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　　（原標題：新房難搖 酒店式公寓值得買嗎 記者：吳佳怡、徐叔競）

　　杭州“1·27”樓市新政出爐后，“錢報杭州房產(chǎn)”微信公眾號后臺收到了不少粉絲咨詢：新政后失去了一張“房票”，酒店式公寓是否可以成為替代品？

　　過去兩年，杭州住宅風頭太盛，酒店式公寓較少受到關(guān)注。那么這兩年，酒店式公寓市場究竟發(fā)生了怎樣的變化？錢報記者整理數(shù)據(jù)，進行了一番研究。

　　從32%下降到21%，新房市場非住宅成交量連年走低

　　酒店式公寓作為非住宅，在杭州的新房成交量占比中是連年走低的。

　　錢江晚報購房寶數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年杭州酒店式公寓銷售火熱，位于錢江世紀城板塊的酒店式公寓項目O紀元以將近2000套的成交量斬獲當年杭州市區(qū)單個樓盤的銷售套數(shù)冠軍。當年杭州市區(qū)（含臨安、富陽，下同）非住宅成交量44811套，在新房總成交量中的占比達到32%。

　　而到了2019年，杭州市區(qū)非住宅成交量為33852套，在當年新房總成交量中的占比直線下滑至24%。

　　2020年，這一趨勢未發(fā)生改變。去年杭州市區(qū)新房共成交140950套，其中非住宅成交了29611套，占比進一步降低至21%。

　　杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年是近5年來杭州新房成交量中非住宅成交占比的新低。

　　非住宅成交占比之所以連年下降，一方面是受到“限酒令”的影響。2018年4月，杭州重啟“限酒令”，要求新出讓商業(yè)地塊的產(chǎn)權(quán)分割最少300㎡，這導(dǎo)致小戶型的酒店式公寓供應(yīng)減少。

　　另一方面，住宅限價，而商業(yè)地產(chǎn)不限價。近年來酒店式公寓價格水漲船高，很多酒店式公寓的單價甚至已經(jīng)達到同區(qū)域住宅價格的2/3，相比之下，住宅的性價比要高得多。此外，不少酒店式公寓還存在無法落戶、商用水電、不通天然氣、物業(yè)費高昂等缺點。

　　因此，有購房資格的人一般都首選住宅，而非酒店式公寓。

　　二手房市場上，酒店式公寓很難轉(zhuǎn)賣

　　到了二手房市場，酒店式公寓的成交量就更少了。從杭州貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)來看，去年杭州市區(qū)二手房成交量突破10萬套，其中非住宅成交5881套，占比僅5%。

　　其中，有8個酒店式公寓樓盤去年二手房簽約套數(shù)超過100套，其中簽約量第一的是蕭山寧圍的盈和清機大廈，去年簽約了436套；萬科未來之光簽約了281套，排在第二；離盈和清機大廈約1公里遠的O紀元，去年二手房源簽約了157套，位列第四。

　　近日，錢報記者來到O紀元現(xiàn)場，這里目前正在新房交付中。O紀元的一位工作人員告訴錢報記者其二手酒店式公寓大量成交的原因。該工作人員解釋說，O紀元共有兩幢樓，其中一幢是層高3米的平層公寓，前兩年就賣掉了，另一幢是層高4.2米的雙鑰匙戶型。因為O紀元所有房源備案價是一批領(lǐng)出的，而雙鑰匙產(chǎn)品的成本遠高于平層，為了提高售價，公司便統(tǒng)一將那幢雙鑰匙房源轉(zhuǎn)入股東名下，通過二手簽約的方式賣給購房者。

　　從成交數(shù)據(jù)來看，盈和清機大廈、飛鳥客、鼎創(chuàng)財富中心等均為“特殊情況”的二手房交易。這些特殊情況有類似O紀元這樣的“提價”操作，也有因為地塊性質(zhì)原因而由公司統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓打包，但這些成批簽約的二手酒店式公寓，均非散戶購房者交易。

　　刨除這些“打包操作”的交易，二手酒店式公寓的成交占比可以說微乎其微。酒店式公寓由于其特殊性，在二手房交易時，需要繳納增值稅、契稅、個稅、土地增值稅等多項稅費，七七八八加起來，比住宅二手房交易所需繳納的稅費高出一大截。

　　因此，二手酒店式公寓想要轉(zhuǎn)手成交并不容易，大部分購房者都將其作為長線投資產(chǎn)品，用于出租賺取收益。

　　一位中介經(jīng)紀人告訴記者，真實的二手酒店式公寓常年來成交量十分低。杭州一位業(yè)績優(yōu)異的二手房經(jīng)紀人表示，在其保持兩年“門店銷冠”的時間里，未能成交一套酒店式公寓。“住宅房源只要價格合理就不愁成交，酒店式公寓幾乎很少有人接手。”這位經(jīng)紀人如是說。

　　好地段的大平層公寓，具備改善居住的功能

　　前些年，房企開發(fā)酒店式公寓，基本是沖著投資客去的，以小戶型為主，便于出租，甚至一套LOFT可以被分割成多套出租房源，“雙鑰匙”、“三鑰匙”的說法，代表你買這套酒店式公寓，有兩間房、三間房可以出租。

　　但去年的杭州樓市，“300㎡大平層”酒店式公寓意外走紅。據(jù)錢江晚報購房寶統(tǒng)計，在2019年，杭州300㎡以上的大平層公寓，成交套數(shù)僅個位數(shù)；然而到了去年，光6月份的成交量就突破了百套。

　　如錢江世紀城的觀云錢塘城，去年共成交了187套房源，套均面積320㎡，套均總價1750萬元；城東新城的龍湖濱江東潮府，去年一共成交了133套，套均面積308㎡，套均總價932萬元。人氣主播薇婭等網(wǎng)紅紛紛下單，更是給大平層酒店式公寓添了一把火，不少總價不菲的酒店式公寓甚至連看房都要預(yù)約。

　　這些大平層酒店式公寓又分兩類，一類以地段稀缺性制勝，如可以看到一線江景，看到錢江新城的“日月同輝”；一類主打改善居住，單價相比住宅有明顯優(yōu)勢。

　　住宅限價下，開發(fā)商為節(jié)省成本，精裝標準普遍不高，為了加快周轉(zhuǎn)，即便改善房源，戶型也普遍不大。因為將總價控制住，就有更大的客群，能夠更快售罄。

　　對于居住面積、精裝修檔次有要求的改善型購房者而言，精裝標準高的大平層酒店式公寓在某種程度上成為“豪宅”的替代品。畢竟，900萬元在二手豪宅市場，可能只能買到100多㎡，卻能買到300㎡的高檔精裝大平層。

　　于是，當下的杭州酒店式公寓市場分成了兩種。一種是以投資、收租為目的，產(chǎn)品往往是LOFT，可以做成多間房出租；另一種主要用于滿足居住功能，地段較好，精裝檔次高，大戶型如明石路地鐵站的東潮府，中小戶型如打鐵關(guān)地鐵站的蘇荷匯。

　　購房者要根據(jù)自己的需求，進行不同的選擇。