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    高世斌：美國鐵獅門高級副總裁并兼任北京區(qū)總經(jīng)理、博士、英國皇家特許測量師學(xué)會會員、中國高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)中化集團(tuán)方興地產(chǎn)獨(dú)立非執(zhí)行董事。

　　城市化仍在高速發(fā)展期

　　南方都市報：城市化將是“十二五”計劃的一個重點(diǎn)工作，有關(guān)你談到一個國家城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的30%和70%兩個拐點(diǎn)，能否具體闡述一下？

　　高世斌：城市化總體進(jìn)程是沿S形曲線變動的，即著名的“納瑟姆曲線”，當(dāng)城市化水平在30%以下，代表著經(jīng)濟(jì)是較為緩慢的發(fā)展階段，這個國家尚處于農(nóng)業(yè)社會；當(dāng)城市化水平超過30%時，出現(xiàn)第一個拐點(diǎn)，代表經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展階段，這個國家進(jìn)入工業(yè)社會，由此必然造成更多的人口向城市聚集。而當(dāng)城市化水平繼續(xù)提高到超過70%之后，出現(xiàn)第二個拐點(diǎn)，代表經(jīng)濟(jì)趨于平緩發(fā)展，標(biāo)志這個國家也就基本步入了均衡成熟的現(xiàn)代化進(jìn)程。而在30%到70%之間是一個特別快速的發(fā)展階段，這個過程會帶來很多機(jī)遇。

　　南都：數(shù)據(jù)上看我們國家現(xiàn)在城市化率是47%，正處在這一經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，從房地產(chǎn)市場來看，機(jī)遇主要體現(xiàn)在哪方面？

　　高世斌：我們首先要看到，城市化對寫字樓和住宅市場的影響是不同的，先住宅后寫字樓是城市化和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本規(guī)律，寫字樓在城市化發(fā)展中要滯后于住宅的發(fā)展，而隨著人流、物流、資金流和信息流的聚散，商務(wù)活動會變得活躍，進(jìn)而拉動寫字樓的需求。目前隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一線城市的住宅發(fā)展水平逐步趨緩，寫字樓所占比重將逐步加大，歐美房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)或持有以寫字樓為主的物業(yè)約占總資產(chǎn)的70%以上，而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只在30%以下，還有很大的發(fā)展空間。

　　看看如今城市化進(jìn)程中受益最多的是什么，不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)，而是第三產(chǎn)業(yè)，寫字樓正是第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，所以這將為寫字樓市場，特別是一線城市的寫字樓市場提供廣闊的前景。我們國家城市化率的第一個拐點(diǎn)出現(xiàn)在1996年，預(yù)計第二個拐點(diǎn)將在2030年，從現(xiàn)在到2030年還有20年的時間。我可以說這20年，將是國內(nèi)寫字樓市場的高速發(fā)展期。而且，寫字樓市場在一定程度上會重點(diǎn)向高端化、集中化和綜合化發(fā)展，城市內(nèi)部的功能化分區(qū)差異將進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　個人投資寫字樓最好“入團(tuán)”

　　南都：我們現(xiàn)在看到有一種趨勢，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步加大對商用物業(yè)的自持經(jīng)營比例，深圳有企業(yè)明確宣稱未來開發(fā)的商用物業(yè)全部自持，你認(rèn)為背后的原因是什么？

　　高世斌：首先，對商用物業(yè)的自持經(jīng)營有助于企業(yè)建立長期的品牌形象，特別對于一些上市公司，是軟性價值的一種很好體現(xiàn)；其次，自持經(jīng)營不但能讓企業(yè)具備持續(xù)的融資能力，增加現(xiàn)金管理的手段，也可以減輕市場波動和政策帶來的影響，穩(wěn)定企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模，同時在經(jīng)濟(jì)衰退期也可為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流；再者，從長遠(yuǎn)來看，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)總是處在不斷的增值過程中，短期銷售獲得的只是百分率的利潤，而長期持有可能獲得的是成倍的物業(yè)增值收益。因此，只要開發(fā)企業(yè)具備足夠的資金能力，并有優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊，不注重物業(yè)開發(fā)的短期利潤和現(xiàn)金快速回流，自持經(jīng)營當(dāng)然很好。在歐美發(fā)達(dá)國家，這種自持比例也是非常高的，我們看到國內(nèi)很多發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在加大這塊的力度，是比較聰明的做法。

　　南都：一系列的限貸、限購政策出臺，讓市場閑散資金不得不從住宅市場流向了寫字樓市場，你是否可以給這些投資者一些具體的建議？

　　高世斌：坦白來說，如果是對于個人投資者而言，我是不太建議進(jìn)入寫字樓，特別是一線城市甲級寫字樓市場的�？上攵�知，個人能夠動用的資金量能有多大？是整棟買，整層買，還是一間間買，如果只是一間一間購買，寫字樓的產(chǎn)權(quán)過于分散，對于本身物業(yè)的后期經(jīng)營和管理都不是太好。而且投資寫字樓的風(fēng)險性還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅，不但投資成本高，管理成本也相對高，國內(nèi)目前寫字樓的空置率并不算低，試想如果一旦租不出去的話，空置所需要支付的管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)以及月供等，可不是個小數(shù)字。當(dāng)然不是說個人就完全不能投資寫字樓，我建議最好能組成團(tuán)隊，有核心管理人員，比如像REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）那樣，以基金等的方式進(jìn)行統(tǒng)一的投資管理，無論從投資穩(wěn)定度，還是抗風(fēng)險能力來說，都要好很多。當(dāng)然，這需要政府給予相應(yīng)的管理和引導(dǎo)，并不是那種私下集資。