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    商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代

    在商業(yè)地產(chǎn)的探索中，萬達(dá)集團(tuán)、萬科、保利等大型房企的發(fā)展路徑逐漸清晰，他們已經(jīng)開始在細(xì)分的領(lǐng)域精耕細(xì)作。

    早在2006年，執(zhí)著于住宅地產(chǎn)的萬科在廣東東莞建設(shè)了住宅產(chǎn)業(yè)基地，并對養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)行投入研究工作。目前，萬科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——位于北京房山區(qū)竇店的“萬科幸福匯”預(yù)計(jì)將于2012年竣工。規(guī)劃設(shè)想中，除常規(guī)必需設(shè)施外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需配備醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢室、老年學(xué)校、專用浴池等及24小時(shí)呼叫護(hù)理、送餐、果蔬送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)。

    萬科同時(shí)表示，未來將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項(xiàng)目中配套相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

    在萬科大張旗鼓地宣傳養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，保利也不甘落后。

    去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)項(xiàng)目舉行了隆重的奠基儀式。該項(xiàng)目總占地面積達(dá)到了150畝，而建筑面積則為10000平方米，總共投入為4億元人民幣。該項(xiàng)目將于2011年底完成。

    業(yè)內(nèi)人士分析，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不能成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，但萬科、保利大規(guī)模投入養(yǎng)老地產(chǎn)，意在未來房地產(chǎn)競爭中拔得頭籌。

    如果說萬科、保利的養(yǎng)老地產(chǎn)目前來看未帶來明顯收益，那么萬科獨(dú)創(chuàng)的“城市綜合體”則發(fā)展得風(fēng)生水起。

    在萬達(dá)的規(guī)劃中，“城市綜合體”應(yīng)包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。目前，萬達(dá)的規(guī)劃早已變成了現(xiàn)實(shí)，其“城市綜合體”的商業(yè)地產(chǎn)模式被其他房企不斷地復(fù)制，其萬達(dá)旗下的“萬達(dá)廣場”也已開遍全國的多個(gè)主要城市。

    在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷探索的還有首創(chuàng)集團(tuán)，其董事長劉曉光創(chuàng)造性地提出了城市新中心的國際化運(yùn)營模式——“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業(yè)業(yè)態(tài)集群的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)模式。

    除了萬科、保利、萬達(dá)、首創(chuàng)在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分上獨(dú)有建樹之外，很多其他房企也在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分中找到了自己的明確定位。如金地集團(tuán)一貫秉持的“金融+地產(chǎn)”發(fā)展模式、深圳華僑城的旅游地產(chǎn)、中國華潤集團(tuán)的零售地產(chǎn)、廣東香江集團(tuán)的批發(fā)地產(chǎn)等都在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分上領(lǐng)先一步。

    實(shí)際上，這些房企在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的過程中已經(jīng)證明，商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，也比傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式更具優(yōu)勢。但是發(fā)展各自細(xì)分的商業(yè)地產(chǎn)，同樣存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。

    風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

    “與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分能夠更好地鎖定目標(biāo)客戶。”王先慶表示，“同時(shí)也有利于樹立自己的品牌，打響企業(yè)的知名度。”

    但這些有利條件并不能掩蓋商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分中存在的風(fēng)險(xiǎn)，不同的細(xì)分行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。

    以發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)為例，一些房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，他們開始在二三線城市“攻城略地”。但一些有利于提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資——“城市綜合體”頗受青睞。

    但綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，與住宅相比，其對資本規(guī)模、運(yùn)營水平、價(jià)值培育等方面的要求更高。其風(fēng)險(xiǎn)更大，投資期限長，回籠資金比較慢，這些對于開發(fā)商的資金和資本運(yùn)作能力是一大考驗(yàn)。

    再比如養(yǎng)老地產(chǎn)，短時(shí)間來看，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)很難在短期內(nèi)盈利。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)估計(jì)最快也要到5年以后。那么，如此長的市場培育時(shí)間、龐大的前期研發(fā)投入，對于房企的資金和運(yùn)營提出了很高的要求，小型房企根本不具備開發(fā)的能力。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)受政策的影響也比較大，如用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？這些政策并沒有得到細(xì)化落實(shí)。