字樓和商鋪共計(jì)成交701套，成交面積達(dá)6萬(wàn)多平方米；江干區(qū)新開盤的項(xiàng)目、紅街廣場(chǎng)商鋪以63693元/平方米的均價(jià)、23套成交量，成為上周杭州成交最多也是成交均價(jià)最高的項(xiàng)目。

    “溫州民間資本組團(tuán)掘金臨街商鋪，甚至出現(xiàn)大半條街都被一個(gè)投資組團(tuán)買走的情況。”據(jù)在杭州從事房地產(chǎn)中介工作的溫州人王寧透露，以前來(lái)杭州投資的溫州人10個(gè)人中9個(gè)問(wèn)的是住宅，只有1個(gè)問(wèn)商鋪，現(xiàn)在10個(gè)當(dāng)中6個(gè)在問(wèn)商鋪。為此，前不久，王寧組織了一次溫州投資人來(lái)杭州認(rèn)購(gòu)商鋪的活動(dòng)，“發(fā)現(xiàn)這次很多投資者將去年認(rèn)購(gòu)的住房出售，轉(zhuǎn)投到商鋪中，且體量比較大，剛開出的新盤商鋪，有近7成都被他們認(rèn)購(gòu)了。”

    種種跡象似在表明，新政下，游資大省浙江的商業(yè)地產(chǎn)投資“井噴”期或?qū)⒌絹?lái)。