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    商業(yè)地產(chǎn)似乎已成為宏觀調(diào)控重壓下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的避風(fēng)港。

    “近期主動(dòng)前來(lái)尋求項(xiàng)目并購(gòu)合作的開(kāi)發(fā)商明顯增多，但是我們重點(diǎn)關(guān)注的是其中的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。”一家房地產(chǎn)上市公司的人士向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到的關(guān)注度比之前明顯提升。

    商業(yè)地產(chǎn)正吸引了越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入。公開(kāi)信息顯示，陽(yáng)光新業(yè)、世茂地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)都在加速擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)版圖。與此同時(shí)，萬(wàn)科、保利、金地、招商等房企巨頭也都在2011年加大商業(yè)地產(chǎn)上的布局。

    依據(jù)保利地產(chǎn)的說(shuō)法，未來(lái)3年內(nèi)，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)將持有商用物業(yè)面積增加到300萬(wàn)平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。

    眾多尾隨者們都提出了類似的計(jì)劃。上個(gè)星期，國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)宣稱將在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。值得注意的是，近期發(fā)布發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)，大多都提到側(cè)重商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    分析人士認(rèn)為，住宅市場(chǎng)面臨日益嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)困境，是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)受到追捧的重要原因之一。2011年幾個(gè)一線城市成交量持續(xù)走低，雖然4月成交量略有放大，但進(jìn)入5月后又跌入低谷。而商業(yè)地產(chǎn)卻走出了一個(gè)向上的曲線。陽(yáng)光股份的人士告訴本報(bào)記者，在去年公司的營(yíng)業(yè)收入中，持有商業(yè)的租金收入比重并不高，住宅銷售性收入仍占主要部分。但就租金收入而言，其同比增長(zhǎng)率讓管理層非常滿意。

    保持同樣增速的還有世茂地產(chǎn)，雖然其持有商業(yè)的租金收入在總體收入中的占比僅為5．1%，但漲勢(shì)同樣迅猛。

    “許多正在轉(zhuǎn)型商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，其商業(yè)部分的收入占比并不大，但漲速非�？欤�大多數(shù)企業(yè)更看重的是這種上升趨勢(shì)。”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人士稱。

    風(fēng)險(xiǎn)暗藏

    商業(yè)地產(chǎn)近期大熱，吸引來(lái)大量住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，接受記者采訪的人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)要求比住宅高，投資回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商盲目進(jìn)入將面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    “真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)黃金期還未到來(lái)。”陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿對(duì)本報(bào)記者表示，無(wú)論是市場(chǎng)本身、融資渠道還是政策環(huán)境，目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到“黃金期”。

    事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)吸引了大量住宅開(kāi)發(fā)商甚至還有一些非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入，一些地理位置比較好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常常會(huì)引來(lái)不少開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪，競(jìng)爭(zhēng)變得越發(fā)激烈。眾多市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于許多轉(zhuǎn)型和進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，人才儲(chǔ)備不足，后期運(yùn)營(yíng)面臨巨大挑戰(zhàn)。

    “有許多商鋪、購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，采取售賣而非持有經(jīng)營(yíng)的方式。這種模式、理念其實(shí)和住宅開(kāi)發(fā)銷售沒(méi)什么兩樣。對(duì)于出售后的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是散售項(xiàng)目，后期缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，很容易出現(xiàn)問(wèn)題。”李睿強(qiáng)調(diào)。

    酒店經(jīng)營(yíng)也面臨類似的管理困境，世邦魏理仕酒店部亞洲區(qū)執(zhí)行董事韓富利告訴本報(bào)記者，近幾年國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)發(fā)展迅速，但在經(jīng)營(yíng)管理上，依然與成熟的酒店管理有一些距離。

    知情人士透露，近期一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛在二三線城市布局旅游地產(chǎn)，大多配套做酒店項(xiàng)目，確實(shí)存在用住宅收入彌補(bǔ)酒店開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，酒店經(jīng)營(yíng)往往并不能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)收入。“有一些酒店的運(yùn)營(yíng)商在幫助開(kāi)發(fā)商運(yùn)作酒店項(xiàng)目時(shí)，會(huì)要求獲得一定的住宅項(xiàng)目的銷售分成。”

    除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商還要面臨同樣的融資困境，銀行收縮信貸，對(duì)于要求融資成本低、期限長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的影響某種程度上大于住宅開(kāi)發(fā)商。

    “一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否，一家房地產(chǎn)公司是否會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)，至少需要3―5年的時(shí)間運(yùn)作和研究。”李睿說(shuō)。