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    今天，我們聽到杭州越來越多項目都帶有TOD的字眼，像西站樞紐、剛剛出讓的新鴻基&平安江河匯綜合體、新世界望江新城綜合體、恒隆百井坊項目等等。不過，不能否認(rèn)的是，杭州的TOD建設(shè)水平尚屬后發(fā)城市。

    “可能現(xiàn)在我們能切身體驗到的是東站和城東新城這樣的TOD樞紐，楊柳郡這樣的早期TOD住宅，出行還只能靠三四條地鐵線點對點的出行，但到了2022年，地鐵線成網(wǎng)、更先進的高鐵樞紐建成、更多TOD項目啟用，杭州人的生活會發(fā)生明顯蝶變。”我們采訪了杭州國際城市學(xué)研究中心（浙江省城市治理研究中心）城市交通平臺秘書長毛燕武，在他看來，杭州的TOD有著“起步稍晚、機遇疊加、各界關(guān)注、潛力巨大”的特點，但后發(fā)者未必不能先至。

    至2022年亞運會前，杭州預(yù)計將建成10條地鐵線、2條城際線、1條機場軌道快線，通車總里程516公里，這也意味著杭州以軌道交通為開發(fā)導(dǎo)向的TOD時代正式到來�？梢哉f，在“后峰會、前亞運”新時代，在貫徹實施長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略的大背景下，TOD是杭州全面提升城市綜合能級和核心競爭力的助推器，是做大做強杭州都市圈、加速融入長三角城市群的黏合劑，軌道上的杭州、軌道上的長三角、軌道上的亞運都將成為現(xiàn)實。

    在城市研究學(xué)者看來，TOD模式可以提升居民出行效率，推動人性化城市空間的營造，賦能新經(jīng)濟新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展，助推生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展；它的終極使命就是通過交通設(shè)施的銜接與互通，極大提升周邊物業(yè)的價值與收益，是基于基礎(chǔ)設(shè)施帶動土地增值、土地增值反哺城市發(fā)展的模式。

    尤其在“大存量時代”（存量空間、存量經(jīng)濟、存量消費），對于城市管理者而言，如何有效利用多種現(xiàn)代交通運輸方式來組織城市交通體系，引導(dǎo)城市空間的良性發(fā)展，也就成了城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營中不可回避的問題。

    “所以未來TOD可能作為一種理念深植于城市發(fā)展規(guī)劃的方方面面，不斷優(yōu)化，不斷融合。”毛燕武舉了幾個例子，“比如構(gòu)建中國城市軌道TOD發(fā)展指數(shù)框架，通過TOD指數(shù)、街道指數(shù)、樞紐指數(shù)等評估手段促進城市有序、健康、可持續(xù)發(fā)展；由或者，我們會建議調(diào)整建設(shè)規(guī)劃和用地許可證的審批依據(jù)，將《TOD規(guī)劃技術(shù)指南》的控制性指標(biāo)作為大容量公共交通車站周邊地區(qū)建設(shè)項目的管理審批依據(jù)，使規(guī)劃管理更好地為TOD理念落地服務(wù)。”

    這里或?qū)⒊蔀門OD項目崛起的契機之地

    “今后，城市之間的距離以高鐵時間論，城內(nèi)的距離以地鐵時間論。TOD將賦能城市發(fā)展，也是城市發(fā)展的必然，它是為改變城市而生的。”毛燕武說。

    對于未來杭州TOD發(fā)展的趨勢亮點，毛燕武分析認(rèn)為，地鐵線路的換乘區(qū)域如奧體板塊、北部軟件園、未來科技城等板塊必將成為TOD項目崛起的契機之地。

    在眾多項目之中，毛燕武提到了兩個代表，一是杭州西站樞紐，代表TOD組團形式；另一個則是云空之城（推廣名：天空之城），代表TOD社區(qū)。

    打開全新的西站樞紐規(guī)劃藍(lán)圖，一個“站城一體”、“三生融合”（生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合）的3.0版現(xiàn)代化高鐵新城呈現(xiàn)于眼前。它不再只滿足于一個車站、樞紐的定位與設(shè)置，而是在以鐵路西站站房為核心的1平方公里范圍內(nèi)，實施高強度、高密度的超級TOD開發(fā)，力爭通過極點帶動方式，建成杭州科創(chuàng)服務(wù)新中心、生態(tài)宜居新典范、都市發(fā)展增長極。

