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    近期上海樓市新推樓盤(pán)基本上都處于開(kāi)盤(pán)即完的狀態(tài)，引發(fā)后期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格將在前期的基礎(chǔ)不斷上升，這也是近期成交均價(jià)不斷上漲的主因。

    上周上海全市商品住宅成交面積相比前周出現(xiàn)大幅減少22%，而成交均價(jià)相比前周卻出現(xiàn)了21%的漲幅，達(dá)到19634元/平方米，均價(jià)直逼近2萬(wàn)元/平方米。

　　成交總量繼續(xù)萎縮

　　據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：上周（11月9日-11月15日）上海市商品房成交面積56.65萬(wàn)平方米，與前周相比減少了10%，成交均價(jià)為17681元/平方米，環(huán)比前周上漲了9%；上周上海市商品住宅成交面積39.51萬(wàn)平方米，與上周相比減少了22%，成交均價(jià)為19634元/平方米，環(huán)比前周上漲了21%。

　　豪宅投資價(jià)值降低

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析說(shuō)，上周，高端項(xiàng)目華潤(rùn)外灘九里苑成交了近1萬(wàn)多平方米，均價(jià)達(dá)到68893元/平方米，其成交也成為上周拉高房?jī)r(jià)的主要原因，而該項(xiàng)目與其臨近的項(xiàng)目黃浦灣52500元/平方米的均價(jià)整整上漲了31%之多。項(xiàng)目所處董家渡老舊棚戶區(qū)，接近7萬(wàn)元的單價(jià)與周邊棚戶區(qū)配套格格不入。

　　陸騎麟認(rèn)為，房?jī)r(jià)地價(jià)大幅透支未來(lái)的上漲空間，高端豪宅項(xiàng)目更是如此，此類項(xiàng)目只能看到其保值價(jià)值，而投資價(jià)值卻越來(lái)越低。

　　新樓盤(pán)供應(yīng)量減少

　　上周上海市商品房新增供應(yīng)面積為23.52萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少了27%；全市商品住宅新增供應(yīng)面積為18.77萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少了14%，上周上海住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少，已經(jīng)低于了09年的周均水平，供應(yīng)面積較大的項(xiàng)目是浦東新區(qū)的東旺名苑。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，上周上海樓市成交量下跌主要是由于新增供應(yīng)量的減少導(dǎo)致的，近期樓市新推樓盤(pán)基本上都處于開(kāi)盤(pán)即售完的狀態(tài)，而后期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格又會(huì)在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是上海樓市成交均價(jià)不斷上漲的主要原因。

　　房?jī)r(jià)顯透支性上漲

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示：今年的樓市行情與我國(guó)現(xiàn)行的貨幣政策有著很大的關(guān)系，現(xiàn)行的利率是自04年10月以后最低的，許多購(gòu)房者在當(dāng)前低利率引導(dǎo)下選擇大膽入市，利率的變動(dòng)直接考驗(yàn)購(gòu)房者還款能力，而前段時(shí)間關(guān)于取消七折優(yōu)惠政策的傳聞，也可以看成是房地產(chǎn)行業(yè)向政策面的一次摸底，如果當(dāng)前政策得以延續(xù)，那么在如此低的儲(chǔ)蓄利率和貸款利率的雙重刺激下，更多的貨幣還會(huì)流向房地產(chǎn)行業(yè)；而如果政策向反方向調(diào)控，那么一些購(gòu)房者面臨的還款壓力將會(huì)突然加大，樓市也將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但是目前房?jī)r(jià)非理性上漲，已經(jīng)透支了未來(lái)的上漲空間，未來(lái)樓市有可能出現(xiàn)滯漲的行情。