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    2011年，繼續(xù)有商業(yè)裙樓被重新包裝拆細(xì)上市，地段遍及東風(fēng)路、珠江新城等繁華區(qū)域。據(jù)地產(chǎn)行家透露，近年上市的二手裙樓，有的是丟空多年后被重新發(fā)掘的商業(yè)裙樓，有的是2008年從開發(fā)商抄底買下的市區(qū)旺地裙樓，各有“前世”，如今因商業(yè)地產(chǎn)市道旺而再度“翻生”。

    在這些二手商場項(xiàng)目中，無不遵循一個(gè)公式“重金改造――經(jīng)營的必是高回報(bào)暴利行業(yè)――返租”。已開張營業(yè)的商場項(xiàng)目寥寥可數(shù)，濱江路萬城酒匯是以經(jīng)營合作方式引入租戶，實(shí)際租金收益難以獲知。真正經(jīng)營成效還需看3年后固定經(jīng)營期到期才見分曉。其實(shí)投資者很容易“好了傷疤忘了痛”，廣州市內(nèi)還有多處商業(yè)地產(chǎn)爛尾、項(xiàng)目艱難轉(zhuǎn)型的個(gè)案，如萬麗國際皮具城受偉國集團(tuán)倒閉而延遲開業(yè)，如今已改名為“耀華國際皮具城”；中山四路威力達(dá)大廈業(yè)主企圖自己動(dòng)手救活商場；康王商業(yè)城定位幾經(jīng)修改，現(xiàn)在希望以餐飲盤活商場；新中國大廈業(yè)主等待十幾年依然尚未出證，大廈經(jīng)營管理公司屢有變動(dòng)。

    大把人有買個(gè)蚊型鋪的幾十萬余錢，不過在出手買個(gè)二手商場鋪之前，資深商業(yè)投資人士及商業(yè)地產(chǎn)專家建議投資者應(yīng)了解商場細(xì)鋪潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示一：商鋪定價(jià)水分大透支未來升值及租金回報(bào)

    商業(yè)地產(chǎn)專家表示，目前二手商場鋪的售價(jià)明顯高于周邊商鋪售價(jià)，為使商場可以達(dá)到返租所承諾的回報(bào)率(如每年8%等)，商場項(xiàng)目往往著重宣傳其經(jīng)營的行業(yè)屬于“暴利”、“批發(fā)”，這些行業(yè)大多是“空降而來”，周邊商圈根本沒有客源和歷史。至于固定經(jīng)營期后業(yè)主實(shí)際收到的租金能否達(dá)到回報(bào)率水平，這已經(jīng)不關(guān)二手商場投資商的事情了。地產(chǎn)專家表示，商場“返租”，無論是一次性提前返還或是逐年返還，其租金其實(shí)已算在商鋪定價(jià)中，可謂“羊毛出在羊身上”。

    據(jù)記者了解，二手投資商以整體投資拿下大型商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)，包裝轉(zhuǎn)手再售，獲利驚人。去年兩個(gè)熱銷項(xiàng)目均是如此。一個(gè)位于天河商圈旺地的商業(yè)裙樓，使用年限剩下28年，投資者以兩億元買下3層樓高共8000多平方米的裙樓，當(dāng)時(shí)綜合均價(jià)2.5萬元/㎡的成交價(jià)曾在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)引起嘩然，認(rèn)為投資者是“冤大頭”，開發(fā)商高價(jià)出售商業(yè)裙樓，透支了未來升值潛力。

    事實(shí)上最后接棒的小投資者或許才是最終的“冤大頭”。投資者接手后隨即分契，把整個(gè)商場拆細(xì)成一個(gè)個(gè)小鋪出售，又大灑金錢把商業(yè)裙樓包裝變成投資回報(bào)率極高的批零合一商場。該商場分割的鋪位面積為38~58平方米，首層臨街鋪面居然賣到20多萬元/㎡，3層5.8萬元/㎡。以首層均價(jià)10萬元/㎡計(jì)算，若一樓全層2000多平方米順利出售，該投資者已經(jīng)完全封住了“蝕本門”。

    據(jù)行業(yè)人士透露，荔灣區(qū)某商業(yè)裙樓首層細(xì)鋪成交價(jià)在9萬~14萬元/㎡之間，非首層裙樓細(xì)鋪成交價(jià)在4.6萬~5.9萬元/㎡之間，皆比上一手業(yè)主購置及裝修的單位成本價(jià)高出三倍或以上。

    風(fēng)險(xiǎn)提示二：買蚊型鋪投資者無話事權(quán)

    資深投資者鄭先生去年拍賣獲得陳家祠地鐵站附近的康王商業(yè)城3個(gè)鋪位，兩個(gè)鋪位因?yàn)槌霾涣俗C而由法院安排退錢，唯一可以出證的10多平方米小鋪位在持有幾個(gè)月后以平手價(jià)售出。他說，以后都不會(huì)再拍商場鋪。鄭先生表示，商場做統(tǒng)一經(jīng)營，把所有鋪位全包下來經(jīng)營，每個(gè)鋪位給予的租金才在65元/㎡/月以上，根本租不起價(jià)，想自己來經(jīng)營出租也不行，于是他索性轉(zhuǎn)讓鋪位了事。

    資深商業(yè)地產(chǎn)專家、中原工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源告訴記者，很多商場鋪項(xiàng)目并非賣出實(shí)際鋪位，根據(jù)其報(bào)批的圖則，每個(gè)鋪位皆非常小，每個(gè)七八平方米左右，而實(shí)際出租中，經(jīng)營者往往打通大鋪來出租，有利經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)專家表示，若商業(yè)管理有道，周邊商圈成熟，投資者的確可從中獲得可觀收益，但現(xiàn)實(shí)往往與此背道而馳。商場鋪因小業(yè)主眾多，發(fā)展方向不一，固定經(jīng)營期后可能各自經(jīng)營，若出現(xiàn)商場項(xiàng)目困難，更加難以獲得統(tǒng)一意見。中山四路威力達(dá)大廈是商場“返租”的“爛尾”個(gè)案，經(jīng)營公司“走佬”，小業(yè)主唯有抱團(tuán)自救。羅思源表示，從目前來看，經(jīng)營有方且旺場的商場產(chǎn)權(quán)都不是賣散的，相反多個(gè)位于市中心“半死不活”的商場都是業(yè)權(quán)分散。

    專家意見：商鋪投資 不熟不做

    商業(yè)專家認(rèn)為，很多小投資者只是純投資者，他們對商場經(jīng)營的行業(yè)一知半解，不會(huì)預(yù)想到“炒樓炒成房東”，日后可能需要應(yīng)付商場招租招商等麻煩事。就算是商場鋪投資商，他們組建的團(tuán)隊(duì)或招來的經(jīng)營者也未必擅長專業(yè)的商場運(yùn)營和管理。

    資深投資者盧小姐去年在商場鋪熱銷潮流中購入了一個(gè)位于西華路的商場鋪，她說這是她第一個(gè)也是唯一一個(gè)投資的商場鋪，后來地產(chǎn)銷售再打來電話，她都婉拒了。她覺得自己擅長服裝類的批發(fā)場投資，覺得跟服裝業(yè)“大佬大姐”做無產(chǎn)權(quán)的批發(fā)場投資，比這些分散投資者的產(chǎn)權(quán)鋪更有賺頭。