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    縱觀城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)的問題，更是一個城市發(fā)展和運營的問題。與住宅相比，城市綜合體體量大、業(yè)態(tài)多、資金量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，這對開發(fā)商的開發(fā)運營能力提出了更高的要求。如何在高密度的人口和立體的交通組織中科學定位和良性運營？如何在融資渠道比較單一的現(xiàn)狀下尋求融資模式的創(chuàng)新？面對這些全新的課題，杭州的城市綜合體開發(fā)軍團在不斷的探索中前行。

    綜合體離不開立體交通配合

    城市綜合體交通組織系統(tǒng)的承載物是人流和物流，也就是流動著的人和物。人流就是通常所說的客流，它的存在是綜合體各個部分達到其經(jīng)濟目的的基本條件。毫無疑問，綜合體的交通體系結構是復雜的，按區(qū)域內外劃分，可以劃分為體外交通體系和體內交通體系；按功能劃分，可以劃分為人流動線、客用車輛動線、貨運動線和廢棄物動線；按動線環(huán)節(jié)劃分，根據(jù)不同承載物劃分為出入口、通道、運載工具、轉運集散點、儲存區(qū)、處理區(qū)等。

    住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹曾經(jīng)表示，城市綜合體的建設是一個復雜的工程，首先需要交通規(guī)劃的配合支持。如果車進不來，停不下，出不去，就不會有人流。如果沒有交通的支持，就很難成為城市綜合體�？v觀世界各國的城市綜合體，不僅是外圍的交通要四通八達，內部也要有空間，方便人的流動。山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認為，城市綜合體的規(guī)劃必須與交通等規(guī)劃設計相協(xié)調。沒有一個很好的立體交通體系，不可能形成一個城市綜合體。

    這一點，可以從現(xiàn)代城市綜合體的典范——日本六本木新城身上得到印證。在六本木新城居住的住戶，不用在上下班時擠公交車，他們從工作的地方到居住地不過步行幾分鐘時間；他們可以在家門口欣賞到高端藝術品展覽，周邊有很多購物、餐飲、娛樂的好去處，還可以看到一年一度的東京電影節(jié)；其他日本及海外游客，可以通過十幾條地鐵線路從日本的各大城市抵達這里，在六本木新城購物、娛樂、欣賞藝術作品可以足不出戶，在各個建筑物之間行走看不到車流；地鐵口與六本木新城是點對點的對接，乘地鐵直接到新城里面，購物完畢直接乘地鐵去往目的地，你甚至不需要知道建筑物是什么模樣……因為辦公區(qū)和消費區(qū)地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時可以向消費區(qū)的停車場靠攏，晚上停車緊張的消費區(qū)也可以往辦公區(qū)分流，整個六本木新城24小時運轉，全天候為消費者開放。

    從六本木新城可以看到，軌道交通對于城市綜合體的重要性。杭州地鐵一期工程的開建，給地鐵上蓋綜合體帶來了百年難遇的騰飛契機。因此，在杭州已經(jīng)規(guī)劃的100個城市綜合體當中，與地鐵有關的綜合體是最多的，比如武林廣場地下空間綜合體、地鐵七堡車輛段綜合體、地鐵九堡東站綜合體、地鐵九堡站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙中心站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙終點站上蓋物業(yè)綜合體等，可以說是一條地鐵串起了一個綜合體建筑群。

    綜合體建設亟待融資模式創(chuàng)新

    城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關鍵。由于城市綜合體開發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，因此，項目融資安排在項目開發(fā)過程中十分重要，一旦某個資金鏈出了問題，就會給整個項目帶來不利影響。

    業(yè)內專家指出，對于城市綜合體來說，只有把融資總成本控制到最低，項目競爭力才會更強。城市綜合體的開發(fā)需要強大的資金實力做保證，在開發(fā)前期就需要投入大量資金，由于融資渠道的限制導致一些城市綜合體在開發(fā)過程中資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。

    但是，目前我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款。不過，隨著資本市場的成熟，各類融資渠道將會逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等創(chuàng)新模式的出現(xiàn)，為解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸提供更多可能。目前，已經(jīng)有國外的大型房地產(chǎn)投資基金開始試探性地進入中國房地產(chǎn)市場，在城市綜合體的開發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗。

    在香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團副總經(jīng)理許大金看來，城市綜合體中的業(yè)態(tài)配比并不是短期收益最大化的一種方式，任何一種經(jīng)營都要考慮投資回收模式。商業(yè)地產(chǎn)項目從投資回收模式上大致有四種開發(fā)模式：一是不租不售，開發(fā)商集所有者、開發(fā)者，運營者于一身，如宜家；二是只租不售，開發(fā)商對持有的商業(yè)物業(yè)采取出租形式，邀請或者選擇某個大型商業(yè)企業(yè)作為承租方，進行長期的商業(yè)經(jīng)營和管理，如萬達與沃爾瑪?shù)暮献鳎蝗�是只售不租，開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營和管理。如SOHO現(xiàn)代城等；四是租售結合，目前國內開發(fā)商受到資金的限制，許多都采用此種開發(fā)模式。許大金認為，從根本上講，商業(yè)項目要想獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展，適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的金融產(chǎn)品的出現(xiàn)是必不可少的。否則，沒有資本支持的城市綜合體，只能是步履蹣跚的孤獨行者，很難有大的發(fā)展。

    可喜的是，我們看到，杭州的地鐵濱康路綜合體項目首次探索性地嘗試過銀企合作、融資招標的模式，最近宋城集團為了休博園旅游綜合體的整體改造升級，向社會發(fā)行了信托產(chǎn)品。毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)融資方式的不斷豐富，將會為杭州城市綜合體的開發(fā)提供更多的資金保證。