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    一度被認為可以“熨平”地產(chǎn)發(fā)展周期的商業(yè)地產(chǎn)，在金融風暴襲擊下也最終沒能逃脫經(jīng)濟下滑引發(fā)的發(fā)展頹勢。

    上海、北京及廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)正面臨著2004年以來最艱難的時期。包括辦公樓及零售商場在內的商業(yè)地產(chǎn)項目，是過去幾年除住宅之外最受追捧的投資領域，在部分城市或區(qū)域，可以給當?shù)貛�來更多稅收的辦公樓及零售物業(yè)對投資者的吸引甚至超過住宅。

    雖然此輪房地產(chǎn)市場的下滑始于2008年初，商品住宅首當其沖，但隨著金融風暴對經(jīng)濟的沖擊，金融、IT以及服務型公司陸續(xù)收縮其全球戰(zhàn)略布局，使辦公及零售物業(yè)對地產(chǎn)的需求一落千丈。

寫字樓租金急挫

    “現(xiàn)在寫字樓的租售情況，差過非典時期。市中心的一、二手房降價并不嚴重，但是黃金地段的寫字樓降價卻越來越明顯。”一名從事寫字樓業(yè)務的業(yè)務員表示。

    滿堂紅寫字樓部透露，廣州的兩大金融中心區(qū)天河北和珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，近期所有甲級寫字樓都開始下調租金。根據(jù)該行三個月來的成交數(shù)據(jù)及樓盤資料分析，今年1~3月以來天河區(qū)甲級寫字樓租金普遍下降20％左右，最高的亦有高達30％以上。以廣州最高寫字樓中信廣場為例，年前平均租價140~160元/平方米，但目前的實際情況是平均租價在90~140元之間，最高降幅逾45％，同時，周邊各寫字樓也有類似情況出現(xiàn)。

    “2009年，廣州寫字樓市場將經(jīng)受嚴峻考驗。”廣州房地產(chǎn)專家趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)表示，2007~2008年政府和企業(yè)都過高地預期了經(jīng)濟的前景和對廣州甲級寫字樓的需求。大量工程竣工后，寫字樓面積的空置和租金下降將是未來幾年的主基調。

    上海的情況并不比廣州好多少。根據(jù)第一太平戴維斯的最新統(tǒng)計，今年1月，上海寫字樓的租金仍出現(xiàn)環(huán)比下跌3.2%。而高力國際此前的研究報告已顯示，上海寫字樓市場2008年第四季度的平均租金較上一季度下降21.6%，“一舉抹去了前三季度的全部漲幅”，高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，2009年國際和國內經(jīng)濟將面臨更大的下滑壓力，充足的供應和需求不足將導致空置率上升，租金也將維持兩位數(shù)跌幅。

    據(jù)了解，由于許多跨國公司受到金融危機拖累，服務業(yè)領域的許多公司暫停擴張計劃甚至縮小公司規(guī)模，導致需求持續(xù)萎縮，即使那些頂級寫字樓也面臨需求不足的局面。近期落成的寫字樓項目則面臨更大的招租壓力，已經(jīng)有開發(fā)商大幅降低租金以吸引租戶。

    在廣州，“一批在金融危機中受沖擊明顯的企業(yè)，難以承受高昂的租金，紛紛選擇搬離高檔甲級寫字樓，導致去年四季度甲級寫字樓吸納量出現(xiàn)罕見的負增長情況。”戴德梁行研究部指出。

    根據(jù)DTZ戴德梁行研究部的統(tǒng)計，2008年第四季度廣州甲級寫字樓吸納量首次出現(xiàn)5.33萬平方米的負增長，即有5.33萬平方米的甲級寫字樓被客戶棄租。天河北體育中心商務區(qū)匯集了全市51%的甲級寫字樓面積，加上區(qū)域租金水平較高，租戶搬離現(xiàn)象最為嚴重。區(qū)域空置率由去年三季度的4.7%上升至四季度的12.6%。

零售物業(yè)前景堪憂

    到目前為止，在各類商業(yè)物業(yè)中，零售物業(yè)的表現(xiàn)最為平穩(wěn)。包括廣州和上海在內的城市零售市場需求均保持了相對活躍的狀態(tài)。上海2008年的社會消費零售總額在扣除通貨膨脹影響后仍累計同比增長11.4%，而廣州去年前10個月的社會消費品零售總額亦出現(xiàn)同比增長20.87%的強勁勢頭。

    從各大機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然受外圍經(jīng)濟波動及經(jīng)濟增長放緩的影響，但零售物業(yè)的租金反而出現(xiàn)未降反升的情況，其中廣州優(yōu)質零售物業(yè)的租金全年微漲0.8%，上海零售物業(yè)年底市場的平均租金則較上年同期上漲了10.2%。

    由于上海一些傳統(tǒng)商業(yè)設施的改建更新以及新增項目的快速發(fā)展，上海零售物業(yè)未來的新增供應較大，今年將有約47萬平方米的購物中心面市，會為市場消化帶來壓力。李慶賢認為，雖然政府所頒布的措施將刺激國內需求，但全球經(jīng)濟增長的放緩乃至衰退終將影響上海的零售市場。“上海社會零售消費在未來幾年中可能放緩，但是否會大幅影響零售物業(yè)市場仍有待觀察”。

    廣州零售物業(yè)的狀況則相對樂觀。去年外資品牌零售商在廣州仍保持擴張態(tài)勢，尤其是餐飲、時裝及鐘表等行業(yè)。市內幾個主要商圈內，全年沒有大型優(yōu)質零售物業(yè)落成啟用，使得優(yōu)質商鋪空間緊缺，租金高企。據(jù)了解，廣州中心城區(qū)成熟商圈之內的大型綜合購物中心，基本處于滿租狀態(tài)，租金持續(xù)在高位運行。

    世邦魏理仕預計，今年零售商可能受全球經(jīng)濟危機影響而轉向采取謹慎擴張態(tài)度，令零售物業(yè)需求放緩。但從長期看，廣州優(yōu)質零售物業(yè)的需求將不會減弱，而原計劃在今年開業(yè)的個別大型商業(yè)項目進程可能延緩，使廣州整體優(yōu)質零售物業(yè)供應仍處于緊俏狀態(tài)。“我們預期優(yōu)質零售物業(yè)的租金在明年可能有調整空間，但仍將保持在高位”。