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    珠江新城新上市的超甲級寫字樓“5字頭”吹風(fēng)價已不再

　　近年來，整體樓價飛漲、住宅持續(xù)限購加上“地王效應(yīng)”的拉動令廣州寫字樓市場持續(xù)攀高，至今年中出現(xiàn)了突破6萬元/平方米的史上最高價位。

　　但進(jìn)入2013年11-12月以來，記者發(fā)現(xiàn)寫字樓市場高漲的行情，卻開始隨著整體經(jīng)濟(jì)的變化而稍然止步，在售項目價格普遍滯漲甚至優(yōu)惠有望加大；而許多準(zhǔn)備上市的新項目，在定價上都比之前要謹(jǐn)慎得多。珠江新城新上市的超甲級寫字樓，“5字頭”、“6字頭”的“吹風(fēng)價”已不再，開始出現(xiàn)了“3字頭”、“4字頭”的新品。

　　在售項目滯漲，新項目吹風(fēng)價降低

　　提起近期廣州寫字樓市場的變化，中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志雄感嘆：“寫字樓市場的漲躍總是會跟整體經(jīng)濟(jì)有著密不可分的聯(lián)系。目前整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振，當(dāng)然會影響到廣州寫字樓市場的銷售。”

　　文志雄分析道，住宅限購三年加上股市持續(xù)不振，把不少資金都擠到寫字樓市場。今年前三季度，廣州的寫字樓一直非常紅火，價格也一直在攀高，市場吸納量也非常高。

    在最主要的供應(yīng)地珠江新城，幾乎每有新貨推都很快有人接手，二手市場也比較暢旺。不過進(jìn)入第四季度，特別是11-12月以來，這股投資熱潮卻開始出現(xiàn)了變化。廣州寫字樓新項目的去貨率明顯比年初、年中要低得多，二手交易量也少了，價格也跟著滯漲；而為了沖年度任務(wù)，在12月甚至已開始有項目推出更多優(yōu)惠來吸客以求更快回籠資金。

　　文志雄介紹說，隨著市場行情生變，發(fā)展商們對新項目的定價也開始變得謹(jǐn)慎。一些新項目的“吹風(fēng)價”不再一味攀高。比如即將開售的環(huán)球大都會、富力盈耀廣場、珠控國際中心，還有與珠江新城僅一路之隔的富力盈東廣場等，據(jù)透露價格都不會再打破最高記錄，價格大多在“4字頭”上下，甚至還開始出現(xiàn)“3字頭”起的今年低位。文志雄預(yù)計，“未來一段時間，廣州寫字樓價格高漲的行情應(yīng)該會繼續(xù)回穩(wěn)”。

　　整體經(jīng)濟(jì)不明朗，影響寫字樓市場

　　為什么行情會在年底突然走低呢？文志雄指出，主要還是因為整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。他分析道，“十八大三中全會后，‘京七條’、‘深八條’、‘滬七條’、‘穗六條’等地方性的房地產(chǎn)調(diào)控新政頻出，未來樓市整體走勢不太明朗，令個體投資客開始出現(xiàn)觀望。另一方面，因為整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)未振加上中央對猛剎‘樓堂館所’建設(shè)風(fēng)，企業(yè)們在年底也往往無暇顧及固定資產(chǎn)投資，之前曾一度盛行的國內(nèi)大企業(yè)購買寫字樓的熱潮在年底已不再；而外資的大面積收購案也因國際經(jīng)濟(jì)形勢的變化而消失。“在機(jī)構(gòu)承接力的減弱和個體投資客觀望情緒上漲的雙重夾攻下，寫字樓市場出現(xiàn)回落是難免的。畢竟，寫字樓價格是與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)的，只有大經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)向好局面了，寫字樓的價格才有繼續(xù)高攀的可能。”

　　巨額供應(yīng)拉低租金，寫字樓回報走低

　　除了整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響外，記者采訪發(fā)現(xiàn)，近年來廣州寫字樓市場特別是珠江新城巨量的新增供應(yīng)令空置率走高，租金下行壓力增大，投資回報走低，也是影響寫字樓價格繼續(xù)高攀的一大原因。

