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    眾所周知，雙限解除之前，杭州樓市大盤走勢不好，商業(yè)地產(chǎn)項目雖然不受雙限政策的影響，但還是受到大盤拖累一損俱損，2013年和2014年上半年的行情都不算好�，F(xiàn)在雙限解除，樓市終于有所回暖，投資客也開始回流，投資屬性更重的商業(yè)地產(chǎn)項目接下去即將迎來更好的市場行情。

    商報記者獨家專訪世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞，深度剖析了雙限解除后的杭州商業(yè)地產(chǎn)市場。

    投資寫字樓：
    錢江新城會在地鐵開通前后迎來轉折
    離市中心較近的部分優(yōu)質板塊將崛起

    記者：世邦魏理仕統(tǒng)計，未來六個月將有三個寫字樓交付，達19萬平方米，并全部位于錢江新城，這是否會使錢江新城租金明顯下行？

    馬英樞：錢江新城的租金最近幾年確實出現(xiàn)過小幅下跌，但沒有出現(xiàn)大幅度的調整。最近兩個季度來看，錢江新城的空置率在逐漸下降。

    現(xiàn)在越來越多的租客開始接受錢江新城了，一方面是因為核心區(qū)域的租賃成本越來越高，另一方面是錢江新城的基礎條件在不斷改善。目前來看，錢江新城會在今年年底地鐵2號線開通前后迎來一個比較大的轉折點。而在未來的四到五年，相信這個板塊會有一個質的提升。

    記者：還有沒有其他寫字樓板塊是性價比比較高的？

    馬英樞：寫字樓值得投資無非是兩方面的驅動因素，一方面資產(chǎn)價值有上升空間，第二，租金回報令人滿意。杭州寫字樓商住倒掛的局面還沒有完全扭轉過來，所以絕大部分投資者還是更看重未來的資產(chǎn)升值，但相信隨著市場不斷成熟，投資者應該逐步開始關注資金回報是多少，這就要看以后租戶想搬到哪里去。從世邦魏理仕最近在杭州成交的幾個500強客戶來看，主要關注這幾個區(qū)域：第一、核心區(qū)域的武林、黃龍板塊。第二、愿意去錢江新城看樓的人越來越多。第三，運河商務區(qū)板塊開始啟動，離市中心比較近，有地鐵，有大商業(yè)，開發(fā)商品牌也不錯。

    對于租戶來說，現(xiàn)在租到市中心最貴，是8-9元/平方米/天，錢江新城是3-5元/平方米/天，運河商務區(qū)預計租金可以到3-5元/平方米/天。在租金相當或差距不大的情況下，租戶很可能會更愿意選擇離市中心比較近的板塊。這也符合杭州已從單核心向多核心發(fā)展的城市趨勢。

    投資商鋪：
    地段好的大盤社區(qū)底商有人氣支撐
    可根據(jù)周邊商鋪租金反推合理售價

    記者：這兩年杭州的沿街商鋪生意越來越難做，售價和租金也高企；而像百貨商場和購物中心這樣的集中式大商業(yè)，它們的商鋪又都不散售。接下去如果想要投資商鋪的話，什么樣類型的商鋪是較好的選擇？

    馬英樞：投資商鋪其實是個技術活，比較忌諱盲目跟風。現(xiàn)在市場上已經(jīng)出現(xiàn)某些集中式商業(yè)，大盒子里面人氣很旺，外面的街區(qū)很冷清，這也印證了投資商鋪的時候，最關鍵的一點是要看以后人氣旺不旺，因為商業(yè)一定是以人流為支撐的。

    完全做零售的街鋪，先不說杭州，放眼全國真正做得好的也不多，比如上海新天地是一個比較成功的商業(yè)街區(qū)；做得好的更多是大型居住區(qū)里的社區(qū)商業(yè)，因為有著非常穩(wěn)定的客群支撐。所以我的觀點是，大家可以看看區(qū)位比較好、開發(fā)商背景比較強的大盤居住社區(qū)里的商業(yè)配套，它們周邊有大量常住人口的支撐，會有很多商家愿意過來租，不管是餐飲類、生活服務類、零售類還是休閑娛樂類，這一點很關鍵。

    記者：現(xiàn)在商鋪價格比較高，如何來確認它的售價是否合理？

    馬英樞：大家可以考察一下周邊社區(qū)現(xiàn)在商鋪租到什么價格，多大面積，還要分業(yè)態(tài)摸情況，比如開餐館的租金多少錢，生活服務類店鋪多少錢，以此做類比。在租金確定的情況下，根據(jù)自己對投資回報的需求，就可以算出來什么樣的價格是合理的。

    投資酒店式公寓：
    市中心核心地段的樓盤能獲得高租金
    單價較低項目建議多看看其租金表現(xiàn)

    記者：酒店式公寓是目前很多投資者會選擇的產(chǎn)品，畢竟總價低投資門檻也低。那么如何在不在少數(shù)的項目中進行選擇？

    馬英樞：酒店式公寓是類住宅產(chǎn)品，在杭州它們常常售價比住宅低，總價也比較低，個人觀點是需要謹慎看待這個產(chǎn)品。在目前住宅市場庫存量非常高的情況下，酒店式公寓可以說處在一個夾縫中。酒店式公寓作為投資產(chǎn)品來說其資產(chǎn)價值的提升取決于租金的上漲幅度。比如以3萬元/平方米的單價買進一個50方的酒店式公寓，希望獲得30%左右的回報，月租金是4500元，那么如果想要總價從150萬漲到200萬的話，接盤的投資者需要獲得相應上漲的投資回報，就是說租金也要漲30%。這樣問題就很清楚了，租金要漲30%在杭州市場上不是件容易的事情，那么它的售價也漲不了30%。

    但如果在市中心核心地段，沒有住宅地塊供應，只有商業(yè)地塊，那么這一類酒店式公寓由于區(qū)位非常好，還是具備投資價值的。比如上海新天地附近的酒店式公寓，基本單價都在10萬元/平方米以上；很多外企高管住在那里，因為公司會有較高的租房補貼，因此高租金得到了支撐。杭州沒有這么多的外企高管，但也有內(nèi)資高管，所以黃龍的奧克伍德租金狀況也不錯。