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    隨著住宅市場(chǎng)的走低，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心會(huì)受到越來(lái)越多的關(guān)注。本土開(kāi)發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，以期平衡收入分配。商業(yè)地產(chǎn)成了開(kāi)發(fā)商手中非常重要的一張底牌。

　　商業(yè)才是真正利潤(rùn)點(diǎn)

　　明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，住宅走低也會(huì)成就商業(yè)地產(chǎn)。在目前住宅市場(chǎng)走低的環(huán)境下，做好商業(yè)和住宅的規(guī)劃是地產(chǎn)項(xiàng)目成功的前提。“目前北京人均GDP已經(jīng)達(dá)到了8000美元以上，這正是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)候。”賈玉鵬認(rèn)為，“如果能在確立項(xiàng)目之前就將產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的定位做好，那它的利潤(rùn)就可以得到保障。”賈玉鵬堅(jiān)信，“即使目前很多品牌開(kāi)店計(jì)劃延緩，外國(guó)500強(qiáng)企業(yè)在北京選址的腳步也有所停頓，但我堅(jiān)信未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

  　北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理胡斌也認(rèn)為，很多跡象顯示，在中央擴(kuò)大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，政府將會(huì)逐步放寬現(xiàn)行的緊縮政策，轉(zhuǎn)為刺激本土消費(fèi)，因而對(duì)本地的商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展十分有利，商業(yè)地產(chǎn)很有可能在短時(shí)間內(nèi)異軍突起。

　　一直專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新認(rèn)為：“雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨銷(xiāo)售難、運(yùn)營(yíng)難、招商難的現(xiàn)狀。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)真正的黃金時(shí)代遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。”

　　持有商鋪需有優(yōu)質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)

　　“商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天”的論調(diào)獲得了不少開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同。但也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售和招商是如今開(kāi)發(fā)商必備的技能。“與住宅物業(yè)可以直接出售獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值建立在有效的策劃和發(fā)展以及優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)之上。而持有商鋪也將成為開(kāi)發(fā)商真正的利潤(rùn)點(diǎn)所在。”專(zhuān)家說(shuō)。

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在分析當(dāng)前房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)時(shí)認(rèn)為，持有型物業(yè)有三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是大型商業(yè)項(xiàng)目更容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　專(zhuān)家提醒 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)是持有商業(yè)成功必需

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于此前的開(kāi)發(fā)商主要是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，幾乎很少?gòu)纳虡I(yè)的角度進(jìn)行統(tǒng)籌，所以很多出售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)、管理不善而帶來(lái)一定的負(fù)面影響。但目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到只有持有經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正的出路。由持有者經(jīng)營(yíng)可以在經(jīng)營(yíng)定位、商鋪管理、品牌維護(hù)等多個(gè)方面達(dá)到統(tǒng)一、合理、專(zhuān)業(yè)。只要不急于回籠資金，做持有型物業(yè)，獲得一份穩(wěn)定投資回報(bào)顯然更為劃算。但專(zhuān)家也提醒廣大開(kāi)發(fā)商，大多開(kāi)發(fā)商做商業(yè)都是半路出家，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理都是“門(mén)外漢”，若想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最好還是通過(guò)招徠有金融和管理經(jīng)驗(yàn)的基金和運(yùn)營(yíng)者這條渠道，縮短學(xué)習(xí)過(guò)程，增強(qiáng)自身實(shí)力。

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　　持有商鋪需堅(jiān)守三五年

　　為了順應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，目前一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“捂”住商鋪，只租不售。主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要先培育市場(chǎng)，以低租金吸引好商家來(lái)此經(jīng)營(yíng)，讓社區(qū)商業(yè)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，更好地服務(wù)社區(qū)。當(dāng)商業(yè)成熟之后，開(kāi)發(fā)商或推向市場(chǎng)銷(xiāo)售賣(mài)掉商鋪或繼續(xù)保留作為公司的資產(chǎn)長(zhǎng)久持有，此時(shí)的商鋪已經(jīng)由“生”變“熟”，價(jià)值自然也不同了。

　　而對(duì)大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能不能保證長(zhǎng)期的資金支持是最大的問(wèn)題。持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商能堅(jiān)守至少三年五年，還需要持有經(jīng)營(yíng)者不斷地進(jìn)行投入。據(jù)了解，持有物業(yè)的回報(bào)率一般是8%至12%。