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    徘徊數(shù)年的寫字樓市場，2011年終于爆發(fā)火熱行情。

    “最近一個典型的案例就是上海漕河涇開發(fā)區(qū)推出的浦江科技廣場，一期共三棟樓，但委托我們的只是其中兩棟，因為另外一棟很快就已經(jīng)被整體收購了。”本報記者最新從高力國際上海公司有關(guān)負責人處獲悉，寫字樓市場的熱度已經(jīng)延伸到市中心之外的商務(wù)園區(qū)，這在以往罕見。

    上海最近一周的單周寫字樓成交總額超過42億元，創(chuàng)下歷史新高；4月份，國內(nèi)6大城市寫字樓租金全面上漲，京、深兩個城市遙遙領(lǐng)先，寫字樓銷售價格持續(xù)高位運行，空置率繼續(xù)回落。

    更值得關(guān)注的一個趨勢是，寫字樓成為新一輪調(diào)控下行業(yè)兼并整合的首選“標的”。據(jù)最新統(tǒng)計，4月份至今國內(nèi)企業(yè)間收購兼并總額已超過130億元，其中超過一半案例的標的是寫字樓項目。

    寫字樓火爆行情再輻射

    “住宅市場供應(yīng)轉(zhuǎn)冷的同時，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)受到近期各類利好，正逐步提升。”21世紀不動產(chǎn)研究中心的最新報告指出，5月份上海全市新建商業(yè)、辦公項目累計供應(yīng)面積約為32萬平米，環(huán)比提升20.4%，連續(xù)三月呈遞增態(tài)勢。

    市場規(guī)模擴容的同時，價格也呈現(xiàn)持續(xù)向上態(tài)勢。5月上半月，上海新建寫字樓均價大幅提升，主要動力來自上海高端濱江CBD物業(yè)成交占比增加。5月上半月，上海新建寫字樓成交均價達3.14萬元/平米、較4月全月均價水平大幅提升28.46%，于年內(nèi)首次突破3萬元/平米大關(guān)。據(jù)高力國際華東及西南區(qū)兼物業(yè)投資服務(wù)中國區(qū)董事總經(jīng)理翁琳介紹，上海甲級寫字樓的租金重回上漲態(tài)勢，今年第一季度租金較去年第四季度上漲了7%。

    寫字樓的高溫行情已出現(xiàn)輻射效應(yīng)。上述漕河涇浦江高科技園的浦江科技廣場項目實現(xiàn)快速的整棟成交，成為這一效應(yīng)的最新案例。“相對而言，商務(wù)園區(qū)租金較低，高級商務(wù)園區(qū)的租金通常是市中心辦公樓租金的40%-50%，預(yù)計市場對商務(wù)園區(qū)辦公樓的需求將不斷增加。”翁琳分析。

    寫字樓市場的火爆，同樣出現(xiàn)在上海以外的多個城市。

    中原地產(chǎn)最新報告指出，京、深寫字樓4月租金明顯領(lǐng)漲一線城市，租金指數(shù)分別為164、212，環(huán)比上漲6.97%、4.34%；市場空置率明顯回落，同期租金快速上升。

    從金融危機后的最低點算起，截至2011年4月，北京、深圳甲級寫字樓租金累計漲幅達到47%、68%，遠遠超出其他的一線城市甲級寫字樓租金的漲幅。

    中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵認為，最近半年時間內(nèi)，部分一線城市甲級寫字樓市場出現(xiàn)租售價格快速上漲現(xiàn)象，原因主要有兩方面，一是近期國內(nèi)宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)健，二是部分住宅投資資金快速轉(zhuǎn)入寫字樓市場。

    行業(yè)收購兼并的“灘頭陣地”？

    易城中國分析師也指出，租金及價格方面，2011年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市甲級寫字樓租金環(huán)比全線上漲。同時，南方主要城市寫字樓需求回升速度更快，租金漲幅高于北方，廣州和深圳的漲幅明顯高于北京和天津。其中，深圳租金環(huán)比增幅最大，為8.6%。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，未來一段時間租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定上漲趨勢，并帶動新的一輪投資、開發(fā)高潮。

    不過，在寫字樓市場行情火爆背后的推動力量，顯然并不簡單。

    易城中國報告分析，就大勢而言，政策層面，住宅市場正在經(jīng)歷最嚴厲的限購政策，住宅市場投資的一部分流向了商業(yè)地產(chǎn)。同時，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要的消費升級，也支撐了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    而從房地產(chǎn)行業(yè)最新的整合動向不難發(fā)現(xiàn)，寫字樓為主商辦物業(yè)行情持續(xù)升溫，另外一大動力或許就來自行業(yè)整合。在近期層出不窮的行業(yè)收購兼并中，大部分案例就是寫字樓標的物業(yè)。

    CRIC分析師崔琳告訴記者，在貨幣和市場環(huán)境不斷從緊的背景下，近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的土地、項目以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例頻繁發(fā)生，尤其是對中小房企的兼并收購呈現(xiàn)加劇趨勢。而這些收購兼并的最終實施載體，以寫字樓為主的商辦物業(yè)地位勿庸置疑。

    對不少資金充裕的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前正是進行收并購交易的機會。如SOHO中國2011年4月至今，在上海已接連進行3次交易，涉及資金逾73億元。合肥城建、中渝置業(yè)以及萬業(yè)企業(yè)等企業(yè)，近期也先后有大宗收購交易進行。