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　　商業(yè)住宅大不同落后理念成商業(yè)開發(fā)致命傷

　　不過在很多商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士看來，雖然迎來了難得的發(fā)展機遇，但成都的商業(yè)地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，未來仍然存在較大的不確定性。“從規(guī)模上講，雖然目前成都在建和規(guī)劃中的城市綜合體已有近70個，雖然短期內(nèi)可能會有部分地段出現(xiàn)局部供大于求的情況，但總體并沒有超出市場的需求量，成都商業(yè)地產(chǎn)的癥結(jié)在于產(chǎn)品本身。”蔣鵬表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)，但他們對于商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的理解還有較大欠缺，難以交出令市場滿意的產(chǎn)品。“我們?yōu)椴簧賴�際性大企業(yè)進行咨詢服務(wù)，為他們在成都尋找合適的寫字樓作為辦公地點。這些大公司都屬于‘不差錢’的類型，可惜最后在成都還是沒能找到令他們滿意的項目。”

　　蔣鵬同時指出，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式一般為開發(fā)商長期持有、收取租金，但一部分開發(fā)企業(yè)為了盡快回籠資金，必須出售相對較多的物業(yè)，這對項目的長期發(fā)展可能造成一些負(fù)面影響。

　　對于成都商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司副總經(jīng)理邵家楨認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時要盡量避免出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象。“如果算上住宅項目附帶的商業(yè)設(shè)施，成都有超過100個商業(yè)地產(chǎn)項目。一般來講，20萬至30萬平方米級別的商業(yè)項目，覆蓋面非常大，如果每個項目都差不多，對消費者的吸引力就不會很高，項目價值也會受到一定的損害。”

    專家提示

　　個人投資者 不要迷信主力店

　　對于投資商業(yè)地產(chǎn)的 “秘訣”，藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司副總經(jīng)理邵家楨表示，個人投資者在選擇項目時要對開發(fā)商的自持物業(yè)比例多加注意。“自持物業(yè)比例往往代表了開發(fā)企業(yè)的實力。自持物業(yè)比例較高的項目，開發(fā)商會投入更多資金、人力進行后期推廣、管理，個人投資者也能‘沾光’。”邵家楨建議投資者，如果自持比例低于三分之一，需謹(jǐn)慎選擇。

　　邵家楨還提醒投資者，不要過于迷信主力店。“大型商業(yè)地產(chǎn)項目一般至少會有一個主力店，例如伊藤洋華堂、沃爾瑪這類大型賣場或超市。不少投資者認(rèn)為只要有了主力店進駐，這個商業(yè)項目的發(fā)展?jié)摿�就一定會非常好，其實這是片面的看法。主力店確實可以為整個項目帶來人氣，但由于主力店過于強勢，話語權(quán)也就被掌握在他們手中，甚至連開發(fā)商也會在一定程度上被邊緣化。整個項目的發(fā)展方向都是主力店說了算，經(jīng)營業(yè)態(tài)、策略等方面可能與個人投資者的實際情況背道而馳。此外，在主力店確定入駐后，分散出售物業(yè)時往往借勢喊出高價，投資者要冷靜對待主力店的作用，避免高價買入后長時間無法收回投資。”