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    一線街鋪40萬元/平方米頻出但年出租回報(bào)率不超2%，業(yè)內(nèi)稱已透支四五年發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　“近期不斷有中介打電話給我，稱珠江新城興盛路有一手商鋪放賣，叫出40萬元/平方米的天價(jià)，現(xiàn)在這種高價(jià)街鋪是否還值得入手呢？”一位投資者問記者。

　　隨著多年的住宅調(diào)控和配套發(fā)展，珠江新城的商業(yè)氛圍日趨濃厚，商鋪價(jià)格和租價(jià)水漲船高。記者實(shí)地探訪珠江新城發(fā)現(xiàn)，目前珠江新城部分商鋪價(jià)格在四年內(nèi)已漲了三倍，一手商鋪出現(xiàn)了40萬元/平方米以上的高價(jià)，但租金仍較為低迷。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，目前珠江新城的商鋪已透支了未來五年的漲價(jià)空間，目前“入手”只能長線投資。而由于金融城建設(shè)在即，未來珠江新城東區(qū)價(jià)格相對較低，升值潛力較大，是比較合適投資的“洼地”。

　　商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率僅為成熟商圈一半

　　記者在興盛路上的雋峰苑銷售部發(fā)現(xiàn)，其正在放賣一手商鋪，部分臨街商鋪的價(jià)格已經(jīng)漲至40萬元/平方米以上。據(jù)一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，該批鋪面是一位投資商整體“批發(fā)”后再“零售”的，為賺利差，價(jià)格抬得比較高。

　　雖然高價(jià)，但售賣情況似乎還不錯(cuò)。銷售人員表示，此批單位剛剛放售十余日，已售出了三分之二，記者隨機(jī)點(diǎn)選幾個(gè)20平方米左右的小單位，均被告知“已經(jīng)賣出”。

　　價(jià)格高企，租金卻沒有跟著“一飛沖天”，珠江新城部分地段的出租回報(bào)率甚至不到市區(qū)成熟商圈出租回報(bào)率的一半。在雋峰苑銷售部，銷售人員給記者算了一筆賬。34號鋪帶租約出售，產(chǎn)證面積為39平方米，售賣價(jià)格為43萬元/平方米，總價(jià)達(dá)到1677萬元以上。而其目前租給湯臣倍健，租金僅為每個(gè)月2.2萬元，按此計(jì)算，年出租回報(bào)率僅為1.57%。

　　“現(xiàn)在入手珠江新城的整體回報(bào)率不高，大概在2個(gè)點(diǎn)的水平，全市大概是4個(gè)點(diǎn)的回報(bào)率。”滿堂紅商鋪部高級經(jīng)理郭海波表示。其介紹，在高價(jià)鋪頻出的興盛路步行街附近，兩年前就已經(jīng)有部分鋪面價(jià)格達(dá)到30萬元/平方米，直到現(xiàn)在，售價(jià)漲幅也不算大。但是，此前大部分的商鋪空置，租不出去，現(xiàn)在興盛路已有不少商家進(jìn)駐了。“經(jīng)過兩年時(shí)間培育，雖然目前商家進(jìn)駐數(shù)量可觀，但是因整體建設(shè)尚未完工，發(fā)展未完善，相比起單價(jià)來說，租金水平仍然不高。”

　　據(jù)其介紹，目前興盛路的鋪面租金普遍在500~600元/平方米，某些樓層比較高的鋪面，可以隔出三層來使用的，租金可達(dá)到900元左右/平方米。而由于步行街的概念，抬高了整體售價(jià)，目前單價(jià)已到30萬元左右/平方米，某些優(yōu)質(zhì)鋪面的價(jià)格已達(dá)40萬元/平方米以上。“目前入手，要趕上全市的4個(gè)點(diǎn)的整體回報(bào)率，肯定需要守四五年。”

　　同時(shí)，郭海波也直言，目前珠江新城商鋪的“門檻”基本上都是千萬元起步，大部分是“不差錢”的長線投資客，因此二手放盤本來就較為稀缺，而由于已經(jīng)透支了發(fā)展?jié)摿�，將�?ldquo;即使珠江新城旺起來，西區(qū)和中區(qū)的商鋪售價(jià)也不會(huì)漲太多，租金頂多能在幾年內(nèi)達(dá)到每平方米1000元或者1000元多一點(diǎn)的水平”。

　　案例：

　　2009年，正值廣州市的房地產(chǎn)低谷期，投資客李先生看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，在珠江新城西區(qū)購入兩間臨街商鋪。“當(dāng)時(shí)珠江新城的商業(yè)氛圍不好，價(jià)格也筍，大概6萬余元每平方米，租賃情況也差，就打算拿著做個(gè)長線投資。”

　　四年后，李先生當(dāng)時(shí)的投入看到了回報(bào)。“現(xiàn)在，其投資的鋪面的單價(jià)已經(jīng)漲到了20萬元以上，價(jià)格比買入的時(shí)候漲了三倍以上。”

　　記者隨地探訪發(fā)現(xiàn)，在珠江新城中區(qū)的興盛路步行街，已出租開業(yè)的鋪面占了整條路的九成以上，興旺之勢初顯，但人流仍明顯不足。而在逐步成熟的西區(qū)，已是人來人往，咖啡吧、食肆、便利店等一應(yīng)俱全。

　　業(yè)內(nèi)建議：可關(guān)注東區(qū)及員村地段

　　不過，珠江新城作為中心CBD，投資潛力依然被許多業(yè)內(nèi)人士看好。

　　此前，世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事嚴(yán)思慧接受媒體采訪時(shí)曾表示，與一線成熟商圈相比，無論是商圈規(guī)模，還是商業(yè)氛圍，珠江新城商圈都還有很大的提升空間。

　　戴德梁行報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2017年，珠江新城已經(jīng)沒有地塊可開發(fā)，現(xiàn)可開發(fā)的寫字樓面積僅剩余168.8萬平方米，未開發(fā)地塊只剩下14塊。因此，珠江新城的稀缺價(jià)值在往后的幾年，會(huì)表現(xiàn)得更加明顯。

　　郭海波介紹，珠江新城基本上是由西往東發(fā)展，現(xiàn)在西區(qū)已經(jīng)發(fā)展得比較完備，中區(qū)也陸續(xù)有商家入駐，而東區(qū)發(fā)展相對滯后。“現(xiàn)在東區(qū)在商業(yè)氛圍上可以說是3年前的中區(qū)。”他介紹，現(xiàn)在東區(qū)的臨街商鋪價(jià)格大概10萬~15萬元/平方米，租金大約200~300元/平方米，尚屬于珠江新城的投資洼地。

　　“現(xiàn)在，廣州國際金融城整體規(guī)劃已經(jīng)出爐，土地也開始出讓，金融城的興起將會(huì)帶動(dòng)?xùn)|區(qū)發(fā)展。”郭海波認(rèn)為，珠江新城東區(qū)商鋪三至五年之間至少能有50%的漲幅。其還介紹，未來金融城還將帶動(dòng)目前員村等地的鋪面。“現(xiàn)在員村的二手鋪位價(jià)格大概在7萬~8萬元/平方米，將來如果潭村拆遷做好，路修通后，基本連在一起，可以預(yù)計(jì)有不小的升值空間。”

　　但是，郭海波也表示，由于金融城具體的規(guī)劃還沒出來，預(yù)計(jì)將來哪一塊地方會(huì)最旺，升值空間最大，現(xiàn)在還為時(shí)尚早。