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     杭州出現(xiàn)退房潮，京、滬、穗等一線城市的樓市成交量驟然萎縮……除了三亞房價因受惠于國際旅游島概念而逆勢上行外，2010年伊始，全國一線城市的樓市隨著“國十一條”等調(diào)控政策的正式實施，突然間就進入了“冬眠期”。

    上海樓市將往何處去？今年一月低迷的成交量折射出大量購房者心態(tài)急轉(zhuǎn)彎。2009年一輪聲勢浩大的猛漲，購房者連夜排隊搶購，一夜成冬，持幣觀望成了市場的主旋律。新民晚報記者采訪了各路專家、業(yè)內(nèi)人士、政府官員和購房者，試圖透過政策、數(shù)據(jù)和心態(tài)來剖析、預測今年，上海樓市的脈門所在。

    淡季加調(diào)控樓市成交量下降

    從今年元旦到1月17日，上海的一手房成交面積36萬平方米，成交均價19815元，環(huán)比去年12月下半月成交面積76萬平方米，成交均價19340元，成交面積下降過四成，價格基本持平；同比去年1月上半月，成交面積34萬平方米，成交均價14262元，成交面積上升10％不到，價格則上升超過30％。二手房成交為5721套，環(huán)比去年12月同期的17355套，下降了60％左右，而同比去年1月同期的6352套，下降了10％左右。

    單從數(shù)據(jù)而言，上海樓市一手房的成交面積為近6年來的倒數(shù)第二位，冰凍指數(shù)堪比歷年樓市最慘淡的時期，但許多業(yè)內(nèi)人士并不認同。

    21世紀不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理葉厚彪認為，每年的頭兩個月大都是全年中的最淡季，而去年12月的趕搶政策末班車的扎堆購房行為，也極大地釋放了上海市民的購房需求。目前的數(shù)據(jù)既是國家相關(guān)部門集中出臺五大調(diào)控政策的結(jié)果，也有常規(guī)淡季的因素參雜其中，并不能因此就認為，樓市已進入冰封期。

    上海豪宅上漲因素去年透支

    豪宅，自概念誕生日起，就一直被大眾視為隔離區(qū)產(chǎn)物，從而被選擇性地忘卻。湯臣一品標價9萬一平方米的新聞幾乎是被拿來作為反面典型的。  

 時光荏苒，2009年，眾多豪宅突然間站到了最前沿，被視為上海樓市的風向標，而最貴豪宅的不斷被刷新也一再刺激著購房者的神經(jīng)。

    前一陣子，售價高達每平方米19萬元的“上海一哥”古北臻園23號別墅遭退房的消息，成了被熱議的話題。

    記者通過各種途徑了解到，其實自開盤日起，此套別墅曾經(jīng)有過兩次簽約出售的記錄，但在這兩次記錄中卻從來沒有出現(xiàn)過19萬元的單價。一名業(yè)內(nèi)人士如此評價：“無論從所處地段、板塊，還是此套物業(yè)的品質(zhì)而言，它有何德何能可以賣到19萬元的高價？”

    如何出現(xiàn)了這樣一個假新聞，如今已無從稽考，也不是本文探討的內(nèi)容，但豪宅概念的光環(huán)迅速褪色，卻是業(yè)內(nèi)的共識。

    經(jīng)濟學家謝國忠對房地產(chǎn)業(yè)的點評中，豪宅一直是他批評的主要對象，泡沫的主要產(chǎn)地。

    上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，去年上海樓市的火爆已經(jīng)提前透支了豪宅的上漲因素，今年肯定無法再現(xiàn)去年的盛況。

    一些開發(fā)商可能主動擠泡沫

    無論是自住或投資、投機的目的，自上世紀90年代至今，上海樓市的發(fā)展歷程似乎養(yǎng)成了購房者這樣一種心態(tài)：沒漲價就是吃虧。當萬科在2008年舉起降價大旗時，已經(jīng)購房的業(yè)主甚至要和萬科對簿公堂。

    對于“2010年，上海樓市會否跌價”這個問題，無論專家學者、業(yè)內(nèi)人士或政府官員，他們的回答都顯得比較謹慎。

    國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示,如果“國十一條” 等系列調(diào)控政策效果不明顯,中央還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策。不過從近期樓市的反映來看,“國十一條”正在改變市場預期,樓市觀望情緒正在加強,一線城市成交量已經(jīng)開始出現(xiàn)回落。

    中國銀行日前發(fā)布的中銀分析(周報)顯示，居民購房杠桿率停止增長，可能預示房屋銷售量將下降。

    瑞銀執(zhí)行董事、亞洲房地產(chǎn)研究主管王震宇在瑞銀證券大中華區(qū)研討會上說，由于今年下半年中國內(nèi)地貨幣政策存在不確定性，在2008年吃過苦頭的開發(fā)商可能會在今年上半年爭取得到盡可能多的資金。因此，今年上半年可能成為開發(fā)商最重要的賣房時間。開發(fā)商將極有可能主動擠泡沫甚至讓利。

    但與此相對應的是由于2009年的火爆行情，大部分正常發(fā)展的開發(fā)商手中都“不差錢”，今年3月將開始的新一輪推盤期中，到底會有多少開發(fā)商會對后市極度悲觀而降價求售？上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，據(jù)他目前所了解的情況，還沒有。但相對應的是，類似去年每月都會漲價的銷售策略估計也不會出現(xiàn)。

    業(yè)內(nèi)的主要觀點認為，一些去年提前預支了軌道交通或大型項目利好消息的板塊，因為漲價幅度過大，且大多在區(qū)域內(nèi)的供應量都較充足，所以符合這兩個條件的板塊甚至可能出現(xiàn)新開樓盤價格低于去年水準的現(xiàn)象。如果沒有更嚴厲的政策出臺，樓市主趨勢將會是維穩(wěn)。

