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    去年9月19日，杭州開啟“限購”模式后，限購升級版陸續(xù)出現(xiàn)，使得不少購房者把目光投向商業(yè)項目。酒店式公寓，一時迎來了熱銷的春天。

    那么，杭州酒店式公寓真的俏銷了嗎？到底值不值得投資？購買時，又該考慮哪些重要因素？

    現(xiàn)象
    成交冰火兩重天
    市區(qū)銷售火爆，郊區(qū)存量仍大

    據(jù)合創(chuàng)地產機構市場研究數(shù)據(jù)顯示，從去年8月以來，酒店式公寓的成交量先后幾次讓人眼前一亮。

    去年8月，整個杭州市場酒店式公寓的成交量還在3679套、成交均價13100元/㎡，但9月杭州重啟限購政策后，酒店式公寓因其不限購、總價相對較低等，吸引了不少投資客，當月共成交了4649套，漲幅26.3%，成交均價13290元/㎡。同年10月、11月，雖因假期、政策因素導致成交量有小幅下降，但全市酒店式公寓月成交都在4200套左右，成交均價上漲至14600元/㎡左右。

    今年的酒店式公寓整體銷售形勢一直不錯。3月，成交套數(shù)已升至4834套，成交均價達16700元/㎡。剛過去的4月，成交量達到4944套，成交均價上漲至18110元/㎡，環(huán)比漲了1410元/㎡，漲幅達8.4%。

    可以看到，自限購以來，杭城的酒店式公寓的成交價格逐月上漲，從去年8月至今均價已漲了5000元/㎡多。

    再看杭州主城區(qū)酒店式公寓成交情況：2016年8月，主城區(qū)酒店式公寓成交套數(shù)幾乎占總成交量的一半，達到1554套，成交均價在17798元/㎡；9月，主城區(qū)成交2178套，成交均價19284元/㎡；10月，由于月初的假期影響，成交量受到影響，環(huán)比減少了100套左右；11月，主城區(qū)出現(xiàn)了成交小高峰，成交量達到2937套。今年以來，1-2月的銷售平平；3月，杭州樓市調控政策進一步收緊，不限購的酒店式公寓更是火熱，主城區(qū)成交量為2452套，占比一半以上。

    雖然主城區(qū)酒店式公寓銷售持續(xù)火爆，然而一些郊區(qū)的酒店式公寓銷售并沒有想象中那么火爆，庫存仍然很大。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至4月11日，杭州市酒店式公寓的庫存量共有22079套。庫存在千套以上的有7個板塊，分別是臨平新城2468套、橋西拱宸橋1893套、新天地1630套、未來科技城1545套、錢江世紀城1534套、錢江新城1204套以及城東新城1178套。其中，余杭區(qū)的臨平新城庫存量占總庫存的11%左右，稱得上“庫存大戶”。

    當然，全市也有6個板塊的成交均價出現(xiàn)負增長，包含祥符、大學城北、仁和、良渚文化村、蕭山新街北以及留下。數(shù)據(jù)顯示，祥符板塊2015年成交均價在11125元/㎡，時隔兩年，目前成交價格還在11000元/㎡，負增長1.12%，是6個負增長板塊里差距最小的。下沙大學城北板塊，2015年成交均價在8595元/㎡，現(xiàn)在價格下降到8138元/㎡，下降5.32%。

    此外，余杭區(qū)包含2個負增長板塊，仁和、良渚文化村，降幅分別是9.61%、14.64%；蕭山新街北板塊從2015年的成交均價9404元/㎡下降到目前的7632元/㎡，降幅18.84%；留下成為負增長最大板塊，達到25.10%，與2015年的成交均價23607元/㎡相比，目前的價格下降將近6000元/㎡。

    分析

    投資價值到底如何？
    專家：二手市場易租不易賣

    那么，酒店式公寓的投資價值到底如何？

    據(jù)記者了解，近兩年來，杭州主城區(qū)的酒店式公寓租金呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的狀態(tài)，尤其是申花、奧體等熱門板塊，租金更是深得房東心。但是，二手房市場的成交情況不盡如人意。

    科地地產申花店的置業(yè)顧問楊經理表示，酒店式公寓最重要的投資指標只有一個，那就是租金回報率。不同于住宅投資主要考慮升值空間，酒店式公寓在轉手時較難賣出差價，主要以租金回報率作為重要衡量標準。“就像目前，城西借助地理優(yōu)勢，酒店式公寓的租金回報率還是挺高的，在5個點左右。”

    正如業(yè)內人士預料的，酒店式公寓真的是易租難賣。孫小姐的一套中天·西城紀房子，原先投資購入，打算高位售出，結果一直沒有賣出好價格。“去年，我把房子租了，月租金4000元，今年還漲了500元。這類房子租租可以，轉手真的是有些吃力。”孫小姐最后只能做長租打算。據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，像孫小姐這樣的客戶很多，原先打算出售的，后來由于價格并沒有達到心理預期，就轉向了出租。

    我愛我家品牌總監(jiān)周包軍認為，對于目前杭州的酒店式公寓來說，大多數(shù)酒店式公寓回報率確實高于住宅，基本在4-7個點。項目本身的購入價、所在區(qū)域的租金水平決定了其收益的高低。但從增值角度和市場流通性角度看，酒店式公寓產品表現(xiàn)反而弱于住宅，價格增長空間小，在二手房市場上需求客戶也偏少。總的來說，酒店式公寓其實是個高出租回報率、低價格增長性的產品。

    地段和物業(yè)服務是關鍵
    律師：不建議購買

    購房者和投資客不斷把目光轉向不限購的酒店式公寓。那么，酒店式公寓到底屬性何為？購買時需要注意哪些問題？

    “杭城的酒店式公寓從來都不是說該買不該買這個點，而是在購買的時候怎樣做更好的選擇。”獨立評房研究院院長李坤軍認為，有的酒店式公寓地段好、物業(yè)服務好，買入的價格自然就高。目前的酒店式公寓存在著很多的成長性，市面上大部分寫字樓、商鋪的投資門檻還是比較高的，而相對住宅來說，因其不能落戶、子女不能上學的問題，使得一部分真正的購房者不得不放棄購買酒店式公寓的計劃。

    “酒店式公寓沒有被限購政策束縛，住宅限購導致部分購房需求轉移到不限購的商業(yè)項目上，其中酒店式公寓首先受益。這類產品的特點是：面積小，總價較低，投資門檻不高。”科地地產相關負責人介紹，總價在80萬-100萬元區(qū)間的酒店式公寓比較受歡迎。酒店式公寓雖然目前成交火爆，但要注意風險，如后期轉賣比較困難，只能靠出租獲益；再則要看清其是否具有獨立產證，因為市面上很多酒店式公寓的房產證是沒有分割到各戶的。

    浙江浙聯(lián)律師事務所高級律師舒軍表示，購買酒店式公寓需要注意的點有很多，如果把它當作自住用房，不建議購買，原因有二：第一，酒店式公寓屬于商業(yè)性質，其水、電、物業(yè)費用等都是按照商業(yè)用房來計收的。這些費用明顯高于普通住宅，這就相當于用較低的總價買了一套小戶型的房子，但得繳納較高的水電、物業(yè)費。第二，酒店式公寓只有40年產權，并且不能落戶。如若真要買，建議將其出租或作辦公用房使用。（原標題：杭州酒店式公寓熱銷背后有隱憂 記者：鄢琴）