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    住宅限購又通脹，買商鋪和寫字樓去近期成為深圳眾多手頭有閑錢投資客的共同選擇，而來自市場的信息顯示，經(jīng)過近兩個月的觀望，11月深圳商業(yè)地產(chǎn)市場炙手可熱，大約50%投資客都是從住宅市場轉(zhuǎn)過來，甚至個別片區(qū)炒作氣氛熱烈。

    廠房收益率最高，商鋪炒作空間大，寫字樓收益較穩(wěn)

    對于商業(yè)地產(chǎn)市場的前景，本報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士和投資客都認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展以及資金尋找出路，未來商業(yè)地產(chǎn)仍存在上升空間。

    深圳市英聯(lián)房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長宋星慧：這幾年住宅市場價格突飛猛進(jìn)，但商業(yè)地產(chǎn)的價格一直上升緩慢，主要是投資杠桿率不高，資金需求量太大，市場周轉(zhuǎn)慢等原因。中心區(qū)等地區(qū)甚至出現(xiàn)了“商住倒掛”的現(xiàn)象，即商用物業(yè)的價格比住宅還要低，這是不正常的。隨著住宅市場的政策轉(zhuǎn)變，住宅面臨回調(diào)，但商業(yè)地產(chǎn)的市場前景比較好。

    深圳中原地產(chǎn)商鋪部西區(qū)經(jīng)理肖霄：近期，南山中心區(qū)海岸城的商鋪備受投資者關(guān)注，最高成交價已經(jīng)從4月份的15萬元/平方米，漲到11月的24萬元/平方米。到明年春節(jié)過后，海岸城片區(qū)的商鋪最高售價將超過30萬元/平方米。由于地鐵即將開通、海岸城的消費量日益增加、租金上升等多重利好，這個趨勢是顯而易見的。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳泛城商業(yè)部總監(jiān)范文君：一般來看，廠房租金收益率是最高的，尤其是福田、南山等改造成寫字樓用途的廠房，例如車公廟、蛇口的舊廠房，有的改造后租金上漲，回報率超過20%，但投資廠房一般是幾層甚至整棟買下，漲價速度相對較慢，關(guān)注的人較少，成交量也比較少。

    美聯(lián)物業(yè)市場研究部何倩如：寫字樓的投資門檻相對較低，加上較高的租金回報率，目前正成為眾多資金的新去向。二手寫字樓由于已進(jìn)入營運穩(wěn)定期，回報率一般高于新落成的寫字樓。目前，深圳全市二手寫字樓租金回報率為4.61%，其中，羅湖區(qū)的租金回報率達(dá)到5.53%，為全市最高。

    投資故事

    1.自用兼保值，為資金找出路

    劉勇是個企業(yè)主，從2004年開始投資住宅，手頭的住宅最多時有20多套，從炒小戶型開始，到后來的炒豪宅，福田、鹽田的豪宅，幾百萬元甚至上千萬元的豪宅都買賣過。

    今年3月份以來，劉勇預(yù)感著樓市調(diào)控就要來，陸續(xù)出手了幾套住宅，雖然9月份住宅市場又回暖，有中介時常推薦筍盤，但劉勇始終對樓市把握不準(zhǔn)，感覺風(fēng)險太大，還是停止了住宅的交易。11月又限購，把他對住宅的期望徹底“消滅”了。

    在商鋪和寫字樓之間，劉勇最終決定購買寫字樓�！耙皇稚啼伇阋�，但大多在寶安和龍崗，商業(yè)氛圍很重要，看不清，怕買錯。但福田、羅湖的商鋪又太貴�！睘楸ｋU起見，劉勇打算以自用為前提，在羅湖蔡屋圍片區(qū)的世界金融中心買了一套200多平方米的寫字樓，因為企業(yè)未來發(fā)展肯定需要擴(kuò)大規(guī)模，先買下來放租，租金回報率5%左右。

    2.長線持有，租可抵月供防通脹

    從4月份樓市政策之后，丁坤就再也沒有看過住宅，而是花了大半年的時間來看鋪。

    6月份的時候，他計劃購買一套寶安中心區(qū)幸福海岸的商鋪，但業(yè)主臨時反價，超出了心理預(yù)期，于是放棄。8月份的時候，有中介給他介紹了南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路現(xiàn)代城華庭的一個臨街商鋪，72平方米，總價在750萬元，平均下來，單價大約是10.4萬元／平方米。

    一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的首付都需要五成，按照銀行評估價的話，首付成數(shù)還會更高點，而貸款最長年限是10年。不過，丁坤在中介的介紹下，發(fā)現(xiàn)招商銀行對商業(yè)地產(chǎn)的貸款比較寬松，貸款最長年限可以延至20年。于是，他首付400萬，貸款350萬，供20年，每月供款是26000元，而該商鋪的租金每月是29000元，算下來，每月還有3000元盈余。

    “相比住宅的租難抵供，我對目前這個商鋪非常滿意，既能防通脹，每月也沒有月供的壓力�！倍±ふf。

    實際上，招商銀行的這款產(chǎn)品，也是要求貸款人在10年內(nèi)還清所有錢，只是做了比較靈活的變動：前9年的11個月，按照20年的月供和利率來計算，只是到了第10年即最后一個月，要求將所有本金和利息一次性還清，但貸款人前期月供壓力較小。

    3.短線炒作，三月賺600萬

    李華在公明開了一家玩具廠，員工上萬人，他告訴記者，8月份在海岸城購買了一個商鋪，買入價是1700萬元，11月賣出，總價2300萬元，三個月賺了600萬。“比辛苦辦廠賺錢更快，所以，就花一部分錢來投資商鋪�！崩钊A說，通貨膨脹越來越厲害，如果不找一個投資渠道，手里的錢就會貶值。

    “雖然海岸城的商鋪租金回報率比較低，有的只有2%，但海岸城的位置很好，我看好的不是租金，而是前景�！崩钊A說，一般商鋪的價格快速上漲后，要消化一段時間，才會繼續(xù)上漲，后續(xù)上漲的速度會有所減緩，因此，他果斷地將上述商鋪以2300萬元出手，將資金抽出來，再去尋覓價格低洼、升值前景好的商鋪。