    中低價二手房議價空間加大

    21世紀不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)投資顧問公司市場研究主管黃河滔認為，因為每個業(yè)主購入房產(chǎn)的時間和價格都不相同，所以二手房的價格波動會更大。隨著“國十一條”房產(chǎn)新政的實施，以一套內(nèi)外環(huán)間80多平米，售價135萬元，購房時間滿2年未滿5年的普通住宅為例，交易成本上升了近10萬元。這對絕大部分買家和賣家而言都不是一個小數(shù)目，因此出現(xiàn)觀望情緒是正常的。而房產(chǎn)降價也絕非幾個個案就能概括的，看大趨勢至少要等3月和4月份的數(shù)據(jù)出來，那時的成交量是否下降將起到關(guān)鍵性的指南作用。

    上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎表示，后續(xù)可密切觀察存款準備金率、銀行資本充足率、利率這三個與資金息息相關(guān)的指標。若銀行存款準備金率繼續(xù)上調(diào)，或銀行資本充足率提高，利率上調(diào)，對房地產(chǎn)市場而言都是利空因素。對于自住購房者而言，可在房地產(chǎn)市場利空時選擇合適時機進入。

    葉厚彪對此表示，從房源類型上看，市場需求最為集中的中低價房源在去年供不應求行情下，價格漲幅明顯超過高價房源。遇到市場交投降溫之時，它們便隨即率先迎來調(diào)整。隨著時間的推移，預計在去年房價漲幅普遍超五成的外環(huán)沿線板塊將會有更多房源加入到“議價”行列，值得買家關(guān)注。

    焦點關(guān)注

    上海尚未受到退房潮的波及

    杭州、嘉興等地集中出現(xiàn)退房潮，被大眾輿論認為，是房地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰的標志。記者日前從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)得到的官方數(shù)據(jù)顯示，2010年上半月的退房數(shù)據(jù)相對去年10月和11月才為25％左右。顯然，上海未受退房潮的波及。

    去年下半年以來，一直有消息稱，稅務總局或?qū)⒃?010年推出物業(yè)稅征收方案。關(guān)于對此項政策的預期，一直是懸在以投資、投機為目的的購房者頭上的達摩克利斯之劍。

    商務部研究院消費經(jīng)濟部副主任趙萍日前表示，開征物業(yè)稅涉及比較多的部門，程序也比較多，近期應該不會很快出臺�！傲硗猓�如果通過物業(yè)稅打壓房地產(chǎn)，對保增長其實沒有好處。應該是通過綜合治理，使房地產(chǎn)市場運行更加規(guī)范，使價值規(guī)律能夠在市場上發(fā)揮作用�！�

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說，國務院政策非常清楚，要“擇機開征”。她認為：“開征物業(yè)稅的時機非常重要，在目前保增長、需要通過消費拉動內(nèi)需情況下，一系列稅收調(diào)整是需要考慮的，而物業(yè)稅涉及面非常廣，法律關(guān)系非常復雜�！�

    焦點鏈接

    南寧將取消商品房預售制度

    1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露，南寧將試點率先取消商品房預售制度，這在全國尚屬首次。

    廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東表示，取消商品房預售制度是廣西加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一項具體措施，可以看作是一個方向，會有一個過渡階段。

    據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)管理處處長劉曉紅介紹，目前，與試點相關(guān)的具體政策措施以及配套服務還在制定和完善當中，將于近期向社會公布。

    南寧市房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認為，商品房預售制度的建立，是基于當時房地產(chǎn)發(fā)展不景氣的情況下，在房地產(chǎn)市場發(fā)育早期對開發(fā)商群體迅速成長起了很大作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已積累了一定的實力。業(yè)內(nèi)人士認為，當前已具備條件，可考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

    取消商品房預售制度，將對樓市產(chǎn)生怎樣影響？對此，業(yè)界看法不一。

    南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心黨總支書記宋志先認為，建立現(xiàn)房銷售制度，除了能夠降低購房風險外，對惡意炒房而導致的房價飆升會起到遏制作用。他說：“預售了商品房以后，炒房客看到房價高了，就來我們這里辦注銷備案，把合同房賣了。這種情況，交易中心每個月都有幾百宗。如果現(xiàn)房銷售并辦好房產(chǎn)證后，你再炒就要繳各種稅費，就劃不來了，這從某種程度上能遏制炒房。”

    南寧市弘泰房產(chǎn)置換有限公司主管陶藝認為，取消預售制度，消費者與開發(fā)商一手交錢一手交房，商品房質(zhì)量更有保障，這在一定程度上可以減少經(jīng)濟糾紛。但開發(fā)商的開發(fā)成本將大大增加，他們必然會把成本加到房價上，從而促使房價上漲�，F(xiàn)房銷售后，二手房的交易將受很大影響，不會像現(xiàn)在這么活躍。

    目前正在南寧投資的廣東某房地產(chǎn)開發(fā)商認為，長遠看，取消預售制度將有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

    廣西社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所工程師張國宏說，沒有了預售款，開發(fā)房地產(chǎn)的門檻將大大提高。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的樓盤供應量肯定會減少，出現(xiàn)供不應求的局面，反而會助推房價強勁上漲。

    張國宏說，某種程度上，取消預售制度可以防止出現(xiàn)更多的合同糾紛。但是我們應該看到，這實質(zhì)上是一個管理問題，只要相關(guān)部門加強監(jiān)管，是可以避免的。