    想象一下，6層的站房如同大型機場般的設(shè)計，出站臺、高鐵站臺、候車廳、空中花園等功能明晰，確保動線通暢。圍繞著這個中心，周邊商業(yè)、科創(chuàng)、濕地生態(tài)等徐徐鋪開，成為又一個城市活力點，它未來引入的是新建的商合杭、滬乍杭、杭溫、杭臨績等鐵路，快速通達(dá)上海、南京、黃山、武漢、南昌及省內(nèi)各個方向，真正為融入長三角一體化發(fā)展起到實質(zhì)性作用。

    而另一個代表未來TOD社區(qū)形制的云空之城也將為杭州人打開新的社區(qū)認(rèn)知。作為地鐵5號線五常站的車輛段上蓋，云空之城的總開發(fā)面積約134萬平方米，是目前全國最大的車輛段上蓋物業(yè)之一，是TOD新時代的一個城市實驗。

    充分利用車輛段優(yōu)勢，升級地上地下一體化開發(fā)，巨型城市峽谷，兼顧效率與休閑的交通系統(tǒng)，涵蓋多樣化交流方式的復(fù)合場景打造……在一個百萬方級的項目中，打造一個“微縮型城市”，怎么聚合業(yè)態(tài)、出行動線，讓生活變得高效？怎么優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，讓生活變得有活力、人性化？這或?qū)�為我們描摹出一副未來TOD社區(qū)的圖景。

    城市運營商
    眼中的“TOD風(fēng)口”

    杭州的“TOD時間”已經(jīng)到來，沿著軌道交通線拿地、打造TOD綜合體，亦已成為一眾城市運營商的風(fēng)向所在。

    對于開發(fā)與軌道交通結(jié)合的開發(fā)商來說，今后從一開始就需要從運營的角度去倒推項目的前期定位、規(guī)劃設(shè)計、招商引資，力求做到最大化利用軌道交通的優(yōu)勢以提升自身的物業(yè)價值。關(guān)于“TOD”這個課題，各家龍頭企業(yè)都開啟了新一輪的研究與實踐，它們正在造或?qū)⒁�造的一個個項目，將直接定義未來三年杭州TOD的天際線。

    華潤：杭州TOD城市綜合體的現(xiàn)實范本

    對于杭州市民來說，現(xiàn)實中最能體驗到TOD帶來便捷與活力的商業(yè)綜合體之一，就是錢江新城的萬象城了。依仗地鐵線，住宅、寫字樓、SHOPPINGMALL、酒店等生活圈、工作圈、商業(yè)圈甚至是旅游圈都在這里重合，成為最早、也是影響最大的杭州TOD范本，帶動了整個錢江新城的進階。

    早在今年初的華潤置地杭州公司品牌發(fā)布會上，華潤就將自己比作一股推動“城市進化的力量”。下半年，華潤置地在杭州的第二座萬象城TOD綜合體項目亮相北部新城，以城北萬象城（推廣名）重新定義城北商業(yè)格局，革新城北人居。

    城北萬象城是雙地鐵線的上蓋，一棟不低于285米的寫字樓將成為杭州第6座高樓，將為城北副中心新添一個地標(biāo)，以吸引更多企業(yè)總部進駐。而對于住宅+商業(yè)+辦公+樞紐的復(fù)合型開發(fā)，華潤置地經(jīng)驗豐富，項目未來各個功能區(qū)塊的連通性將做得更到位，像香港那般，住宅里的人群可以直接通過商場進入地鐵站到達(dá)城市各個角落，辦公人群也可以從寫字樓直通樞紐。

    對于城北來說，引進這樣一個高規(guī)格、高品質(zhì)的TOD項目，有利于塑造區(qū)域CBD，激發(fā)城市活力，也是城市實現(xiàn)多中心發(fā)展的必然趨勢。

    綠城：為城市奉獻TOD標(biāo)桿

    楊柳郡園（推廣名：地鐵綠城·楊柳郡）讓TOD住宅第一次大規(guī)模深入杭州市民的心中。從2015年底首次開盤到剛剛領(lǐng)出最后一張預(yù)售證，這個項目見證了杭州市場對TOD從陌生到了解再到熱捧的全過程。

    綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，TOD繁榮的背后，其實也是城市規(guī)劃理念的升級、運營方式的轉(zhuǎn)變和市民生活狀態(tài)的革新。

    作為杭州TOD住宅開發(fā)的先驅(qū)企業(yè)，綠城具備一定的先發(fā)優(yōu)勢及成體系的投建運一體化經(jīng)驗。比如，地鐵車輛段上蓋物業(yè)在設(shè)計開發(fā)階段具備一定的可復(fù)制性，基于杭州楊柳郡、寧波楊柳郡等TOD項目的經(jīng)驗總結(jié)與模式提煉，可快速根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在原有基礎(chǔ)上進行調(diào)整。與此同時，綠城已與多地軌交集團達(dá)成戰(zhàn)略合作，形成良好的發(fā)展勢頭，未來將在杭州、寧波、福州、天津、西安、大連、青島、哈爾濱、廈門、佛山等多個重點城市陸續(xù)落地TOD項目。

    不過，該負(fù)責(zé)人也表示，TOD項目考驗的是企業(yè)綜合能力，包括品牌效益、資金實力、專業(yè)技術(shù)、運營能力等，且整體門檻較高、市場認(rèn)知仍較為粗淺。盡管綠城在政策應(yīng)用能力、區(qū)域價值塑造能力、產(chǎn)業(yè)資源整合能力、軌交經(jīng)營籌劃能力、涉鐵技術(shù)管控能力、品質(zhì)物業(yè)營造能力等方面已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，但探索和前進之路不會停止。“未來，綠城將持續(xù)為杭州的城市建設(shè)與運營貢獻自己的綿薄之力，無論是TOD、亞運村、城市更新還是未來社區(qū)，綠城都將積極參與其中，始終如一。”

    萬科：既要效率、又懂生活

    萬科是杭州操盤TOD項目最多的房企之一。就在昨天，萬科又以33.12億元競得地鐵5號線停車場下蓋區(qū)地塊，再次擴展其TOD版圖。事實上，萬科早在多年前就開始研究TOD與社區(qū)開發(fā)的關(guān)系，并結(jié)合多方力量共同探索新一代TOD實踐的可能性。

    在萬科杭州設(shè)計管理中心負(fù)責(zé)人方海鋒看來，規(guī)劃設(shè)計“前置”是萬科能與不同項目完美融合的最重要因素之一。

    比如，黃龍萬科中心所在區(qū)域是地鐵10號線和機場快線的換乘點（建設(shè)中）。為了實現(xiàn)與地鐵站廳的無縫互聯(lián)，萬科早在多年前就與相關(guān)部門進行了多次接洽，有效解決了因項目先行導(dǎo)致的兩者銜接問題。杭行金座（推廣名：地鐵萬科·杭行道）也前瞻性地提出從軌道交通站點向社區(qū)逐層滲透的開發(fā)理念，把商業(yè)設(shè)施直接“分享”到交通動線之中，為TOD商業(yè)開發(fā)提供了一個范本。

    此外，萬科還提出“最短路徑就是最優(yōu)路徑”的“效率”理念。在中尚匯府（推廣名：中城匯MIDTOWN）等項目中，住戶可刷卡直達(dá)地庫，免去了出站后“最后100米”的風(fēng)吹雨淋。

    下半年即將面世的云空之城，更是萬科杭州經(jīng)過數(shù)年探索和實踐后的又一次迭代升級。為滿足業(yè)主的多種需求，項目規(guī)劃方案也經(jīng)過多次調(diào)整。最新的方案“既有效率、又懂生活”。

    方海鋒透露說，其實早期方案中曾規(guī)劃了一條貫穿住宅、商業(yè)、公共空間、綠化空間、公交站和地鐵站的“大動脈”，然而經(jīng)過后期研討，他們認(rèn)為這條“大動脈”是一條滿足“生活需求”的動線，但卻不夠有“效率”。“打個比方說，很多人希望上下班的時候都是一秒就到地鐵站，中間過程越短越好。所以我們在主路的基礎(chǔ)上，又設(shè)計了很多直通小區(qū)各個方向的小路。”