　　來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，僅在珠江新城，目前已交付使用的甲級寫字樓就至少有15棟，總體量超過150萬平方米。而來自中立地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更顯示，未來5年內(nèi)，僅珠江新城就將新增約146萬平方米的甲級寫字樓。這些新項目包括大家期待已久的周大福中心（西塔）、天盈廣場、環(huán)球大都會、富力盈凱廣場、富力盈耀廣場、珠江城、高德廣場四期、雅居樂中心、僑鑫項目等等。

　　隨著大量新項目的集中投入使用，廣州寫字樓市場的空置率正逐步走高，供過于求的矛盾正日益凸顯，寫字樓市場租金出現(xiàn)了比較明顯的下行壓力。來自高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大量新增供應(yīng)的入市和低迷的市場需求，促使廣州全市甲級寫字樓整體空置率在今年第四季度已上升至24.5%，其中大量的空置面積主要來自珠江新城新增的寫字樓。

　　戴德梁行策略發(fā)展顧問部高級助理董事林力強(qiáng)指出，“因為供應(yīng)量巨大，廣州甲級寫字樓的租金漲幅一直跟不上價格的漲幅，目前租金回報率大概為5%，而珠江新城一帶大概要略低些，只有約4.6%。與北京、上海相比，珠江新城甲級寫字樓因為租金上漲不快而投資回報普遍要低1%-3%以上。“以往曾高達(dá)5%-8%的租金回報率，如今已經(jīng)不再”。

　　投資提醒

　　寫字樓回報仍高過住宅

　　值得一提的是，雖然回報走低，但與住宅相比，廣州寫字樓的租金回報雖然因為租金漲幅跑不贏價格而一直在收窄，但其整體租金回報卻仍比住宅更有優(yōu)勢。

　　廣州高力國際辦公樓服務(wù)業(yè)主代表部副董事劉凌晴指出，目前廣州住宅的租金回報普遍只有2%-3%，而寫字樓卻通常達(dá)到4%-8%，個別項目甚至能達(dá)10%，未來就算因租金難漲而有所收窄，但單純從租金收益看，畢竟仍會比住宅還要劃算。而且長期看，隨著兩三年后新寫字樓項目逐漸被市場吸納，廣州寫字樓的租金仍會有繼續(xù)往上走的可能，所以長期看，投資寫字樓仍大有可為。另外，住宅方面受政策因素影響較多，市場波動大；所以說，從投資風(fēng)險看，寫字樓也比住宅更有保障些。那跟商鋪相比又如何呢？中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志雄表示，寫字樓通常不需要“守鋪期”，回報也更快，投資風(fēng)險自然也相對更低。

　　寫字樓更適合買家長線投資

　　與投資住宅相比，寫字樓投資更考眼光和耐性，更適合做好長線投資準(zhǔn)備的買家。中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志雄指出，寫字樓的交易稅費(fèi)比住宅要高得多（通常住宅交易稅費(fèi)1.5%-3%，但寫字樓最高的卻達(dá)14%）。所以說，短炒的方式，在寫字樓投資市場是不可能獲得很大收益的。

　　雖然等周邊成熟、寫字樓升值后出售也能獲得較好回報，但對寫字樓的投資客們來說，出手前仍更應(yīng)該看重租金回報究竟合不合算。通常來說，如果租金回報率能超過5%的項目，爽快出手是沒有問題的。另外，由于寫字樓通常面積較大，就算小型寫字樓面積也大多要超過100平方米，其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更比住宅高得多，甲級寫字樓普遍達(dá)20-30元/月/平方米，其日常管理費(fèi)等將成為一筆不菲的開支，遇到空租期時，業(yè)主的成本比住宅要更大。所以在出手時，投資客們還更應(yīng)該多考慮寫字樓的租賃穩(wěn)定性，是否能穩(wěn)定出租將直接影響到寫字樓的價值。為減少空置成本，出手時應(yīng)選擇區(qū)位成熟度較高，物業(yè)綜合質(zhì)素較好，物管過硬、進(jìn)駐率高、面積適中的寫字樓。