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    近年來，酒店式公寓憑借著其小面積、低總價的優(yōu)勢，得到不少購房人的青睞。但受產(chǎn)權(quán)年限、持有成本等因素的制約，又使得購房人在出手之前往往要考慮一番。購買酒店式公寓需要注意哪些細(xì)節(jié)？投資酒店式公寓有怎樣的收益水平呢？

　　獨(dú)特的房地產(chǎn)投資品種

　　酒店式公寓在國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的歷史，近年來也出現(xiàn)了不少魚目混珠的項(xiàng)目，加大了投資者的投資難度。不少酒店式公寓都是商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目，而非住宅，購房契稅還有以后入住交的水電費(fèi)都比普通住宅要高。

　　因此，不少城市出臺了關(guān)于酒店式公寓的規(guī)范性解讀文件，例如，上海市國土資源和房屋管理局今年7月份發(fā)布的文件顯示，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。

　　與酒店式公寓相區(qū)別的品種為公寓式酒店。而公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

　　與上海市的此項(xiàng)規(guī)定頗有偏頗的是，在其他城市的房地產(chǎn)市場上，很多酒店式公寓產(chǎn)權(quán)均沒有達(dá)到70年。例如，廣州市酒店式公寓在產(chǎn)權(quán)上不屬于普通住宅的范疇，而是分為辦公用地和商業(yè)用地兩種情況，產(chǎn)權(quán)分別為50年和40年。

　　在廣州，酒店式公寓的使用成本相當(dāng)高，商業(yè)用地按商業(yè)地產(chǎn)征收相關(guān)稅費(fèi)，如契稅普通住宅為房價的1.5%，這些商用物業(yè)契稅則為房價的3%，足足翻了一倍。而在賣出物業(yè)的時候，無論是個人所得稅還是營業(yè)稅，征收費(fèi)用也要比住宅物業(yè)高出一倍左右。

　　從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本也相對高昂。如水電費(fèi)是按商用物業(yè)計(jì)算，比普通住宅水電費(fèi)要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費(fèi)為每度0.48元，水費(fèi)為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費(fèi)為電費(fèi)0.9元、水費(fèi)5.1元，大部分商業(yè)立項(xiàng)的酒店式公寓則無天然氣接入。

　　不得不說的是，在北京和廣州，購買酒店式公寓也不能辦理戶籍、落戶手續(xù)，小孩讀書也不會有落戶的學(xué)位。至于購買酒店式公寓，最應(yīng)該關(guān)注的還是土地性質(zhì)的問題，土地性質(zhì)直接決定商品房的使用年限。酒店式公寓使用的商業(yè)用地年限40年，或者辦公用地年限50年，使用時間短了，在售價上也相應(yīng)低出同類住宅的10%～20%左右，這個售價與年限的權(quán)衡，是購房者比較最多的地方。

　　而即便是在已經(jīng)出臺規(guī)范性解讀文件的上海，名不副實(shí)的“酒店式公寓”也依舊存在，不少使用年限40年或者50年的住宅還是以“酒店式公寓”的名號在叫賣。業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者應(yīng)該根據(jù)售價加以甄別，選購之前問清楚土地性質(zhì)。

　　投資主打出租率

　　酒店式公寓與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，備受高端商務(wù)人士的青睞，尤其在大城市，酒店式公寓成了近年房地產(chǎn)投資的熱門選項(xiàng)之一。

　　現(xiàn)居北京的張小姐對酒店式公寓的定位很明確，張小姐直言：“我就是買來投資的，沒有想過要自住。”

　　張小姐目前持有的酒店式公寓位于北京國貿(mào)CBD，上下兩層加起來80平方米左右，和目前普遍的50年左右產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓不同，張小姐名下的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)為70年。2006年，張小姐通過朋友的介紹購入該酒店式公寓，當(dāng)時直接租給開發(fā)的酒店，后來酒店經(jīng)營不善，合約期滿后張小姐采取自己出租的方式。

　　“目前該公寓的出租價格是每月9000元，而我本身每月也要為這套房子還9000多元的貸款，所以如果斷租，我的壓力就會比較大，所幸一直以來租客之間的間隔期基本沒有。”張小姐說。

　　一位從事酒店式公寓投資的業(yè)內(nèi)人士李先生表示，在北京這樣市場比較成熟的地方，由酒店等統(tǒng)一管理的酒店式公寓的入住率可能達(dá)到80%以上。

　　不同的維護(hù)成本

　　雖然出租率普遍相對較高，但酒店式公寓的維護(hù)成本卻出現(xiàn)較大分層。由酒店或者管理公司統(tǒng)一大批量管理的酒店式公寓，管理成本明顯低于個人自己管理的費(fèi)用。

　　河北秦皇島一位做酒店式公寓承包的蔡先生表示，他所在公司管理的酒店式公寓，由于規(guī)模不大，只有不到20套房，加上用工方式比較靈活，每套公寓的維護(hù)費(fèi)用每年只要200元左右。

　　蔡先生表示：“費(fèi)用這么低的原因主要在于，我請的固定保潔維護(hù)人員只有1個，旺季的時候才找臨時工。并且在和業(yè)主簽訂合同的時候規(guī)定業(yè)主需要繳納物業(yè)、取暖和無線電視費(fèi)用，所以我這邊單獨(dú)計(jì)入維護(hù)費(fèi)用的項(xiàng)目就少了。”

　　而對于酒店式公寓的直接業(yè)主張小姐來說，每年維護(hù)房子的費(fèi)用顯得比較高昂。據(jù)張小姐介紹，包括物業(yè)、取暖、制冷等多項(xiàng)費(fèi)用，每年她要給物業(yè)公司15000元的物業(yè)費(fèi)用。從細(xì)分項(xiàng)目來看，僅物業(yè)費(fèi)一條，酒店式公寓的收費(fèi)水平就和普通小區(qū)有著明顯差距。在北京，酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)為每平方米5～8元，而普通商品住宅物業(yè)費(fèi)則在3.5元以下。