    龍湖：打造高能TOD

    今年初，龍湖集團副總裁宋海林就在公開場合表示，龍湖要打造高能TOD的思路。他認(rèn)為：“TOD是城市級的服務(wù)空間，其核心在于激發(fā)空間、人，以及場景的活力。”

    據(jù)了解，龍湖把繁復(fù)的TOD深度細(xì)分為四類，即“節(jié)點級”（單站點通道相連，影響節(jié)點式的社區(qū)）、“商圈級”（兩條以上的地鐵零換乘，同時具備了區(qū)域級、城市級的影響力）、“門戶級”（依托重要的城市樞紐，具有城市級甚至區(qū)域級影響力）以及“城市產(chǎn)業(yè)級”（通過軌道串聯(lián)的交通節(jié)點結(jié)合，進行產(chǎn)業(yè)布局，實施產(chǎn)業(yè)配套開發(fā)，形成交通、產(chǎn)業(yè)、城市的有機融合）。

    在杭州，是理念或者機遇使然，龍湖2009年首度進駐杭州拿的第一個項目就是個地鐵上蓋項目，到如今，金沙天街已經(jīng)成為城市東部的一個商業(yè)激活點，去年總客流達(dá)2555萬人次，位居杭州商業(yè)排行前三。

    這種“天街+”的TOD模式也成為近年來龍湖在杭州市場的一大撒手锏。十年間龍湖已在杭州錨定6座天街TOD項目。對于這些綜合體建筑形制的設(shè)計、業(yè)態(tài)的規(guī)劃、與軌道交通的融合，龍湖因地制宜，不盡相同。

    浙江龍湖的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在針對拿下的每一個TOD項目，公司內(nèi)部都會成立對應(yīng)的TOD小組，這是個虛擬小組，成員涵蓋了客戶研究、商業(yè)、研發(fā)、投資等多個部門，全程參與跟進，根據(jù)不同項目的屬性、地段、受眾等情況來規(guī)劃設(shè)計。由于龍湖旗下有地產(chǎn)、商業(yè)、養(yǎng)老、長租等不同的產(chǎn)業(yè)航道，未來會根據(jù)項目的具體情況，進行不同產(chǎn)業(yè)的融合。

    藍(lán)綠雙城：不光是“軌道加房子”

    隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城市框架進一步拉開、建設(shè)用地越來越稀缺，土地如何高效、集約、充分地開發(fā)成了一個重要課題。TOD模式應(yīng)運而生，以城市交通帶動城市發(fā)展，最大化地實現(xiàn)軌道交通站點的集約開發(fā)與多重功能。

    在藍(lán)綠雙城科技集團總裁顧建明看來，TOD的本質(zhì)并不是軌道和房子的簡單相加，而是以城市配套運營商、服務(wù)商的思維模式，通過軌道交通的快捷連接優(yōu)勢，重新作物理空間、數(shù)字空間與內(nèi)部要素、人群流動等資源之間的互聯(lián)和匹配，并在此基礎(chǔ)上帶動土地溢價和物業(yè)升值。這也對參與企業(yè)提出了極高的專業(yè)能力要求，包括準(zhǔn)入門檻、合作界面、操盤思路、運作周期、專業(yè)配置和運營能力等。

    “所以整體來說，TOD是藍(lán)海，TOD涉及從前期策劃到最后的運營服務(wù)等方方面面，不是簡單的房地產(chǎn)，而是一個綜合體。它有非常高的門檻，需要積累，也需要整個行業(yè)的企業(yè)一起來推動。”

    藍(lán)綠雙城從創(chuàng)立至今一直將TOD作為核心發(fā)展模式，構(gòu)建TOD策劃、設(shè)計、營造、運營一體化綜合開發(fā)模式，提供一站式快捷、科技、低碳、高品質(zhì)的都市生活方式，不到一年的時間就在杭州、濟南等多個城市落地TOD項目，同時正在設(shè)計地鐵經(jīng)濟和高鐵經(jīng)濟衡量指數(shù)，希望進一步推動地鐵經(jīng)濟和高鐵經(jīng)濟發(fā)展，為行業(yè)發(fā)展提供樣本。