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    業(yè)內(nèi)人士認為只有大經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)向好，價格才有繼續(xù)攀升的可能。

    近日，第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行等幾大行紛紛發(fā)布2013年廣州商用市場總結(jié)和2014年展望報告，相繼指出在2014年，廣州寫字樓的新增供應仍將呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，在整體經(jīng)濟環(huán)境景氣數(shù)仍不高的大前提下，寫字樓空置率增高、租金下行的壓力可能將加大；另一方面，因為發(fā)展商對優(yōu)質(zhì)項目，特別是珠江新城的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目普遍惜售，預計2014年可售寫字樓市場供應仍將緊缺。不過值得一提的是，2013年廣州寫字樓售價已突破了6萬元/平方米價位，但受整體經(jīng)濟大環(huán)境影響，預計2014年廣州的寫字樓投資市場售價或難再創(chuàng)新高。

    熱點關(guān)注

    新興區(qū)域 和二手市場需求上升

    展望2014年廣州寫字樓市場的新變化，戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文表示，不僅是2014年，預計在未來的五年內(nèi)，珠江新城仍將會是廣州寫字樓市場最熱點的區(qū)域，但一些新興的區(qū)域，如萬博-長隆板塊、廣州國際金融城、琶洲、南沙、蘿崗等商務區(qū)開發(fā)進度正進一步加快，這些新區(qū)域在2014年也將有更多的新項目上市銷售或者開始招商，相信新興區(qū)域新項目的上市，將進一步填補珠江新城開發(fā)完畢后的廣州寫字樓市場的空白，也將為寫字樓投資者和企業(yè)們帶來更豐富的新選擇。

    據(jù)了解，2014年將上市的新興區(qū)項目有廣州國際金融城的天河綠地中心，蘿崗的廣州綠地中央廣場和廣州蘿崗萬達廣場，另外還有長隆板塊的保利大都匯，以及海珠區(qū)江南西商圈的富力天域中心，等等。與珠江新城優(yōu)質(zhì)項目普遍只租不售不同的是，這些新興板塊的寫字樓項目大多是區(qū)內(nèi)大型城市綜合體的一部分，絕大多數(shù)都對外銷售，將成為2014年廣州寫字樓投資市場的新熱點。

    另一方面，因為新上市的一手項目特別是市中心優(yōu)質(zhì)項目中，中小戶型寫字樓供應非常稀缺，令一手市場投資門檻大為增加，將刺激個人投資者和中小企業(yè)把投資需求轉(zhuǎn)向二手寫字樓物業(yè)。預期全市寫字樓整體資本值上升前景將備受看好。

    珠江新城新貨多，租金難漲

    來自中立地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州甲級寫字樓將迎來又一波收樓高峰期，特別是在珠江新城，預計將有六七個新項目能交付使用，為市場新增高達130萬平方米左右的供應，包括天盈廣場、富力盈凱廣場、富力盈耀廣場、珠江城、高德廣場四期、雅居樂中心等等。而在廣州國際金融城，天河綠地中心等新項目有望將在今年下半年開始陸續(xù)入市，也為市場提供更多的選擇。

    戴德梁行策略發(fā)展顧問部高級助理董事林力強指出，2012年珠江新城已交樓甲級寫字樓項目的入駐率超過了85%，但隨著新項目的不斷推出，目前珠江新城甲級寫字樓的出租率大概回落到78.1%，隨著2014年更多新項目的交付，到第三四季度，整體空置率預計還可能會繼續(xù)攀高。

    第一太平戴維斯中國南區(qū)董事林木雄也表示，展望2014年，因為整體經(jīng)濟仍未能快速恢復，加上新增供應量非常巨大，將令不少發(fā)展商，特別是小業(yè)主們不得不打出越來越多的優(yōu)惠價格來吸引租客。不過從長期看，隨著經(jīng)濟大環(huán)境的改善，近年的新增供應也將會不斷被新進入廣州或在廣州業(yè)務不斷擴張的企業(yè)們所吸納；隨著市場吸納量的提高，廣州甲級寫字樓的租金長期看仍將會是穩(wěn)中有漲的勢頭，但是在未來一年內(nèi)，租金漲幅將受到比較大的限制，甚至有下行的壓力。

    預租良好，優(yōu)質(zhì)項目行情看好

    雖然對新年巨量新增供應同樣憂慮，但仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗卻預期，2014年甲級寫字樓市場有望走出過去幾年由于需求下滑和供應劇增導致的局面而達到供求平衡。曾麗指出，目前珠江新城的新增供應大多預租率較高，不少項目已超過50%。

    隨著國內(nèi)經(jīng)濟前景趨于穩(wěn)定，預計將有部分企業(yè)會在2014年重新啟動上一年凍結(jié)的擴張計劃。再加上部分新落成的寫字樓租金優(yōu)惠加大，也將持續(xù)吸引有搬遷或升級需求但預算有限的本地和部分外資租戶。所以曾麗預測，在預租行情看好的支撐下，一些位于天河區(qū)、越秀區(qū)空置率較低的寫字樓項目，業(yè)主對租金的叫價能力有望在2014年有所增強。

    可售項目稀少，中心區(qū)寫字樓搶手

    在珠江新城等CBD區(qū)，發(fā)展商們對優(yōu)質(zhì)寫字樓向來惜售心態(tài)頗重，預計在2014年，發(fā)展商的這種惜售心態(tài)仍將繼續(xù)，珠江新城新年即將上市的寫字樓大多都是只租不售，罕有的可售項目只有珠控國際中心、環(huán)球大都會和富力盈耀廣場，還有與珠江新城僅一路之隔的富力盈東國際。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗指出，雖然政府針對國有企業(yè)出臺的各種限制新建樓堂館所的政策可能會影響到部分國企購買大面積寫字樓的需求或延長審批時間，但民營企業(yè)的購買需求在2014年預計還不會受到太大影響。特別是廣州中心區(qū)可銷售的一手優(yōu)質(zhì)寫字樓非常稀少，投資市場可選項目不多，所以整體上看，新上市的優(yōu)質(zhì)項目仍將比較搶手。

    受整體經(jīng)濟影響，年初價格難創(chuàng)新高

    對2014年寫字樓價格的走勢，中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志雄則指出，因為整體經(jīng)濟仍持續(xù)未振，對2014年初的寫字樓銷售市場將產(chǎn)生一定的影響。文志雄分析道：“2013年前三季度廣州寫字樓一直銷售紅火，價格一路攀高，富力盈凱廣場高層江景靚單位的售價甚至曾打破6萬元/平方米的高位，市場吸納快速。但十八屆三中全會過后，因為樓市走勢不太明朗，另一方面也是因為經(jīng)濟未振，企業(yè)買入承接力漸弱，個體投資客也開始出現(xiàn)觀望。2013年最后兩個月，廣州寫字樓的去貨率已明顯比年初、年中要低得多。”

    文志雄表示，預計在2014年初，因為整體經(jīng)濟環(huán)境還沒有向好的跡象，廣州寫字樓高漲的價格將會回穩(wěn)。即將上市的新項目，如環(huán)球大都會、富力盈耀廣場、珠控國際中心、富力盈東廣場等新項目的價位都難再打破2013年的最高紀錄。畢竟，寫字樓價格是與大經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)的，只有大經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)向好局面了，寫字樓的價格才有繼續(xù)高攀的可能。”